Fisco trava isenção de IMT na revenda de casas

O Fisco esclareceu que as obras de reabilitação não suspendem nem interrompem o prazo de um ano para a revenda de imóveis adquiridos com isenção de IMT, determinando a caducidade automática do benefício e a obrigação de pagar imposto quando esse limite não é cumprido, de acordo com uma informação vinculativa da Autoridade Tributária (AT), publicada esta segunda-feira, no portal das Finanças.

Em causa está o benefício fiscal previsto no Código do IMT (CIMT), que dispensa o pagamento do imposto na aquisição de imóveis para revenda, desde que esta ocorra no prazo de 12 meses. A questão colocada à AT por um contribuinte procurava saber se esse prazo poderia ser diferido para o momento da conclusão de obras, mas a resposta é negativa.

A AT sustenta que não existe qualquer base legal que permita suspender ou prorrogar o prazo de revenda. A interpretação assenta numa leitura estrita da lei fiscal e nos princípios gerais de interpretação jurídica. “O elemento literal do n.º 5 do artigo 11.º do CIMT não contém qualquer expressão legal que motive ou constitua fundamento jurídico excecional para a suspensão […] do prazo de revenda de um ano”, lê-se no entendimento oficial.

O elemento literal do n.º 5 do artigo 11.º do CIMT não contém qualquer expressão legal que motive ou constitua fundamento jurídico excecional para a suspensão […] do prazo de revenda de um ano.

A administração tributária vai mais longe e sublinha que aceitar essa possibilidade seria extravasar o papel do intérprete: “Não pode a AT […] aceitar qualquer justificação […] que não tem na letra da lei qualquer expressão”. Invocando regras do Código Civil e da Lei Geral Tributária, o Fisco recorda que “não pode ser considerado pelo intérprete o pensamento legislativo que não tenha na letra da lei um mínimo de correspondência verbal”. E sintetiza o princípio orientador: “O que a lei não distingue não pode o intérprete fazê-lo”.

Prazo “ininterrupto” e natureza de caducidade

Um dos pontos centrais do entendimento é a qualificação do prazo de um ano como um prazo de caducidade substantiva – e, por isso, insuscetível de suspensão. “Aquele prazo legal […] é ininterrupto: nenhum facto releva para efeitos suspensivos, interruptivos ou prorrogativos”, afirma a AT.

Mais ainda, o documento esclarece que “só impede a caducidade a prática, dentro do prazo legal, do ato a que a lei atribua efeito impeditivo”, sendo esse ato exclusivamente a revenda efetiva do imóvel. Ou seja, não basta a intenção de vender nem a preparação do imóvel: apenas a concretização da venda dentro do prazo de um ano salva o benefício fiscal.

A AT rejeita explicitamente a ideia de que obras de reabilitação possam constituir um “justo impedimento” que suspenda o prazo. Mesmo quando implicam licenças municipais, avaliações técnicas ou atrasos administrativos, esses fatores são considerados irrelevantes para efeitos fiscais. “A pendência de realização de obras […] é inoponível à Autoridade Tributária […] por inexistência de norma legal típica adequada”, refere o documento.

Além disso, sustenta que tais intervenções “não constituem impedimento para revenda”, afastando o argumento de que o imóvel não poderia ser colocado no mercado durante esse período.

A fundamentação da AT assenta também numa leitura económica da atividade imobiliária. Os imóveis adquiridos para revenda são equiparados a “mercadoria”, devendo respeitar um ciclo de rotação definido pelo legislador. Nesse sentido, o Fisco explica que fatores como obras, licenciamento, ónus legais ou até conflitos em heranças fazem parte do risco normal do negócio.

Essas contingências são consideradas previsíveis e, portanto, não justificam qualquer revogação parcial do regime: “Estão sujeitas aos riscos próprios do comércio imobiliário”.

O incumprimento do prazo tem efeitos imediatos. A caducidade da isenção ocorre automaticamente e desencadeia a obrigação de liquidação do IMT. “Caducando esse prazo […] surge a obrigação de liquidação e pagamento do IMT no prazo de 30 dias”, determina a AT. A única forma de evitar esse desfecho é clara: “A efetiva revenda […] dentro do prazo de um ano”.

A posição agora reiterada poderá ter impacto em projetos de reabilitação urbana, onde os prazos de obra frequentemente ultrapassam um ano – sobretudo em imóveis degradados ou sujeitos a processos administrativos complexos.