Exclusivo Banca empresta 500 milhões à Explorer para comprar carteira de hotéis de luxo em Portugal

A Explorer prepara-se para comprar uma carteira de hotéis de luxo e outros ativos turísticos aos bancos por cerca de 660 milhões de euros, naquele que será um dos maiores negócios imobiliários do ano em Portugal, de acordo com as informações recolhidas pelo ECO junto de várias fontes.

No âmbito desta transação, os bancos deverão conceder um empréstimo de 500 milhões à sociedade liderada por Elizabeth Roth e Rodrigo Guimarães (filho do fundador) que, por sua vez, terá de adiantar 160 milhões em equity, adiantaram as mesmas fontes – valores que excluem as necessidades de capex. Neste tipo de transações é habitual os bancos financiarem o comprador através do que se chama de vendor finance.

Em causa está o fundo de promoção turística Discovery, gerido pela própria Explorer e que detém, entre outros ativos, a cadeia hoteleira Octant (lançada em 2022 e que conta com oito unidades), o Six Senses Douro Valley, o Eden Resort, o Dolce CampoReal e o Ramada Lisbon Hotel.

No final do ano passado, este fundo apresentava um valor patrimonial líquido (NAV) a rondar os 800 milhões de euros, segundo o valor comunicado pela sociedade gestora às instituições participantes.

O negócio entre bancos e Explorer será feito com base num desconto de 15% sobre o preço pago à cabeça, mas os bancos esperam diluir parte do haircut através de juros e outras comissões associadas à operação que deverá estar concluída até final do ano. Embora os termos do acordo estejam mais ou menos estabilizados, o processo não está concluído e as negociações entre as partes ainda prosseguem, frisaram as fontes consultadas pelo ECO.

Novobanco, BCP e Caixa Geral de Depósitos (CGD) são os bancos com maior exposição a este fundo – nenhum deles, nem a Explorer, quiseram responder às questões colocadas pelo ECO sobre a transação. Oitante (veículo criado para ficar com os ativos do Banif que não foram comprados pelo Santander) e Banco Montepio também detêm participações.

O fundo Discovery foi criado em 2012, com uma maturidade de 15 anos (termina em 2027 mas prorrogável até 2032). Nos últimos anos os ativos turísticos valorizaram significativamente à boleia do crescimento do turismo em Portugal e da recente descida das taxas de juro.

Os bancos já tentaram vender o fundo no passado. Em 2021, numa altura em que o país (e o mundo) estava a sair da crise pandémica, contrataram a casa de investimento Houlihan Lockey, mas o processo não chegou a bom porto, como avançou o ECO na altura.

Tal como os fundos da ECS (entretanto vendido pelos bancos em 2022 ao fundo Davidson Kempner) ou Oxy, também este fundo foi criado com o objetivo de ficar a gerir ativos imobiliários e outros que ficaram nas mãos dos bancos na década passada.

Ao cederem os ativos ao fundo especializado em troca de unidades de participação, a banca partilhou risco entre si. Contudo, estas exposições têm peso nos ativos ponderados pelo risco e consomem capital aos bancos, razão pela qual há muito pretendem vender.