Santa Casa põe à venda 12 imóveis para angariar mais de oito milhões de euros

Um prédio em Arroios com seis apartamentos T1+1 por 866 mil euros. Um terreno em Campolide pronto para construção nova por 1,05 milhões de euros. Uma moradia isolada histórica em Cascais avaliada em 870 mil euros. Podiam ser anúncios correntes do mercado imobiliário lisboeta, não fossem os preços abaixo da média de mercado e a forma peculiar como serão vendidos.

Na próxima quarta-feira, 4 de fevereiro, a Santa Casa da Misericórdia de Lisboa (SCML) leva a hasta pública 12 imóveis num valor base global de 8,1 milhões de euros, no âmbito do Plano de Reestruturação que a instituição iniciou em 2024 e que prevê a alienação de ativos imobiliários e participações societárias consideradas não relevantes.

Este é o primeiro leilão imobiliário de 2026 da SCML, que detém um dos maiores patrimónios imobiliários do país: são cerca de 660 imóveis avaliados em mais de 1.100 milhões de euros, dos quais 60% estão concentrados em Lisboa. Mas além da dimensão da operação, o interesse deste leilão reside sobretudo no público a que se dirige.

Todos os imóveis são vendidos livres de ónus ou encargos, devolutos e no estado em que se encontram, o que significa que eventuais obras de reabilitação ficam inteiramente a cargo do comprador.

Ao contrário de hastas públicas tradicionais, realizadas por tribunais ou pela Autoridade Tributária para saldar dívidas, esta venda integra-se numa estratégia de gestão patrimonial que visa “a rentabilização de ativos através de uma gestão estratégica focada na eficiência e racionalidade“, como sublinha a própria instituição. Significa que a Santa Casa quer vender imóveis que não utiliza para financiar a sua atividade nas áreas da Saúde e Ação Social.

Os 12 imóveis em leilão distribuem-se por Lisboa (nove), Oeiras (um), Cascais (um) e Sintra (um). Três ultrapassam o milhão de euros de valor base de licitação: um prédio na Rua Cruz da Carreira, em Arroios, com quatro T1 e dois T1 duplex, por 1.004.716 euros; outro na Rua Capitão Renato Baptista, também em Arroios, incluindo uma loja e cinco apartamentos, por 1.120.646 euros; e um terreno na Rua Leandro Braga, em Campolide, atualmente sem construção, mas com projeto para 603 metros quadrados de área bruta, por 1.053.210 euros.

Entre os imóveis de valor intermédio destaca-se o Chalet Novais, uma moradia unifamiliar construída em 1898 localizada na Rua 3 de Maio, em Cascais, com três pisos e logradouro de 549 metros quadrados, com um valor de base de licitação de cerca de 871 mil euros.

Há ainda dois prédios contíguos na Rua da Bela Vista à Graça – um com quatro apartamentos (T0, dois T1 e um T3) por quase 557 mil euros, outro com seis T1+1 por cerca de 867 mil euros – e um prédio na Rua da Graça com dois T2 e logradouro por 471 mil euros, que já conta com parecer favorável de Pedido de Informação Prévia. O imóvel mais acessível é uma moradia térrea em Sintra, na Rua Vale de Flores, com anexo e logradouro, por cerca de 287 mil euros.

Comparando estes preços com os valores de mercado, os imóveis da SCML apresentam, em alguns casos, descontos substanciais, embora seja preciso contabilizar o custo das obras de reabilitação.

Um prédio como o da Rua da Bela Vista à Graça, com seis apartamentos por 866 mil euros, representa cerca de 144 mil euros por fração, valor claramente abaixo do praticado na zona para imóveis prontos a habitar. Mas o investidor terá de suportar os custos de reabilitação, que podem ascender a várias centenas de euros por metro quadrado, consoante o estado estrutural do edifício.

Da proposta à escritura em 90 dias

A hasta pública é, na prática, um leilão regulamentado que garante transparência e imparcialidade. Qualquer pessoa pode participar, desde que cumpra um conjunto de requisitos formais e financeiros:

• O processo começa com a apresentação de uma proposta em carta fechada, acompanhada de um depósito de garantia equivalente a, pelo menos, 15% do valor proposto. Este montante pode ser pago através de cheque visado, cheque bancário ou transferência bancária para a conta da instituição.
• Para se habilitar ao leilão, o candidato tem de apresentar certificado de registo criminal, certidão comprovativa de que a situação tributária está regularizada e outra que ateste a inexistência de dívidas à Segurança Social. Contudo, a SCML admite alguma flexibilização nesta matéria, permitindo que os candidatos possam apresentar o comprovativo do pedido, ficando obrigados a remeter o documento definitivo assim que este lhes seja entregue, “devido a problemas técnicos no sistema de emissão do registo criminal”

Outro aspeto fundamental a considerar pelos interessados em adquirir algum deste património da Santa Casa é que as visitas aos imóveis funcionam em regime de “open house“. Não é preciso marcar. Basta comparecer nos dias e horários indicados no anúncio – que, no caso desta hasta pública, ocorreram ao longo de janeiro.

