Heranças indivisas. Tribunal superior manda cobrar IRS na venda de casas e contraria Supremo

A venda de imóveis herdados continua a dividir tribunais e Fisco na hora de pagar IRS: enquanto o Supremo Tribunal Administrativo (STA) afasta, em regra, a tributação de mais-valias em heranças indivisas, o Tribunal Central Administrativo Sul (TCAS) veio agora decidir que a alienação de casas concretas antes da partilha está sujeita a imposto, dando razão à Autoridade Tributária (AT). Esta nova posição reabre a incerteza para os contribuintes.

O ECO questionou o Ministério das Finanças sobre se iria emitir um esclarecimento relativamente à sujeição ou não deste tipo de imóveis, presos em heranças indivisas, a tributação de mais-valias, mas, até ao fecho deste artigo, não obteve resposta. O tema ganha particular relevância num momento em que o Governo acaba de aprovar um pacote legislativo destinado a agilizar a venda de imóveis integrados em heranças indivisas.

Depois do acórdão uniformizador do Supremo Tribunal Administrativo (STA), de junho do ano passado, que decidiu que a alienação de casas em heranças indivisas não paga mais-valias, um novo juízo, agora do Tribunal Central Administrativo Sul, datado de 26 de fevereiro de 2026, determinou que, afinal, a venda de imóveis concretos pertencentes a uma herança indivisa está sujeita a tributação em sede de IRS, contrariando, assim, uma decisão do Tribunal Tributário de Lisboa, que tinha anulado uma liquidação superior a 71 mil euros.

Em causa está a venda, em 2017, de duas frações autónomas em Lisboa, por herdeiros de um património ainda não partilhado. A AT entendeu que os ganhos configuravam mais-valias tributáveis, mas o tribunal de primeira instância considerou tratar-se de uma cessão de quinhão hereditário — e, por isso, fora do âmbito de tributação.

O tribunal superior veio agora inverter essa leitura, num momento em que o tema está longe de ser pacífico. O acórdão começa por identificar o ponto central do litígio: saber se a operação realizada pelos herdeiros constitui uma “alienação onerosa de direitos reais sobre bens imóveis”, nos termos do Código do IRS.

A sentença recorrida tinha seguido a jurisprudência do Supremo Tribunal Administrativo, que fixou entendimento de que “a alienação de quinhão hereditário não configura ‘alienação onerosa de direitos reais sobre bens imóveis’”.

Mas o Tribunal Central Administrativo Sul sublinha que essa jurisprudência não pode ser aplicada automaticamente. “Há que distinguir, desde logo, dois tipos de negócios dispositivos que podem ser realizados pelos herdeiros”, refere o acórdão, acrescentando que essa distinção “revela-se fulcral para a correta interpretação” da lei fiscal.

Diferença entre herança como “todo” e bens concretos

Os juízes explicam que, enquanto a herança se mantiver indivisa, o herdeiro não é proprietário de bens concretos, mas apenas titular de uma quota ideal. “Enquanto a herança se mantiver indivisa, nenhum herdeiro é titular de direitos individuais sobre bens específicos”, sublinha o tribunal. Daqui resulta que a venda do quinhão hereditário — isto é, dessa posição global — não gera mais-valias tributáveis.

No entanto, a decisão traça uma linha clara: “Esta argumentação não é transponível para os casos em que os herdeiros […] alienam um bem imóvel específico e determinado”. A análise do tribunal centra-se no conteúdo da escritura pública de 2017. E é aí que encontra o elemento decisivo. Do documento resulta que os herdeiros venderam explicitamente duas frações autónomas, com preço individualizado. “Dúvidas não restam de que o que foi transmitido […] não foi o quinhão hereditário […] mas antes dois bens imóveis em concreto”, conclui o acórdão.

Dúvidas não restam de que o que foi transmitido […] não foi o quinhão hereditário […] mas antes dois bens imóveis em concreto. […] Verificando-se que a operação […] teve o efeito jurídico típico de uma compra e venda de imóveis, deve entender-se que houve […] transmissão onerosa do direito de propriedade.

E reforça: “Verificando-se que a operação […] teve o efeito jurídico típico de uma compra e venda de imóveis, deve entender-se que houve […] transmissão onerosa do direito de propriedade”. Resultado: há lugar a mais-valias tributáveis em IRS.

