Comprar casa em Lisboa já exige 102% do salário mediano

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• A acessibilidade à habitação em Portugal deteriorou-se drasticamente, com o Banco de Portugal a reportar um aumento de 140% nos preços desde 2016.
• Apesar de um aumento de 34% no rendimento mediano das famílias, as prestações de empréstimos hipotecários atingiram 53% do rendimento familiar, refletindo uma crise de acessibilidade crescente.
• O governador do Banco de Portugal reforça a necessidade de aumentar a oferta de casas, nomeadamente do parque da habitação social.

Para muitas famílias portuguesas, comprar ou arrendar casa nunca foi tão difícil. Os números do Banco de Portugal, publicados esta quarta-feira no Boletim Económico de março, confirmam claramente essa realidade.

Entre 2016 e 2025, o índice de preços na habitação subiu cerca de 140%, dos quais 80% concentrados apenas desde 2019. As rendas de novos contratos de arrendamento não ficaram atrás: no mesmo período, a renda mediana por metro quadrado disparou cerca de 65%.

“É muito difícil hoje as pessoas tanto comprarem como arrendarem casa em Portugal”, refere Álvaro Santos Pereira na apresentação do Boletim Económico aos jornalistas, apesar de notar que “tem havido um esforço, mas é preciso fazer mais para tornar a habitação mais acessível às famílias, não só aumentando os licenciamentos – que têm vindo a aumentar, mas de forma muito lentamente -, e por isso é preciso aumentar a oferta.”

É com este pano de fundo que o banco central atualiza os indicadores de acessibilidade à habitação e, pela primeira vez, apresenta uma análise aprofundada por município, espelhando um país profundamente dividido entre quem ainda consegue ter tecto e quem já desistiu de o tentar.

A deterioração da acessibilidade [à habitação] ocorreu não obstante o aumento nominal de cerca de 34% do rendimento mediano das famílias portuguesas entre o início de 2019 e o terceiro trimestre de 2025.

A forma como o Banco de Portugal mede o peso da habitação no orçamento familiar – o rácio entre a prestação de um empréstimo hipotecário e o rendimento mediano de um agregado familiar – conta uma história de colapso acelerado.

“Entre 2009 e 2021, o indicador manteve-se em níveis inferiores a 30%, isto é, a prestação de um empréstimo contraído nesse período para aquisição de uma casa mediana era inferior a 30% do rendimento mediano”, lê-se no documento. Depois, a partir de 2022, os preços das casas e a subida das taxas de juro provocaram um choque em câmara rápida: o indicador atingiu 53% no último trimestre de 2023.

A descida dos juros trouxe algum alívio, mas “no período recente, o peso da prestação do empréstimo no rendimento da família mediana reduziu-se ligeiramente, situando-se em 48% nos três primeiros trimestres de 2025“, ainda muito acima do limiar de 40% que o banco central usa como sinal de sobrecarga financeira.

A dimensão do agravamento torna-se ainda mais clara quando se olha para a evolução desde 2019. “A deterioração da acessibilidade ocorreu não obstante o aumento nominal de cerca de 34% do rendimento mediano das famílias portuguesas entre o início de 2019 e o terceiro trimestre de 2025”, destacam os técnicos do Banco de Portugal. Por outras palavras: os salários subiram, mas a casa ficou muito mais cara.

O rácio prestação-rendimento chegou a duplicar neste período, com “a prestação mensal a aumentar de 350 para 855 euros, refletindo o aumento do montante do empréstimo de cerca de 96.800 para cerca de 146.400 euros, associado às pressões sobre os preços a que se adicionou o impacto do aumento das taxas de juro a partir de 2022”, refere o Boletim Económico de março.

Em Lisboa e no Porto, “apenas os agregados familiares com rendimento acima do percentil 90 e 80, respetivamente, conseguiriam adquirir uma casa mediana a preços medianos” entre 2019 e 2023.

A análise por município é onde o retrato se torna mais duro. “Enquanto em 2019 o indicador só ultrapassava o limiar de 40% em 9 municípios, em 2023 encontravam-se nesta situação 104 municípios.” Lisboa e Porto ilustram o extremo da crise:

• Na capital, a prestação mensal para adquirir uma casa de área mediana passou de 907 euros em 2019 para 1.811 euros em 2023, “representando uma taxa de esforço teórica de 102% para uma família de rendimento mediano.”
• No Porto, a prestação subiu de 550 para 1.339 euros, correspondendo a “84% do rendimento mediano dos agregados familiares desse município.”

Segundo o Banco de Portugal, nas duas maiores cidades do país, “apenas os agregados familiares com rendimento acima do percentil 90 e 80, respetivamente, conseguiriam adquirir uma casa mediana a preços medianos, mantendo uma prestação inferior a 40% do rendimento.” Em termos práticos, comprar casa em Lisboa ou no Porto tornou-se um privilégio reservado a uma minoria.

Se em 2019 cerca de 70% dos agregados familiares tinham capacidade para aceder à casa mediana sem ultrapassar uma taxa de esforço de 40%, em 2023 esse universo encolheu para “menos de 37% das famílias.”

Arrendar, a alternativa natural para quem não consegue comprar, também se fechou de forma dramática, refere o Banco de Portugal. “A acessibilidade via arrendamento reduziu-se, com o peso destes encargos no rendimento mediano a passar de 36% em 2019 para 47% no início de 2025.”

Em Lisboa, a renda mensal mediana de uma casa de dimensão mediana passou de 1.001 euros em 2019 para 1.274 euros em 2023, “implicando neste ano um peso no rendimento mediano de 72%.” No Porto, o indicador fixou-se em 66%.

O Banco de Portugal aponta o dedo a esta realidade ao fato de ter-se verificado “uma correlação elevada entre a acessibilidade via compra e a acessibilidade via arrendamento ao nível do município, o que sugere a relevância de fatores comuns, com destaque para uma resposta limitada da oferta habitacional.”

As consequências já atravessam toda a economia. O banco central identifica que, “para algumas famílias, a poupança poderá estar a ser potenciada pela intenção de comprar casa, num quadro de deterioração da acessibilidade à habitação”, ou seja, há quem poupe não porque pode, mas porque ainda não conseguiu entrar no mercado.

A síntese da análise dos dados do Banco de Portugal aponta assim para que, se em 2019 cerca de 70% dos agregados familiares tinham capacidade para aceder à casa mediana sem ultrapassar uma taxa de esforço de 40%, em 2023 esse universo encolheu para “menos de 37% das famílias.”

Em menos de cinco anos, a habitação passou de um objetivo exigente para um privilégio de poucos, e o banco central deixa claro que, sem uma resposta pela via da oferta, a tendência dificilmente se reverterá, nomeadamente na oferta de habitação social, como o governador Álvaro Saltos Pereira notou na apresentação aos jornalistas.