BRANDS' ECO Habitação Acessível: O que falta nas Políticas Públicas de Habitação?

Portugal não tem falta absoluta de casas; tem falta de casas a preços comportáveis para o rendimento médio das famílias. Os preços continuam a acelerar: no primeiro semestre de 2025, em comparação com o período homólogo, o preço mediano por m² subiu 16% em termos reais. Entre 2023 e 2024 a subida foi de 5% e entre 2022 e 2023 de 3,1% em termos reais. Lisboa e Algarve são casos extremos: o preço mediano por m2 custava no primeiro semestre de 2025, respetivamente, 2,3 e 1,5 vezes mais do que a mediana nacional.

A habitação tornou-se um investimento percecionado como seguro e com retornos superiores a outros ativos, nomeadamente a alternativas de risco, contribuindo para a financeirização do mercado. Simultaneamente, políticas orientadas para segmentos de maior rendimento, como o regime Visa Gold e a expansão do alojamento local (que representa cerca de 2% do parque habitacional), reforçaram a pressão sobre os preços. A escassez, porém, é sobretudo urbana.

Apesar da perceção de escassez, os dados dos Censos 2021 mostram uma realidade diferente. Descontando o alojamento local, existiam 588 mil alojamentos a mais do que famílias nas cidades portuguesas. Em Lisboa havia mais 59 mil e nas cidades do Algarve mais 85 mil. Esta diferença corresponde essencialmente a alojamentos vagos ou segundas habitações. Por isso, não se pode afirmar que exista falta física de habitação, mas sim má afetação do parque habitacional existente e incapacidade de acesso devido a preços elevados. Além disso, o número de famílias é influenciado pelo facto de muitos jovens permanecerem em casa dos pais por não terem capacidade financeira para se autonomizar.

Entre 2011 e 2021 houve alguma entrada no mercado de casas vagas e segundas habitações nas cidades portuguesas (redução de 10% e 15%), mas os preços reais nas cidades aumentaram ainda assim 16%. Paralelamente, o rendimento bruto médio por agregado fiscal cresceu apenas 9,7% entre 2015 e 2023, em termos reais, para cerca de 22 mil euros; em Lisboa ronda 31 mil euros. Estes valores de rendimento são incompatíveis com preços médios de alojamentos superiores a 600 mil euros em Lisboa ou 300 mil em Faro, só para dar alguns exemplos.

Há alojamentos vagos e de segunda habitação que poderiam ser utilizados como primeira habitação, mas permanecem fora do mercado. A construção de habitação acessível pretende aumentar a oferta, mas é lenta e implica expansão urbana com potenciais custos para a sustentabilidade territorial. A curto prazo, é necessário mobilizar o parque habitacional existente.

Medidas do lado da procura, como financiamento a 100% para jovens com garantia do Estado, tendem a agravar os preços. Ainda que tenham trazido algumas casas vagas ao mercado, o efeito é insuficiente. A política fiscal pode ser um instrumento decisivo para incentivar a colocação de alojamentos vagos e segundas habitações no mercado.

Uma solução seria reduzir a tributação das mais-valias na venda de alojamentos quando não há reinvestimento. Atualmente, 50% da mais-valia é tributada em IRS por englobamento, o que desincentiva a venda de imóveis não utilizados. Reduzir esta incidência poderia trazer mais habitações ao mercado. Embora tal implique perda de receita do IRS, essa perda seria compensada pelo acréscimo de receita do IMT devido ao aumento das transmissões. Como o IRS é receita do Estado e o IMT dos municípios, poderia definir-se um regime transitório em que o crescimento adicional do IMT, acima do seu ritmo histórico, não fosse transferido para os municípios, equilibrando assim o impacto orçamental.

Este artigo expressa apenas a opinião do seu autor, não representando a posição das entidades com as quais colabora.

Ana Paula Barreira, Professora Associada com Agregação da Faculdade de Economia da Universidade do Algarve e investigadora integrada do CEFAGE. É doutorada em Economia, com agregação em Economia Pública. Tem 23 artigos publicados na Web of Science. Áreas de investigação de interesse: Estudos Urbanos e Administração Pública.