Negócio imobiliário do ano supera os 191 milhões. Estes foram os maiores

O imobiliário volta a chegar ao Natal na liderança das fusões e aquisições em Portugal – e desta vez quem o anima pode mesmo ser um negócio na zona da antiga Feira Popular de Lisboa, que tem estado numa autêntica montanha-russa. Ao pagar à Fidelidade 191,99 milhões de euros para instalar a futura sede em Entrecampos, o Banco de Portugal conquistou a tabela das transações relacionadas com imóveis em 2025.

Em causa está um imóvel com uma área bruta de construção de cerca de 32 mil metros quadrados e um valor de cerca de 192 milhões de euros, sendo que a concretização final do negócio com a Fidelidade – Property Europe S.A. está prevista para o final de 2027. Este é um projeto que está envolto em polémica, porque o Governo decidiu pedir uma auditoria, a realizar pela Inspeção Geral de Finanças, e o Tribunal de Contas admite fazer o mesmo. Tudo porque o custo final pode ultrapassar os 235 milhões de euros, segundo a investigação do jornal Observador.

Uma única operação em território português chegar aos três dígitos é relativamente incomum, embora o mercado continue a sofrer de um problema que também vem de outros anos: a divulgação dos valores. A nível internacional, sem empresas portuguesas, mas em Portugal, destacou-se a Nido Living ao comprar o portefólio de cinco residências de estudantes da Livensa Living por cerca de 300 milhões de euros.

Mais de 80 negócios até novembro

Os imóveis mantêm-se como o ativo mais apetecível para negócios de M&A envolvendo empresas portuguesas. Entre janeiro e novembro, o imobiliário foi o segmento de atividade mais dinâmico deste ano no país, com 83 transações contabilizadas (entre anunciadas e concluídas entre empresas portuguesas), de acordo com os dados oficiais da TTR Data.

Por detrás está um contexto de “forte procura, desempenho operacional robusto dos ativos e um enquadramento macroeconómico favorável”, disse ao ECO o CEO da JLL Portugal, Carlos Cardoso.

Do ponto de vista operacional, 2025 foi marcado por rendas prime em máximos nos principais segmentos. Nos escritórios de Lisboa, os valores atingiram níveis recorde, enquanto no retalho, sobretudo no comércio de rua e centros comerciais prime, a combinação entre aumento do consumo e do turismo sustentou a subida das rendas.

O investimento total em imobiliário terá ultrapassado os 2,7-2,8 mil milhões de euros, o que representa um aumento superior a 20% em comparação com 2024, concluiu a equipa de business intelligence da consultora Dils e a JLL. Os estrangeiros foram responsáveis por mais de metade (65%) deste volume, ainda que os players nacionais se mantenham ativos, sobretudo os fundos de investimento imobiliário.

Por exemplo, a três dias do Natal, a portuguesa Openbook concluiu a venda de um dos principais ativos do portefólio imobiliário da Allianz Portugal, localizado no centro de Lisboa. Em causa está um edifício situado na interseção da Rua Braamcamp com a Rua Castilho com uma área bruta de construção de 8.205 metros quadrados distribuída por 14 pisos.

 

É um dos casos que alimenta o mercado de escritórios e lhe atribui o peso superior a 20% no investimento acumulado de 2,7 mil milhões e uma alocação de capital quase três vezes superior à de 2024, sinalizando um regresso à atratividade. Contudo, quem liderou foi o imobiliário de retalho com praticamente um terço do volume. Seguiram-se a hotelaria e a indústria e logística, que mais do que duplicou o volume investido em termos homólogos, segundo a Dils.

“Estes resultados preliminares de 2025 confirmam a solidez e a atratividade do mercado imobiliário português, que continua a captar investimento nacional e internacional de forma consistente. A diversidade de capital, com forte presença de investidores internacionais e uma participação ativa de players nacionais, reforça a maturidade e a resiliência do setor”, refere o CEO da Dils Portugal, Pedro Lancastre.

Na tabela do portal da Reuters, que inclui os negócios de imobiliário em Portugal, incluindo fundos REIT – Real Estate Investment Trust comerciais e residenciais, é ainda destacada a compra do Forum Madeira pela espanhola Castellana Properties, por 63,3 milhões de euros, à DWS, bem como a aquisição do Alvaláxia pela SAD leonina por 17 milhões de euros.