Esta é a quinta hasta pública lançada pela SCML desde que iniciou o Plano de Reestruturação, em 2024. A última, realizada em novembro, colocou nove imóveis à venda e conseguiu alienar cinco, arrecadando 2,19 milhões de euros.

Segundo o regulamento, no dia da hasta pública, apenas podem licitar os candidatos cujas propostas tenham sido aceites. A sessão deste leilão irá realizar-se na Sala de Extrações da Santa Casa, no Largo Trindade Coelho, em Lisboa, a partir das 10h. O ato é público, mas participar exige inscrição prévia, que termina esta terça-feira às 16 horas.

A licitação segue depois o modelo clássico: quem oferecer o valor mais alto leva o imóvel, considerando que os incrementos mínimos variam entre 2.000 e 10.000 euros, consoante o imóvel. Adjudicado provisoriamente o imóvel, o vencedor tem de pagar 30% do valor de aquisição no prazo de cinco dias úteis.

Este montante não é reembolsável. Se o comprador não conseguir obter financiamento bancário e, por isso, falhar o pagamento do remanescente na data da escritura, perde a totalidade das quantias entregues à SCML e a adjudicação caduca. A escritura deve ser depois celebrada no prazo máximo de 90 dias a contar da aprovação da minuta do contrato.

Todos os imóveis são vendidos livres de ónus ou encargos, devolutos e no estado em que se encontram, o que significa que eventuais obras de reabilitação ficam inteiramente a cargo do comprador. A SCML não prevê o pagamento de comissões a mediadores imobiliários.

O deve de o haver em comprar imóveis em hasta pública

Comprar imóveis em hasta pública não é isento de riscos, mas apresenta vantagens para quem souber avaliar. A principal é o preço: mesmo contabilizando as obras, a aquisição pode sair mais barata do que no mercado convencional. Além disso, no caso de compras junto de instituições como a SCML, os imóveis são vendidos livres de ónus, ao contrário de muitas penhoras de tribunais ou das Finanças, onde pode haver dívidas de condomínio ou outros encargos.

Por outro lado, há desvantagens. O comprador não pode condicionar a compra à obtenção de financiamento: se não conseguir crédito, perde o depósito de 30%. O estado de conservação dos imóveis pode revelar-se pior do que o esperado – daí a importância de fazer uma visita técnica acompanhada por um engenheiro antes de apresentar proposta. E, claro, a localização e tipologia dos imóveis disponíveis não são escolha do comprador, mas sim o que a instituição vendedora tem para oferecer.

No caso desta hasta pública, a SCML disponibilizou levantamentos topográficos, plantas e certidões prediais na sua página online. Alguns imóveis têm especificidades: o terreno da Rua Leandro Braga, por exemplo, está atualmente sem construção e com escoramento metálico das empenas dos edifícios vizinhos, o que pode implicar custos acrescidos. Já o prédio da Rua da Graça tem parecer favorável de Pedido de Informação Prévia, o que facilita o licenciamento da obra.

Para participar nesta hasta pública, os interessados devem apresentar as suas propostas até às 16 horas desta terça-feira (3 de fevereiro), ou seja, véspera da sessão. As propostas são entregues presencialmente ou enviadas por correio registado com aviso de receção para a Secretaria-Geral da SCML, no Largo Trindade Coelho. O calendário é apertado: os pedidos de esclarecimento já encerraram a 28 de janeiro.

Esta é a quinta hasta pública de imóveis lançada pela SCML desde que iniciou o Plano de Reestruturação, em 2024. A última, realizada em novembro, colocou nove imóveis à venda e conseguiu alienar cinco, arrecadando 2,19 milhões de euros. O objetivo da instituição com estas operações é rentabilizar um património que, em muitos casos, está devoluto ou não tem utilização estratégica, canalizando essas receitas para a atividade social.

Para quem procura investir em imóveis para reabilitação em Lisboa, Cascais ou Sintra, esta pode ser uma oportunidade de negócio, desde que avaliada com rigor, olhos nos custos reais e, sobretudo, capacidade financeira para suportar os 30% iniciais sem depender de financiamento. Porque, como em qualquer leilão, um bom negócio faz-se na compra, e na capacidade de transformar um prédio devoluto numa casa ou num conjunto de apartamentos prontos para o mercado.