5 estratégias para baixar já a prestação da casa

À boleia do Dia Mundial da Poupança, que se comemora esta sexta-feira pela 101.ª vez desde 1924, ganha relevância encarar um dos “monstros” que devora o orçamento das famílias portuguesas todos os meses: a prestação do crédito à habitação.

Numa altura em que o preço das casas teima em continuar a subir e o rendimento parece sofrer de miopia, encontrar formas de aliviar a prestação mensal transforma-se quase numa missão nacional. Verdade seja dita que só sobrevive quem não se resigna. E a guerra à prestação da casa tem mais trincheiras do que se pode imaginar.

Com as taxas Euribor a estabilizarem perto dos 2%, muitas famílias já sentiram algum fôlego no bolso à medida que foram tendo lugar as revisões dos seus contratos. Mas essa poupança estará a chegar ao fim, já que as expectativas da maioria dos economistas e analistas apontam para que o Banco Central Europeu faça uma pausa prolongada no ciclo de cortes das taxas diretoras.

No entanto, isso não significa que não haja margem para poupar alguns euros na prestação da casa. Continua a ser possível baixar (e muito) a prestação da casa, bastando para isso remexer em alguns detalhes do contrato do crédito à habitação, que no final do mês podem valer dezenas de euros e no final de ano para que, quem sabe, até ajudar a pagar umas férias extra no fim do ano.

1) Amortize o crédito sempre que puder

Reduzir o valor em dívida é, sem margem para dúvidas, o caminho mais eficaz para baixar imediatamente a prestação da casa. Se tem um pé-de-meia, sobretudo se estiver a ganhar pó em depósitos a prazo que continuam a pagar cada vezes menos, usar uma parte para amortizar o crédito pode facilmente traduzir-se numa poupança de dezenas de euros ao final do mês e poupar largos milhares em juros ao longo do contrato.

Por exemplo, num contrato à habitação de 150 mil euros, a 30 anos, indexado à Euribor a 12 meses (atualmente nos 2,2%) e com um spread de 1%, a prestação é de 647,6 euros. Considerando uma amortização de 10 mil euros, significa que a prestação da casa baixa 6,7% para 604,5 euros, gerando uma poupança mensal de 43,2 euros. Ao final do ano são 518 euros que entregue a menos ao banco; e menos 15.541 euros que pagará a menos pelo crédito à habitação no final do contrato. Mas a poupança não se fica por aqui.

Ao reduzir o capital em dívida, também incorrerá numa poupança da mensalidade da apólice do seguro de vida associado ao empréstimo à habitação, já que o montante em dívida também minguou. Porém, é importante verificar se a comissão de reembolso antecipado se aplica (está temporariamente suspensa para contratos indexados a taxa variável até ao final do ano). No caso de contratos de taxa fixa ou no período de taxa fixa dos contratos de taxa mista, a comissão de reembolso antecipado é de 2%.

2) Renegocie o seguro de vida (e não tenha medo de sair do banco)

Não há nada que obrigue à contratualização de um seguro de vida na obtenção de um crédito à habitação. Porém, é difícil que algum banco empreste dinheiro sem essa garantia, pelo menos por um custo sensato e razoável. Cabe por isso aos mutuários encontrar a melhor solução para adquirir a apólice. Spoiler: quase sempre, a melhor opção (a mais económica e mais abrangente) não está nos bancos através das seguradoras associadas.

O mercado está recheado de alternativas. Mudar o seguro de vida para outra seguradora pode traduzir-se numa poupança que chega, sem exagero, a mais de metade do valor anual deste encargo sem grande esforço de negociação, e sem que isso se traduza numa menor abrangência de condições.

Contudo, é importante negociar com o banco para garantir que a transferência não implica um aumento do spread do crédito à habitação. Mas mesmo que isso se traduza num encarecimento de 0,1 ou 0,2 pontos percentuais do spread, a mudança pode valer a pena, sobretudo quanto mais velhos forem os mutuários do empréstimo, porque os prémios das apólices de vida aumentem na mesma proporção que passam os anos de vida.