Carlos Cardoso da JLL defende que, ao longo deste ano, foi-se assistindo a uma “reconfiguração do mercado” quer em termos de setores quer zonas geográficas. O norte destacou-se por concentrar aproximadamente metade do investimento e confirmar uma tendência de maior diversificação territorial.

Na concorrência, foi um imóvel nortenho que sobressaiu na reta final de 2025. A Cushman & Wakefield adiantou ao ECO que recebeu “diversas propostas de investidores nacionais e internacionais” para comprar o património da Nexponor, gerido pela sociedade Insula Capital e do qual faz parte o parque de exposições da Exponor, em Matosinhos.

É um dos negócios que, à semelhança do Banco de Portugal, foi anunciado nos últimos 12 meses, mas transita para outras etapas do calendário.

O diretor geral da Cushman & Wakefield em Portugal, Eric van Leuven, diz que “2025 encerra com um mercado imobiliário português sólido e em evolução, marcado por crescimento no investimento e resiliência face às incertezas globais”, pelo que a “confiança dos investidores reforça a atratividade do setor e prepara o terreno para novas oportunidades” para o próximo ano.

Além da assinatura do contrato promessa do Banco de Portugal, Eric van Leuven elenca um negócio por cada trimestre:

• 1º – Sierra Prime adquire à Nuveen os 50% que ainda não detinha do Norteshopping, num negócio de valor superior a 300 milhões de euros (anunciado em 2024)
• 2º – Venda do Hotel Miragem, em Cascais, à Ibervalles e ARD Development por 125 milhões de euros e de quatro centros comerciais (Fórum Madeira, Nosso Shopping, La Vie Caldas e La Vie Guarda) por um valor total superior a 170 milhões de euros.
• 3º – Nido Living comprou o portefólio de cinco residências de estudantes da Livensa Living em Portugal por cerca de 300 milhões de euros (empresas internacionais)
• 4º – Venda de edifício de escritórios no Parque das Nações, campus da Siemens em Alfragide e Torre Oriente do Colombo, que em conjunto ultrapassaram os 250 milhões de euros

Perante estas e outras operações no decorrer de 2025, a diretora de vendas da Engel & Völkers em Lisboa, Oeiras e Setúbal, Daniela Rebouta explica que se verificou “de forma clara uma maior seletividade por parte dos compradores, nacionais e internacionais, e uma crescente priorização de aspetos como a sustentabilidade, a qualidade da construção e a eficiência energética nos imóveis, que consequentemente, influenciaram a valorização dos imóveis que primam por estas características”.

Logo, o mercado imobiliário português manteve a sua tendência de aumento da procura e dos preços das habitações, “em particular em zonas de referência e marcadamente costeiras. “O posicionamento de Portugal como um destino de referência no mercado internacional manteve-se devido à constante procura de investidores estrangeiros, que cada vez mais valorizam a qualidade de vida, o clima ameno e a segurança que Portugal lhes pode proporcionar”, defende Daniela Rebouta.

Importa ainda realçar os centros de dados, que estão a mexer com o imobiliário. Atualmente, contam-se mais de 30 data centers em funcionamento no país e outros 12 em desenvolvimento. “Portugal reúne um conjunto significativo de vantagens competitivas para o desenvolvimento do mercado de data centers, desde a sua localização geográfica estratégica, passando pela estabilidade climática, até à crescente aposta em energias renováveis”, garante Augusto Lobo, responsável de Capital Markets da JLL Portugal.

Porém, este é um segmento onde ainda existem vários desafios que geram risco e incerteza, entre os quais a garantia de fornecimento de energia elétrica e “os processos de licenciamento urbanístico, que continuam a ser complexos e morosos, sobretudo para operadores e investidores internacionais que não estão familiarizados com os procedimentos locais”, adverte Augusto Lobo. É, portanto, uma área que está a crescer, mas terá a prova dos nove em 2026, nomeadamente com os avanços do ‘Simplex’ no programa Construir Portugal.