Como o Governo quer libertar casas presas em heranças indivisas

Morreu um avô, ficou um terreno na “terra” e uma casa na cidade. Os filhos não chegam a acordo sobre o que fazer com a herança, os anos vão passando e os imóveis ficam parados, sem que ninguém possa agir sozinho. Este cenário, repetido por todo o país, tem um nome técnico: herança indivisa. E tem uma dimensão que poucos imaginam.

António Leitão Amaro, ministro da Presidência, revelou esta quinta-feira que existem 3,4 milhões de imóveis rústicos presos em heranças por partilhar, o equivalente a cerca de um terço de todos os terrenos rústicos em Portugal.

“São um verdadeiro pasto para incêndios florestais”, afirmou o ministro, em conferência de imprensa após o Conselho de Ministros que aprovou três diplomas para dinamizar o mercado de arrendamento, incluindo uma iniciativa que mexe diretamente com as heranças indivisas.

Pela lei atual, basta um único herdeiro discordar para que todo o processo fique bloqueado indefinidamente.

Nas cidades, o problema não é menor: estima-se que 250 mil casas em boas condições estejam fechadas, sem serem vendidas nem colocadas no mercado de arrendamento, a que se somam outras 130 mil que precisam de obras. No total, meio milhão de casas que podiam estar disponíveis para arrendamento ou venda e não estão, adianta o ministro citando dados de um estudo recente do Instituto de Habitação e Reabilitação Urbana (IHRU).

Quando alguém morre, os seus bens passam para os herdeiros. Mas até esses bens serem formalmente divididos, num processo chamado partilha, a herança fica “indivisa”: pertence a todos os herdeiros em conjunto, sem que nenhum tenha uma parte específica identificada.

O problema começa quando os herdeiros não chegam a acordo. Pela lei atual, basta um único herdeiro discordar para que todo o processo fique bloqueado indefinidamente. O resultado são terrenos que ninguém trata, florestas que ninguém gere, casas que ninguém habita nem arrenda às vezes durante décadas.

O executivo de Luís Montenegro anunciou esta quinta-feira três linhas de atuação para mudar este estado de coisas. Os detalhes concretos de cada medida serão primeiro apresentados aos partidos políticos com representação parlamentar, antes de serem públicos na íntegra.

1. Mais liberdade para planear a herança em vida

   A primeira medida alarga os poderes de planeamento sucessório, ou seja, o que o dono do património pode fazer antes de morrer para organizar a forma como os seus bens serão distribuídos. Atualmente, a lei é bastante restritiva neste campo: há uma parte da herança, a chamada “legítima”, que é obrigatoriamente reservada a certos herdeiros, como filhos e cônjuge, e que o proprietário não pode afastar por testamento. O Governo quer dar mais margem de manobra ao titular do património para definir, com mais clareza e flexibilidade, como quer que os seus bens sejam geridos e partilhados, reduzindo assim o risco de impasses futuros entre herdeiros.

2. Arbitragem sucessória para heranças em impasse

   A segunda medida reforça os mecanismos que permitem resolver heranças bloqueadas sem que o processo se arraste anos nos tribunais. A grande novidade é a introdução da arbitragem sucessória: um árbitro independente pode ajudar a resolver o diferendo entre herdeiros de forma mais rápida e menos formal do que o processo judicial tradicional. Trata-se de trazer para o direito das heranças uma ferramenta já usada noutras áreas do direito comercial e civil, para descongestionar os tribunais e acelerar as resoluções.

3. Um herdeiro pode forçar a venda do imóvel e colocá-lo em arrendamento

   É, porventura, a medida mais concreta e a que mais diretamente ataca o problema habitacional. O Governo quer criar um novo processo especial de venda de imóveis indivisos, que permita a um único herdeiro, sem precisar do acordo dos restantes, desencadear a venda de um bem da herança. De acordo com informação avançada pelo Público, esta possibilidade ficará disponível dois anos após a aceitação da herança, caso o desacordo persista. Na prática, o herdeiro que queira vender apresenta uma avaliação do imóvel; aos outros herdeiros é dado o direito de contestar com avaliações próprias, fixando-se um preço-base. Um juiz decide depois a modalidade de venda, podendo ser em leilão eletrónico. Os restantes herdeiros têm 30 dias para se opor ao processo após notificação judicial e têm também o direito de igualar o melhor preço e ficar com o imóvel. O dinheiro da venda entra na herança e é distribuído proporcionalmente por todos. Não há vendas sem conhecimento das partes: as garantias para todos os herdeiros estão asseguradas.

O Governo deixou claro que estas medidas fazem parte de uma estratégia mais ampla para enfrentar dois problemas distintos, mas com uma raiz comum.

Por um lado, a crise da habitação. António Leitão Amaro referiu que o executivo “não quer um país com casas vazias e a cair” nem onde “os jovens tenham tanta dificuldade em arranjar casas para viver”, seja em regime de arrendamento ou de compra.

Por outro, a gestão florestal. Segundo dados do Governo, um terço dos terrenos rústicos presos em heranças indivisas significa florestas sem dono efetivo, sem gestão, sem limpeza e, por isso, muito mais vulneráveis aos incêndios que ano após ano devastam o interior do país.

O Governo aprovou igualmente um decreto-lei que altera as condições fiscais para incentivar o arrendamento, cujo enquadramento legal foi publicado esta semana, e que deverá ser formalmente aprovado “muito em breve”.

A estratégia combina, assim, incentivos fiscais com mudanças legais estruturais para tentar colocar no mercado uma parte relevante das centenas de milhares de imóveis que hoje estão parados.

Os detalhes das três medidas anunciadas esta quinta-feira serão, para já, conhecidos apenas pelos partidos. Depois disso, Portugal saberá com precisão o que muda e se finalmente se consegue desbloquear um problema que, literalmente, está a deixar o país a arder.