Venda de imóvel herdado arrisca pagar mais-valias em IRS

A venda de um imóvel recebido por herança paga IRS quando o que é transmitido é o próprio bem e não o direito à herança ou o quinhão hereditário, esclarece a Autoridade Tributária e Aduaneira (AT), numa informação vinculativa, divulgada esta segunda-feira no Portal das Finanças.

O entendimento surge na sequência de um pedido apresentado por uma contribuinte que pretendia saber se os ganhos obtidos com a venda de um imóvel herdado poderiam beneficiar da exclusão de tributação aplicável à alienação do quinhão hereditário.

Segundo a AT, o ponto central da análise é determinar o objeto jurídico da transmissão: se está em causa a venda de um direito à herança – que corresponde a “uma universalidade de bens” – ou a venda de um bem concreto que integra essa herança.

No documento, a administração fiscal recorda que o Supremo Tribunal Administrativo uniformizou jurisprudência sobre esta matéria, concluindo que “a alienação do quinhão hereditário não configura uma alienação onerosa de direitos reais sobre bens imóveis”, razão pela qual os ganhos obtidos com esse tipo de transmissão não estão sujeitos a IRS.

Essa interpretação levou a AT a rever o entendimento anteriormente adotado. Assim, passou a considerar que “os ganhos resultantes da alienação onerosa do quinhão hereditário não estão sujeitos a tributação em IRS, ainda que a herança seja composta apenas por bens imóveis”, esclarece a informação vinculativa.

Diferença entre vender a herança e vender um imóvel

Contudo, o Fisco sublinha que este regime só se aplica quando o que é transmitido é o direito à herança ou a quota-parte que o herdeiro detém na herança indivisa.

Na informação divulgada, a AT explica que a transmissão do quinhão hereditário consubstancia a transmissão de uma universalidade jurídica e não a transmissão de bens determinados que integrem essa herança.

“A alienação da herança ou a alienação do quinhão hereditário tem por objeto a universalidade de bens e direitos (um todo) que compõem a herança indivisa ou o quinhão hereditário e não qualquer direito individual sobre os bens ou direitos que integram a herança, passando o adquirente a ocupar a posição que cabia ao herdeiro na herança, sendo-lhe transmitidos os direitos inerentes, nomeadamente de exercer os direitos relativos à gestão da herança ou exigir a sua partilha”, de acordo com o mesmo ofício.

Porém, quando os herdeiros alienam um bem específico – como um imóvel identificado – a operação deixa de ser considerada uma transmissão de quinhão hereditário. Nestes casos, escreve a administração fiscal, está-se perante a alienação onerosa de “um direito real sobre um bem imóvel”, o que enquadra a operação no regime das mais-valias previsto no artigo 10.º do Código do IRS.

Nestes casos, em que os herdeiros alienam um bem imóvel específico e determinado da herança indivisa, não estamos já perante a alienação do direito à herança ou do direito ao quinhão hereditário, mas antes perante uma transmissão de um bem em concreto cujos ganhos decorrentes da venda constituem mais-valias tributáveis em sede da categoria G de IRS.

“Ora, nestes casos, em que os herdeiros alienam um bem imóvel específico e determinado da herança indivisa, não estamos já perante a alienação do direito à herança ou do direito ao quinhão hereditário, mas antes perante uma transmissão de um bem em concreto cujos ganhos decorrentes da venda constituem mais-valias tributáveis em sede da categoria G de IRS, nos termos gerais”, determina a AT.

O pedido analisado pelo Fisco dizia respeito a uma contribuinte que vendeu, em 2025, um imóvel que tinha recebido por herança dos pais. Ao avaliar a operação, a administração tributária verificou que o contrato de compra e venda indicava expressamente a transmissão de uma fração autónoma de um prédio urbano, devidamente identificada.

Assim, concluiu que não está em causa a alienação do quinhão hereditário, mas sim a alienação de um imóvel concreto que integrou o património hereditário. Perante essa circunstância, a AT determinou que o ganho obtido com a operação configura uma mais-valia imobiliária sujeita a tributação em IRS, nos termos da alínea a) do n.º 1 do artigo 10.º do Código do IRS.

Implicações para os contribuintes

A distinção entre venda de quinhão hereditário e venda de um bem específico da herança tem consequências fiscais relevantes. Quando um herdeiro transmite apenas o seu direito à herança, o negócio não é tratado como venda de imóveis e, por isso, os ganhos não são tributados em IRS.

Já quando os herdeiros vendem um imóvel que integra a herança – seja individualmente ou em conjunto –, o ganho apurado entra no regime das mais-valias imobiliárias. Neste último caso, apenas 50% do ganho é considerado para efeitos de tributação, sendo depois englobado com os restantes rendimentos do contribuinte.

A informação vinculativa agora divulgada vem, assim, reforçar a importância de analisar cuidadosamente a natureza jurídica do negócio realizado, uma vez que pequenas diferenças na forma como a transmissão é estruturada podem ter impacto direto na carga fiscal.

Como resume a própria AT, a sujeição ou não a tributação em IRS depende do objeto da transmissão: se for o quinhão hereditário, não há tributação; se for um bem imóvel concreto, aplica-se o regime das mais-valias.