REIT obrigados a ter 20% nas mãos de pequenos investidores. Caso contrário, perdem estatuto

As sociedades de investimento e gestão imobiliária são obrigadas a dispersar a totalidade do capital em bolsa. E têm de ter, sempre, 20% nas mãos de investidores com menos de 2%.

As recém-criadas Sociedades de Investimento e Gestão Imobiliária (SIGI) terão de ter sempre, pelo menos, 11 pequenos investidores, além dos principais acionistas, para não perderem o estatuto. A regra preocupa o setor, enquanto a gestora de índices Euronext diz que a responsabilidade é dos bancos.

O decreto-lei que regula as SIGI (também conhecidas pela sigla em inglês REIT – Real Estate Investment Trusts) entrou em vigor a 1 de fevereiro e ainda não existe nenhuma em Portugal. Para que aconteça, a totalidade do capital social tem de ser colocado em bolsa até um ano após a constituição destas sociedades, sendo que a lei prevê que este não possa ser inferior a cinco milhões de euros.

“A entrada em bolsa é uma questão estratégica de alargamento das fontes de financiamento, que leva a melhorias do poder negocial”, afirmou Filipa Franco, head of listing da Euronext, numa conferência sobre o tema organizada pelo grupo e pela sociedade de advogados Linklaters, esta quarta-feira em Lisboa. “Outra razão é conseguir capital porque no mercado de capitais, as empresas têm acesso a uma base de investidores alargada, mas também liquidez e visibilidade”.

Filipa Franco lembrou que existem atualmente mais de 90 empresas de investimento imobiliário por toda a Europa listadas na Euronext, mas sublinhou que as portuguesas SIGI têm requisitos de admissão (num mercado regulamentado ou não regulamento) e dispersão de capital. “Além dos regulamentos da Euronext, têm de cumprir outros requisitos para beneficiar desse estatuto”, afirmou, apontando para a obrigatoriedade prevista na lei de 20% do freef loat estar disperso em participações inferiores a 2% não só no momento da colocação, mas também depois.

Questionada sobre os desafios que este requisito implica, a head of listing da Euronext explicou que a forma de contornar a questão prende-se com o mecanismo da oferta e com a capacidade de o assessor financeiro em identificar investidores. “O que é necessário é que o emitente e o vendedor estejam disponíveis para terem participações mais baixas. Os investidores podem ultrapassar os 2%, mas têm de ter pelo menos 11 investidores com participações mais baixas. Não é algo que nós [Euronext] possamos assegurar, mas é algo que os bancos têm de assegurar“, disse.

Diogo Plantier Santos, counsel da Linklaters, clarificou ainda: “Se este limite deixar de se verificar durante mais de seis meses, a sociedade perde a qualidade de SIGI“. Os intervenientes no debate consideram, no entanto, que o propósito da colocação em bolsa é exatamente a diversificação da base de investimentos e que o setor do imobiliário está muito ativo nas operações de financiamento, apontando para os números na Europa.

Imobiliário europeu conseguiu quase sete mil milhões em 2018

Nos últimos seis anos, foram levantados 50 mil milhões de euros (em ações e dívida) por empresas relacionadas com imobiliário. Apenas no ano passado, foram 2.418 milhões de euros em ações e 4.297 milhões de euros em dívida.

Thomas Ten Hoedt, da empresa holandesa Kempen Corporate Finance que se especializou em investimento imobiliário, concorda com a visão, dizendo que “há muitas oportunidades para estas empresas crescerem no mercado de capitais”. Lembrou ainda que o índice especializado EPRA Developed Europe disparou dos 61 mil milhões de euros em capitalização de mercado, em 2009, para 289 mil milhões, este ano.

O investimento vem especialmente dos EUA, Reino Unido e Benelux — Bélgica, Países Baixos e Luxemburgo. “O que os investidores querem ver é um bom registo histórico da gestão, transparência e decisão sobre os setores porque a especialização é muito importante”, referiu Ten Hoedt.

Há, no entanto, diferenças entre o regime português e, por exemplo, o espanhol, que foi dado pelo Governo como exemplo a seguir. Rui Camacho Palma, partner da Linklaters, explicou que o diploma aprovada em janeiro não prevê um novo regime fiscal mas faz referência a um regime pré-existente desde julho de 2015 sobre sociedades de investimento imobiliário. Este prevê a isenção de pagamento da derrama municipal e estadual. Em contrapartida, implica um imposto de selo trimestral sobre o total dos ativos (0,0125%).

Esta poderá ser uma das questões clarificadas na apreciação parlamentar do diploma, que terá lugar a 16 de abril. Os partidos irão discutir vários aspetos da lei, incluindo o regime fiscal, mas também a clarificação dos fins económicos abrangidos. A abordagem já tem, no entanto, críticas por parte da Euronext.

“Pode ser interessante para uma variedade de áreas e setores (turismo, hospitais, retalho, comércio, habitação). Permite financiar vários setores sem que as empresas tenham de abrir todo o capital da empresa, mas apenas uma parte. Ao contrário do que tem sido veiculado por alguns partidos políticos (até no pedido de apreciação parlamentar), não se trata de um veículo especulativo. É um investimento de longo prazo que promove estabilidade”, disse ainda Isabel Ucha, presidente da Euronext Lisbon.

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