Tribunal Europeu valida cobrança de IMT na compra de empresas com imóveis

A advogada-geral do Tribunal de Justiça da União Europeia (TJUE) concluiu que Portugal pode cobrar IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis) quando um investidor passa a controlar uma empresa dona de imóveis, mesmo sem compra direta do prédio, um entendimento que afasta reembolsos e reforça a posição do Fisco português no caso Nova Iberomoldes, de acordo com o parecer a que o ECO teve acesso. A decisão ainda não é vinculativa, mas, por norma, o TJUE costuma seguir o entendimento plasmado no documento.

O TJUE está a analisar um dos processos fiscais portugueses com maior impacto financeiro potencial e o primeiro sinal favorece o Estado. A advogada-geral do TJUE, Juliane Kokott, considera que Portugal pode cobrar IMT mesmo quando a transmissão do imóvel ocorre de forma indireta, através da compra de participações sociais.

O caso opõe a holding portuguesa Nova Iberomoldes – SGPS à Autoridade Tributária (AT) e nasceu de uma operação de reorganização empresarial realizada em 2019. A empresa foi constituída através da transferência de participações sociais detidas pela Iberomoldes, incluindo a totalidade do capital da sociedade Edilásio Carreira da Silva Lda., proprietária de dois imóveis com valor patrimonial tributário de 140.900 euros e de 358.296,50 euros.

Após a inspeção, o Fisco concluiu que havia IMT em falta: 68.855,61 euros de imposto mais 11.024,45 euros de juros compensatórios. A empresa contestou, em 2023, no Centro de Arbitragem Administrativa (CAAD), defendendo que estava perante uma entrada de capital — operação que, segundo o direito europeu, não deve ser tributada por impostos indiretos.

“A sujeição a IMT na transmissão indireta de imóveis não viola o Direito da União”

O ponto central é saber se a aquisição de participações numa sociedade que detém imóveis equivale, ou não, à compra de um imóvel. A lei portuguesa considera que sim, sempre que alguém passa a controlar pelo menos 75% da empresa proprietária do imóvel — evitando que o imposto seja contornado através de sociedades.

A empresa defendia que o IMT seria um imposto proibido pela diretiva europeia sobre reuniões de capitais. Mas a advogada-geral europeia discordou. Segundo Kokott, o IMT não tributa a entrada de capital numa empresa, mas tributa a transferência do poder económico sobre o imóvel. Ou seja, o que é taxado não é a sociedade, mas quem passa a dispor do imóvel.

O parecer sustenta vários argumentos:

• O imposto incide sobre a propriedade imobiliária e não sobre o financiamento da empresa;
• A base tributável é o valor do imóvel, não o valor das ações;
• Comprar 75% de uma sociedade imobiliária equivale economicamente a comprar o imóvel;
• Sem esta regra seria fácil evitar o imposto transferindo antes o imóvel para uma empresa.

“As conclusões da advogada-geral no processo C-837/24 apontam no sentido de que a sujeição a IMT na transmissão indireta de imóveis não viola o Direito da União, entendendo que tal tributação se enquadra na margem de autonomia fiscal dos Estados-Membros e não contraria, em si mesma, as liberdades fundamentais nem os princípios da neutralidade e da proporcionalidade“, explica ao ECO Diogo Pires, sócio da Deloitte na área do imobiliário.

Para o especialista na área dos impostos sobre o património, “o IMT é um imposto que incide sobre a transferência onerosa do poder de disposição de um imóvel (seja de forma direta, como indireta) e não sobre uma entrada de capital / reunião de capitais”. “Neste contexto, entendeu o TJUE que a tributação na operação em apreço (entrada em espécie) encontra fundamento não só por razões de igualdade de tratamento, mas também para evitar esquemas de evasão fiscal”, conclui.

Assim, a advogada-geral considera que o IMT não é um imposto sobre a capitalização das empresas, mas sobre a transferência do poder económico sobre o imóvel. Segundo o parecer, “o imposto incide sobre a transmissão do direito de propriedade imobiliária e não sobre entradas de capital”. Ou seja, tanto faz comprar diretamente o prédio (asset deal) como adquirir a sociedade que o detém (share deal): em ambos os casos há mudança do controlo económico do bem.

A jurista sublinha ainda que “o valor tributável é o valor do imóvel e não o das participações sociais”. E acrescenta que a regra fiscal evita evasão: “sem tributação seria possível contornar o imposto transferindo previamente o imóvel para uma sociedade”.

Por isso, conclui que a tributação indireta constitui um “complemento necessário” do imposto imobiliário e não um imposto proibido pela diretiva europeia. Se o Tribunal de Justiça da União Europeia confirmar o parecer — o que acontece frequentemente — o efeito será imediato: Portugal mantém a cobrança de IMT nos chamados share deals, isto é, quando “o poder de disposição económica de um imóvel pode ser transferido de uma pessoa para outra através uma transmissão indireta”, segundo o parecer.

Como consequência, ficam praticamente afastados reembolsos fiscais em massa; mantém-se a atual prática tributária sobre grupos imobiliários; e reforça-se a estratégia antielisão fiscal do Estado. Na prática, comprar uma empresa dona de imóveis continuará a ser tratado como comprar o próprio imóvel.

As conclusões da advogada-geral não são vinculativas. A decisão final do TJUE será conhecida nos próximos meses. Mas o sinal é claro: em vez de abrir uma fatura para o Estado, o caso pode transformar-se numa vitória jurídica da Autoridade Tributária — e num aviso para investidores que utilizam sociedades para estruturar aquisições imobiliárias.

“Independentemente do mérito ou demérito da posição da advogada-geral, resta aguardar a posição que será tomada pelo Tribunal Arbitral no processo que esteve na origem do reenvio para o TJUE”, ressalva Diogo Pires, da Deloitte. “Mas muito provavelmente deverá seguir o entendimento do TJUE”, antecipa o advogado.