Vendeu casa e comprou outra a meias? Fisco trava isenção total das mais-valias em IRS

Quer vender a sua casa, que comprou enquanto solteiro, e aplicar a mais-valia na compra de outra, mas adquirida a meias com o companheiro? Benefício fiscal em IRS só se aplica a metade do imóvel, esclarece a Autoridade Tributária (AT).

O imóvel vendido pertencia exclusivamente a um dos membros do casal, que a comprou enquanto solteiro, e a nova habitação já foi adquirida a meias, em compropriedade, depois de consumada a união de facto. Isto significa que a isenção de mais-valia em IRS gerada pela alienação da casa apenas se aplica a metade do valor do prédio em questão, de acordo com a administração tributária.

Numa informação vinculativa recentemente publicada no Portal das Finanças, o Fisco explica que o benefício fiscal que permite excluir de tributação as mais-valias em IRS na venda de habitação própria e permanente só pode ser aplicado à parte do novo imóvel efetivamente adquirida pelo contribuinte. Ou seja, quando a nova casa é comprada em compropriedade – por exemplo, a meias com o companheiro –, o reinvestimento relevante para efeitos de IRS fica limitado à quota de propriedade do sujeito passivo, neste caso, a 50% do imóvel.

Ou seja, o facto de o casal estar em união de facto não significa que os dois elementos passem a ser donos do imóvel vendido, porquanto a união de facto “não constitui um estado civil, tal como o casamento, e não está, desse modo, sujeita a um regime de bens automático – ou seja, não há uma comunhão geral nos bens adquiridos, um património comum, como se de um casamento se tratasse”, de acordo com a administração fiscal.

Assim, e para que a nova casa, entretanto adquirida, seja de ambos, é necessário que seja comprada em compropriedade: cada titular deve deter 50% do imóvel. Neste sentido, a isenção de mais-valia apenas se aplica à metade que diz respeito ao contribuinte que alienou o imóvel.

O entendimento do Fisco centra-se na aplicação do regime previsto no n.º 5 do artigo 10.º do Código do IRS, que permite excluir da tributação as mais-valias obtidas com a venda de uma habitação própria e permanente, desde que o valor seja reinvestido na aquisição, construção ou melhoria de outro imóvel com o mesmo destino.

Segundo a AT, “os ganhos provenientes da transmissão onerosa de imóveis destinados a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar podem ser excluídos de tributação” desde que o valor de realização seja reinvestido nas condições previstas na lei.

Esse reinvestimento deve ocorrer num período temporal específico. A lei determina que pode ser feito “nos 24 meses anteriores ou nos 36 meses posteriores à data da realização”, desde que respeite à aquisição de outra habitação própria e permanente.

Neste caso concreto, o contribuinte adquiriu um novo imóvel juntamente com a companheira, cada um com uma quota de 50%, mas as mais-valias decorrem da venda de uma casa que pertencia a apenas um dos elementos do casal. Perante esta situação, a AT conclui que o benefício fiscal apenas pode incidir sobre a parte do imóvel que pertence efetivamente ao sujeito passivo que realizou a venda da casa anterior.

Como refere a administração fiscal, “o reinvestimento relevante para efeitos da exclusão de tributação apenas pode respeitar à quota-parte do imóvel adquirida pelo sujeito passivo”.

Na prática, isto significa que, mesmo que o contribuinte reinvista um montante superior, apenas a parcela correspondente à sua quota de propriedade no novo imóvel pode ser considerada para efeitos do regime de reinvestimento das mais-valias.

A AT sublinha ainda que, no caso de união de facto, não existe automaticamente um património comum equiparável ao de determinados regimes matrimoniais. Por isso, a titularidade dos bens depende do que consta no título de aquisição.

“A união de facto não constitui um estado civil, tal como o casamento, e não está, desse modo, sujeita a um regime de bens automático – ou seja, não há uma comunhão geral nos bens adquiridos, um património comum, como se de um casamento se tratasse”, explica o Fisco.

Assim, “se um imóvel for comprado só em nome de um dos membros, o outro não adquire automaticamente nenhum direito de propriedade sobre esse bem, e a propriedade pertencerá, unicamente, à pessoa cujo nome conste do documento de aquisição”, de acordo com o ofício.

“Se um casal, unido de facto, quiser que um imóvel a adquirir seja de ambos – em igualdade de partes, deverá comprá-lo em comum e em partes iguais, cada um tornando-se proprietário de 50% desse imóvel, em regime de compropriedade”, lê-se na mesma informação vinculativa.

Posto isto, o imóvel vendido pertencia exclusivamente a um dos membros do casal, unido de facto, que a comprou enquanto solteiro, e a nova habitação já foi adquirida a meias, em compropriedade. Isto significa que a isenção de mais-valia em IRS gerada pela alienação da casa apenas se aplica a metade do valor do prédio em questão, conclui a AT.

Custos de construção exigem prova documental

A informação vinculativa aborda também outra questão colocada pelo contribuinte: a possibilidade de considerar no cálculo da mais-valia o valor de um empréstimo bancário utilizado para financiar obras no imóvel vendido.

Neste ponto, a AT é taxativa ao lembrar que os custos associados à construção ou reconstrução do imóvel só podem ser considerados se estiverem devidamente comprovados.

Como refere a administração fiscal, “apenas podem ser considerados os encargos efetivamente suportados e comprovados através de faturas ou documentos equivalentes”.

Isto significa que a existência de um empréstimo bancário, ou mesmo de comprovativos de transferência para o empreiteiro, não é suficiente para efeitos fiscais, se não existirem documentos emitidos nos termos legais.

Na ausência dessas faturas, os montantes pagos não podem ser considerados como custo de construção nem relevam para efeitos de cálculo da mais-valia ou de eventual reinvestimento.

A AT recorda ainda que o regime de exclusão de tributação das mais-valias depende do cumprimento de vários requisitos cumulativos. Entre eles está o facto de o imóvel alienado ter sido efetivamente a habitação própria e permanente do contribuinte ou do agregado familiar.

Esse requisito deve estar refletido no domicílio fiscal, sendo necessário que a casa tenha sido a residência habitual “nos 12 meses anteriores à data da transmissão ou do reinvestimento”.

Quando todos os pressupostos são cumpridos, a exclusão de tributação pode ser total ou parcial, dependendo do montante reinvestido na nova habitação.