3) Não aceite o primeiro spread que lhe aparecer

Os mutuários que ainda carregam no seu crédito à habitação um spread superior a 1%, faz todo o sentido dirigirem-se ao mercado pedir propostas e pressionar o seu banco a melhorar as condições.

Não é raro encontrar ofertas de spreads mínimos abaixo de 0,8% por parte de quase todos os bancos. Mas é importante não olhar apenas para o spread, porque há muitos mais custos para lá dessa taxa.

A atenção deve focar-se na Taxa Anual de Encargos Efetiva Global (TAEG), já que é aí que estão refletidos todos os encargos do crédito, incluindo seguros e comissões. E se pensar em mudar de banco, é importante contabilizar os custos de transferência, como avaliações e escrituras. Alguns bancos suportam tudo, outros não. É preciso fazer as contas.

4) Alargue o prazo, mas faça as contas

Estender o prazo do crédito pode dar uma folga mensal imediata (e em tempos de vacas magras, cada euro conta). Por exemplo, acrescentar cinco anos num crédito à habitação de 150 mil euros a 30 anos, indexado à Euribor a 12 meses (atualmente nos 2,2%) e com um spread de 1%, pode baixar a prestação da casa em 8,4%, ou 55 euros, passando de 647,6 euros para 593 euros. Estas são as boas notícias. O reverso da medalha é que no fim, acaba-se por pagar mais juros. É o custo a pagar para ter alguma folga no orçamento no presente.

Mas para beneficiar desta solução é importante perceber se a idade dos mutuários permite. Segundo as medidas macroprudenciais do Banco de Portugal, o contrato do crédito à habitação deve terminar antes dos 70 anos do titular mais velho. Isto significa que até aos 30 anos de idade é possível contratualizar um crédito à habitação por 40 anos, mas se um dos mutuários tiver 35 anos, o banco só poderá alargar a maturidade do empréstimo até aos 35 anos.

5) Renegociar, negociar e isistir

Nos últimos anos, renegociar o crédito à habitação deixou de ser tabu. Os bancos até já contam com isso e há milhares de contratos que mudaram alguma condição por esta via, em benefício dos mutuários.

Segundo dados do Banco de Portugal, só no ano passado foram renegociados mais de 60 mil contratos e em 2023 mais de 153 mil. E dentro dos contratos renegociados em 2024, 54,5% tiveram uma alteração do spread e em 25,8% dos contratos registou uma alteração de duas ou mais condições do contrato.

Quase tudo é negociável: spread, indexante, comissões, custos com outros produtos. O segredo está em mostrar ao banco que está informado. Para isso, use ofertas da concorrência como arma e não desista à primeira resposta. Recorde que, em muitos casos, é possível alterar mais do que um aspeto do contrato numa só renegociação.

A poupança na prestação da casa não é uma maratona para iniciados. É para qualquer família que não se contenta com a primeira resposta do banco.

São muitas as soluções à disposição das famílias para baixar a prestação da casa, mas para isso é preciso negociar. Gastar um dia de férias para tratar do crédito à habitação será sempre um bom investimento. O outro é ler todas as letras pequenas do contrato e contabilizar os custos associados a uma eventual transferência do empréstimo antes de aceitar novas condições, ao mesmo tempo que se mantem a par das oportunidades e campanhas do mercado.

No fim do dia, cada euro que poupa na prestação da casa é um euro a mais para aquilo que realmente importa: viver. A poupança na prestação da casa não é uma maratona para iniciados. É para qualquer família que não se contenta com a primeira resposta do banco.

O segredo está nas perguntas certas, nas escolhas conscientes e na vontade de desafiar o status quo. Afinal, a prestação da casa não tem de ser uma sentença.