Face a esta leitura, o tribunal considera que a decisão do Tribunal Tributário de Lisboa incorreu em erro. “O Tribunal ‘a quo’ (…) incorreu em erro de julgamento por errónea valoração dos factos”, lê-se no juízo. O recurso da Fazenda Pública foi, assim, julgado procedente, com reposição da liquidação de imposto, no valor de 71 mil euros.

Supremo afasta imposto, mas Fisco resiste

A decisão do Tribunal Central Administrativo Sul (TCAS) surge num contexto de forte divergência entre tribunais superiores e administração fiscal. A mais recente jurisprudência do Supremo Tribunal Administrativo tem sido, em geral, favorável aos contribuintes.

O ponto de viragem foi o acórdão uniformizador n.º 7/2025, que determinou que “a alienação de quinhão hereditário não configura ‘alienação onerosa de direitos reais sobre bens imóveis’” — afastando a tributação em IRS.

Mais recentemente, em dezembro de 2025, o Supremo foi ainda mais longe ao admitir que, mesmo quando o negócio é formalmente descrito como venda de imóvel, pode não haver imposto, se em substância estiver em causa apenas a transmissão da posição hereditária.

A alienação de quinhão hereditário não configura ‘alienação onerosa de direitos reais sobre bens imóveis.

Como sintetiza um parecer da sociedade RSN Advogados: “Se, enquanto não houver partilha, o herdeiro não é proprietário de nenhum bem singular da herança, então essa realidade jurídica não se altera apenas porque o negócio recebe a designação formal de venda de imóvel”.

No centro desta posição está a natureza jurídica da herança indivisa. “Enquanto a herança se mantiver indivisa, cada herdeiro é titular de uma quota ideal (…) e não de um direito real individualizado sobre cada bem concreto”, sublinha a interpretação seguida pelo Supremo.

Daí resulta que a venda de uma quota-parte — mesmo que associada a um imóvel — pode não corresponder, juridicamente, à transmissão de propriedade. Só com a partilha é que nasce um verdadeiro direito sobre bens concretos, passível de gerar mais-valias tributáveis.

Apesar desta evolução jurisprudencial, a AT mantém uma interpretação diferente. Numa informação vinculativa, publicada em março, o Fisco sustenta que a venda de um imóvel concreto integrado numa herança indivisa gera mais-valias tributáveis, entendimento que agora ganha respaldo na decisão do Tribunal Central Administrativo do Sul.

Para a administração fiscal, nestes casos, “não está em causa a transmissão do quinhão hereditário como um todo, mas sim a alienação de um bem específico”. Esta leitura abre a porta à tributação — e a novos litígios.

A divergência tem sido alvo de críticas. Paula Franco, bastonária da Ordem dos Contabilistas Certificados (OCC), afirma que “a AT teimosamente não segue o acórdão do Supremo Tribunal”, defendendo que a alienação de bens indivisos não constitui um direito real e, por isso, não deve ser tributada.

Também Pedro José Santos, advogado da RSN Advogados, alerta para a gravidade da situação: “Não é apenas uma divergência técnica. É a persistência da AT em sustentar (…) uma interpretação que o Supremo Tribunal Administrativo já rejeitou”.

O próprio Supremo Tribunal Administrativo deixou críticas pouco habituais, considerando difícil compreender que o Fisco “faça tábua rasa” da sua jurisprudência.

A forma como o negócio é estruturado pode ser decisiva: venda de quinhão hereditário ou venda de imóvel concreto. Essa distinção pode significar pagar ou não imposto.

A coexistência de entendimentos opostos — entre tribunais superiores e administração fiscal — cria um cenário de incerteza. Na prática, a forma como o negócio é estruturado pode ser decisiva: venda de quinhão hereditário ou venda de imóvel concreto. Essa distinção pode significar pagar ou não imposto.

Em alguns casos, a jurisprudência do Supremo poderá mesmo permitir “a anulação de imposto pago indevidamente e o respetivo reembolso”, incluindo valores dos últimos quatro anos. Mas decisões como a agora proferida pelo Tribunal Central Administrativo Sul mostram que o tema está longe de fechado — e que o braço-de-ferro entre tribunais e Fisco continua.