Atualização insuficiente do IMT engorda cofres das autarquias em mil milhões

A atualização “insuficiente” dos escalões do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT), num contexto de forte valorização do mercado imobiliário, ajudou a impulsionar a receita deste imposto nas últimas década e meia. Entre 2009 e 2024, as autarquias arrecadaram mais 1.041 milhões de euros em IMT, sendo que mais de metade deste aumento — 616 milhões — resulta do chamado “dividendo imobiliário”, segundo uma análise do economista Francisco Ruano, do Conselho das Finanças Públicas (CFP).

A escalada dos preços das casas, combinada com uma atualização muito limitada dos escalões do IMT, traduziu-se num aumento significativo da receita deste imposto pago na compra de imóveis.

Num estudo publicado no blogue do Conselho das Finanças Públicas (CFP), o economista Francisco Ruano, que é analista da Área de Monitorização e Supervisão Orçamental daquele organismo, explica que este fenómeno gera aquilo a que chama “dividendo imobiliário”: um acréscimo de receita fiscal que resulta do facto de os preços das habitações crescerem mais rapidamente do que os limites dos escalões do imposto.

“O chamado ‘dividendo imobiliário’ corresponde ao ganho de receita que resulta da ausência de atualização dos escalões do imposto face à evolução dos preços da habitação”, escreve.

De acordo com os cálculos apresentados, entre 2009 e 2024 o índice de preços da habitação aumentou 110,7%, enquanto o número de alojamentos transacionados cresceu 56,2%. Já os limites dos escalões do IMT foram atualizados em apenas 13,6% no mesmo período.

Esta diferença criou condições para que um número crescente de transações passasse automaticamente para escalões superiores de tributação. “À medida que os preços das casas aumentam e os limites dos escalões não acompanham essa evolução, uma parte crescente das transações passa a ser tributada a taxas mais elevadas”, assinala o economista.

Mais de metade da subida da receita vem do “dividendo imobiliário”

A decomposição da evolução da receita mostra que o crescimento do IMT resulta de vários fatores, mas com pesos distintos. Segundo os dados compilados a partir do Instituto Nacional de Estatística (INE), cerca de 356 milhões de euros do aumento da receita entre 2009 e 2024 estão associados ao maior número de transações no mercado imobiliário. Já 616 milhões de euros, mais de metade da subida total, de 1.041 milhões de euros, correspondem ao chamado “dividendo imobiliário”.

“O ‘dividendo imobiliário’ explica mais de metade do aumento da receita de IMT entre 2009 e 2024”, sublinha Francisco Ruano.

Este efeito traduziu-se também num aumento significativo da taxa efetiva média aplicada às transações. No caso da habitação própria e permanente, essa taxa passou de 0,5% em 2009 para 2,4% em 2024. Nas restantes aquisições de habitação, a taxa média subiu de 1,3% para 2,8%.

Segundo o economista, este agravamento não resulta de alterações diretas às taxas legais do imposto, mas sim do facto de mais transações passarem a enquadrar-se em escalões mais elevados.

Se a atualização dos escalões tivesse acompanhado a evolução dos preços da habitação, o aumento adicional de receita não justificado pelo comportamento do número de transações no mercado teria sido praticamente neutralizado.

“A insuficiente atualização dos escalões do IMT constitui-se como o principal fator explicativo deste ‘dividendo’, uma vez que conduziu a um aumento da taxa efetiva aplicada às transmissões de imóveis de valor médio”, refere.

Ruano acrescenta ainda que, “se a atualização dos escalões tivesse acompanhado a evolução dos preços da habitação, o aumento adicional de receita não justificado pelo comportamento do número de transações no mercado teria sido praticamente neutralizado”.

Preços das casas ganharam peso na evolução da receita

A análise mostra também que os fatores por trás do crescimento da receita mudaram ao longo do tempo. Até cerca de 2020, o aumento da arrecadação de IMT estava sobretudo ligado ao crescimento do número de transações, refletindo a recuperação do mercado imobiliário após a crise financeira.

Nos anos mais recentes, porém, o principal motor passou a ser a valorização das casas, mesmo num contexto em que o número de vendas estabilizou.

“Nos anos mais recentes, a evolução da receita passou a refletir sobretudo o aumento dos preços da habitação”, conclui o economista.

Perante estes resultados, Francisco Ruano sugere que uma atualização mais frequente dos escalões do imposto poderia evitar que a inflação no mercado imobiliário se traduza automaticamente num aumento da carga fiscal efetiva sobre a compra de habitação.

O IMT constitui uma das principais receitas fiscais associadas ao mercado imobiliário e representa também uma importante fonte de financiamento para os municípios portugueses. O imposto é pago pelos compradores no momento da aquisição de um imóvel.

Orçamento do Estado para 2026 atualizou os escalões em 2%

Os escalões do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) foram atualizados em 2%, este ano, de acordo com o Orçamento do Estado para 2026 (OE2026).

Com base nessa tabela, que reflete a estimativa para a inflação para este ano, ficará isenta do pagamento de IMT a aquisição de imóveis até ao valor de 106.346 euros, quando tem como finalidade habitação própria e permanente. Isto representa um aumento de 2.085 euros em comparação com o valor referente ao ano passado, de 104.261 euros.

Já a taxa de 7,5%, do último escalão, para prédios destinados exclusivamente a habitação, seja ou não própria e permanente, passou a ser aplicada a aquisições de valor acima de 1.150.853 euros. Em 2025, este valor era de 1.128.287 euros.

Prédios urbanos ou frações autónomas de prédio urbano destinados exclusivamente a habitação própria e permanente

Prédios urbanos ou frações autónomas de prédio urbano destinados exclusivamente a habitação não própria e permanente