Os seis pilares do plano do Governo para baixar as rendas

Nas últimas décadas, muitos proprietários preferiram manter as suas casas fechadas a colocá-las no mercado de arrendamento. O receio de não receberem as rendas, de não recuperarem o imóvel em caso de incumprimento, ou simplesmente de se sentirem desprotegidos pela lei, foi suficiente para afastar uma fatia considerável da oferta potencial e para alimentar uma crise habitacional que continua sem resolução à vista.

O Governo liderado por Luís Montenegro fez desta desconfiança o problema central a resolver e, desde maio de 2024, tem vindo a construir em camadas um conjunto de medidas dirigidas ao mercado de arrendamento.

Esta quinta-feira, em Conselho de Ministros, espera-se que seja aprovado um novo diploma com alterações à lei do arrendamento, para flexibilizar os processos de despejo em situações de incumprimento reiterado e tornar mais céleres as decisões judiciais, sem deixar de contemplar mecanismos de proteção para inquilinos em situação de vulnerabilidade.

1. Revogar o que afastou os proprietários

   O ponto de partida da estratégia do Executivo foi a revogação de dois mecanismos introduzidos pelo governo anterior no âmbito do programa “Mais Habitação” e que tinham gerado forte contestação no setor: o arrendamento coercivo, que permitia ao Estado obrigar proprietários a colocar os seus imóveis no mercado, e o regime que colocava o Estado como arrendatário intermediário entre proprietário e inquilino. Ambas as medidas foram eliminadas no âmbito do programa “Construir Portugal“, aprovado em Conselho de Ministros em maio de 2024. O ministro da Presidência, António Leitão Amaro, chegou inclusive a classificar o arrendamento coercivo como uma medida “altamente penalizadora” que “castigava a propriedade privada” e criava “um desequilíbrio que desincentivava a colocação de imóveis no mercado”. Contudo, nesta fase, o Executivo deixou por tocar um ponto sensível: o teto de 2% nos aumentos de rendas em novos contratos, algo que só viria a ser corrigido mais de um ano depois, levantando questões sobre a coerência do calendário legislativo.

2. Fim do teto dos 2% nos novos contratos

   Em setembro de 2025, o Governo anunciou uma”política de choque” para flexibilizar o mercado de arrendamento, em que a medida mais simbólica era a eliminacão do limite de 2% para a atualização de rendas em novos contratos de arrendamento de imóveis que já tivessem estado no mercado nos cinco anos anteriores, como adiantou o ECO na altura. Este teto, introduzido em 2023, impedia os proprietários de ajustar a renda ao valor de mercado quando celebravam um novo contrato com um inquilino diferente, o que muitos senhorios apontavam como uma das principais razões para retirarem as suas casas do mercado de arrendamento ou optarem pelo alojamento de curta duração. A eliminação desta regra, que ainda não foi aprovada, permite que o proprietário fixe livremente o valor da renda num novo contrato, de acordo com as condições de mercado. A medida foi recebida com preocupação por associações de inquilinos, que alertaram para o risco de aceleração das rendas em contratos de renovação, em particular em zonas de maior pressão habitacional como Lisboa e Porto.

3. Menos impostos para os senhorios que arrendam

   Em paralelo com o fim do teto dos 2%, o Executivo aprovou um conjunto de incentivos fiscais dirigidos aos senhorios, com o intuito de tornar o arrendamento mais atrativo do ponto de vista económico. Foi disso exemplo a redução da taxa de IRS de 25% para 10% sobre os rendimentos de arrendamento em contratos com rendas moderadas (até 2.300 euros mensais); a isenção de IRS sobre mais-valias obtidas com a venda de imóveis, desde que o valor seja reinvestido em propriedades destinadas a arrendamento a preços moderados; a isenção do Adicional ao IMI (AIMI) para imóveis colocados em arrendamento a valores até 2.300 euros mensais; e para as empresas passou a ser tributada apenas metade do valor das rendas recebidas em sede de IRC, um incentivo específico para os operadores institucionais de habitação para arrendamento. O pacote representou uma descida de 60% na carga fiscal para os senhorios abrangidos, uma dimensão que, para economistas ouvidos na altura, justificaria uma avaliação independente sobre o impacto efetivo na oferta, dado que a maioria dos incentivos não estava condicionada a que os imóveis fossem efetivamente colocados no mercado.

4. Mais deduções fiscais para os inquilinos

   Do lado dos arrendatários, o Governo aprovou o aumento das deduções à coleta de IRS com encargos de renda: o limite passa de 700 euros para 900 euros em 2026 e para 1.000 euros em 2027, mantendo a taxa de dedução de 15% sobre as rendas pagas ao longo do ano. A medida aplica-se a contratos de habitação permanente a rendas moderadas. De acordo com simulações divulgadas na altura, a poupança efetiva para os inquilinos ronda os 200 euros anuais. Quando comparado com os benefícios fiscais aprovados para os senhorios, que podem ascender a vários milhares de euros por contrato, o valor evidencia uma assimetria que o próprio setor reconheceu publicamente e que tem alimentado o debate sobre a quem serve, na prática, o atual modelo de incentivos ao arrendamento.

É neste contexto que chegam as medidas aprovadas esta quinta-feira em Conselho de Ministros, o terceiro pilar da estratégia do Executivo, centrado na estabilidade e segurança jurídica dos contratos de arrendamento, com o diploma a contemplar dois eixos:

• Agilização dos processos de despejo em situações de incumprimento reiterado no pagamento de rendas, tornando as decisões judiciais mais céleres e reduzindo o tempo de recuperação do imóvel pelo senhorio, com salvaguarda de mecanismos de proteção para inquilinos em situação de vulnerabilidade.
• Processo especial de venda de imóveis em herança indivisa, que permitirá a um único herdeiro fazer cessar a indivisão e viabilizar a venda do imóvel, desbloqueando um conjunto de casas que permanecem fora do mercado por impossibilidade de acordo entre herdeiros

A lógica subjacente ao diploma é de que pouco serve reduzir os impostos dos senhorios se estes continuarem a recear que, em caso de falta de pagamento, recuperar a sua casa implica anos de processo judicial.

Mas o que o diploma não resolve, por si só, é a capacidade operacional dos tribunais para absorver um eventual aumento de processos de despejo, um estrangulamento estrutural que especialistas em direito do arrendamento têm apontado como o verdadeiro fator limitante, independentemente das alterações legislativas.

O Governo estima que o conjunto das medidas aprovadas possa contribuir para colocar até 300 mil casas adicionais no mercado de arrendamento, sendo que cerca de 45 mil poderão surgir já até ao final de 2026.

A metodologia por detrás desta projeção não foi tornada pública em detalhe, o que dificulta a sua validação independente. Mais ainda quando o mercado de arrendamento, historicamente, tem a sua própria velocidade — e nem sempre coincide com as estimativas do Executivo.