Custo com licença municipal de obras abate na mais-valia a pagar em IRS na venda de casas

Os custos com a emissão de licença municipal para obras podem ser deduzidos no cálculo das mais-valias imobiliárias em sede de IRS, desde que valorizem efetivamente o imóvel e estejam ainda válidos no momento da venda, esclarece a Autoridade Tributária (AT). Ao permitir que a taxa paga pela licença urbanística seja adicionada ao valor de aquisição, o ganho tributável diminui. Consequentemente, reduz-se o montante sujeito a IRS.

O entendimento consta de uma informação vinculativa, publicada esta segunda-feira no Portal das Finanças, onde a AT responde à dúvida de uma contribuinte que adquiriu um prédio urbano e posteriormente pagou taxas municipais para obter licença de obras e reconstrução antes de alienar o mesmo imóvel.

Na análise jurídica, a AT parte do regime das mais-valias previsto no Código do IRS, recordando que o ganho tributável resulta da diferença entre o valor de realização e o valor de aquisição, deduzidos os encargos elegíveis.

A lei permite considerar como dedutíveis “os encargos com a valorização dos bens”, desde que comprovadamente suportados pelo proprietário e relacionados com o imóvel alienado. “A alínea a) do n.º 1 do artigo 51.º do Código do IRS, que tem por epígrafe ‘Despesas e Encargos’, dispõe o seguinte: ‘1 – Para a determinação das mais-valias sujeitas a imposto, ao valor de aquisição acrescem: a) Os encargos com a valorização dos bens, comprovadamente realizados nos últimos 12 anos, e as despesas necessárias e efetivamente praticadas, inerentes à aquisição e alienação, bem como a indemnização comprovadamente paga pela renúncia onerosa a posições contratuais ou outros direitos inerentes a contratos relativos a esses bens, nas situações previstas na alínea a) do n.º 1 do artigo 10.º'”.

Aplicando este princípio ao caso concreto, o Fisco conclui que a obtenção de licença municipal não constitui apenas um ato administrativo neutro. Pelo contrário, pode traduzir-se numa valorização económica autónoma do imóvel.

Assim, o custo da licença poderá acrescer ao valor de aquisição do imóvel, desde que demonstre ligação direta ao aumento do seu valor potencial e esteja ainda válida à data da venda, segundo a informação vinculativa.

“Afigura-se que a licença para obras e reconstrução do imóvel solicitada à Câmara Municipal de Ovar poderá ser enquadrada como um encargo com a valorização do bem, porquanto acrescenta valor ao imóvel, pois aquando da sua alienação, o imóvel já pode ter um valor superior, pois o eventual comprador já tem informação sobre as obras que poderá efetuar”, de acordo com a mesma ficha doutrinária.

“Assim, conclui-se que a despesa que a requerente suportou com a emissão da Licença pela Câmara Municipal de Ovar poderá acrescer ao valor de aquisição do imóvel, desde que a despesa tenha valorizado o bem à data da alienação e que a licença emitida, esteja ainda vigente nesse momento, sendo a mesma inscrita no anexo G, da DR modelo 3, no Quadro 4″, lê-se na informação vinculativa.

O entendimento não é automático. A administração fiscal estabelece vários critérios cumulativos para aceitar a dedução: o encargo deve contribuir efetivamente para valorizar o imóvel; a despesa tem de ser devidamente comprovada documentalmente; a licença municipal deve manter-se válida no momento da alienação; o valor deve ser declarado no Anexo G da declaração Modelo 3 de IRS.

Esta exigência segue a lógica geral aplicada às despesas de obras e melhoramentos: apenas são aceites quando se mostrem “indissociáveis” do imóvel vendido e contribuam para a sua valorização patrimonial.

O impacto fiscal pode ser relevante para proprietários e investidores. Ao permitir que a taxa paga pela licença urbanística seja adicionada ao valor de aquisição, o ganho tributável diminui. Consequentemente, reduz-se o montante sujeito a IRS.

Tradicionalmente, os contribuintes associavam encargos dedutíveis sobretudo a obras materiais — remodelações, ampliações ou reabilitação. Contudo, esta informação vinculativa amplia o conceito de valorização ao reconhecer que atos preparatórios, como licenças ou projetos aprovados, podem representar um ganho económico efetivo.

O entendimento aproxima-se da posição já assumida pela AT noutros casos, segundo a qual despesas de renovação são aceites quando demonstrado que contribuíram para aumentar o valor do imóvel e estão devidamente documentadas.

As informações vinculativas têm caráter obrigatório para a própria Autoridade Tributária em situações idênticas, funcionando como orientação administrativa para casos futuros. Embora responda a um pedido individual, o despacho cria um precedente relevante para proprietários, promotores imobiliários e investidores: despesas administrativas associadas ao licenciamento urbanístico podem integrar o cálculo fiscal das mais-valias.