Nasceu um filho? Fisco trava isenção de mais-valias em IRS na venda de casa antes de um ano

Nasceu um filho e quer vender a casa antes de ter permanecido um ano na habitação? Não pode usufruir da exclusão da tributação de mais-valias em IRS, porque o aumento do agregado familiar aconteceu antes de ser dono do imóvel em questão.

Os contribuintes não podem, assim, beneficiar do regime de exclusão de tributação de mais-valias, quando vendem um imóvel antes de cumprirem o prazo mínimo de permanência, de 12 meses, mesmo invocando o nascimento de um filho como circunstância excecional — se esse facto for anterior à aquisição da casa –, de acordo com uma nova informação vinculativa da Autoridade Tributária (AT), publicada esta quarta-feira no portal das Finanças.

O esclarecimento surge na sequência de uma questão levantada por uma contribuinte que pretendia vender uma casa recebida por doação e reinvestir o valor numa nova habitação, beneficiando da exclusão de tributação prevista no artigo 10.º do Código do IRS (CIRS).

O prazo mínimo de permanência na habitação própria e permanente é de 12 meses, para usufruir do benefício fiscal. No entanto, há uma cláusula de salvaguarda para situações excecionais devido a alterações relevantes na vida familiar, como casamento, divórcio ou aumento do número de dependentes.

No entanto, a AT sublinha que estas circunstâncias têm de ser imprevisíveis e não podem resultar de mera conveniência dos contribuintes. Mais ainda, a exceção só pode ser aplicada se o facto ocorrer durante o período em que o imóvel já é simultaneamente residência e propriedade do contribuinte.

No caso concreto, a contribuinte invocou o nascimento da filha como fundamento para beneficiar da exceção. Contudo, esse evento ocorreu antes de se tornar proprietária do imóvel. Logo, o facto deixa de ser imprevisível e perde o caráter excecional exigido pela lei, pelo que não pode beneficiar da isenção de mais-valias, conclui a administração tributária.

De acordo com a lei, os ganhos obtidos com a venda de imóveis são considerados mais-valias tributáveis. Contudo, existe uma exclusão sempre que o imóvel vendido seja habitação própria e permanente e o valor da venda seja reinvestido noutra casa com o mesmo destino, dentro de determinados prazos.

Esse regime exige várias condições cumulativas: o reinvestimento deve ocorrer entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à venda, deve ser declarada a intenção de reinvestir e, sobretudo, o imóvel alienado tem de ter sido habitação própria e permanente durante pelo menos 12 meses antes da transmissão. Caso o reinvestimento seja apenas parcial, a exclusão de tributação aplica-se apenas proporcionalmente ao montante reinvestido.

Um dos pontos centrais da decisão da AT prende-se com o conceito de “habitação própria e permanente”. A administração fiscal sublinha que este conceito exige não só residência habitual, mas também a titularidade do imóvel.

No caso analisado, a contribuinte mudou o domicílio fiscal para o imóvel em 2024, mas só adquiriu a propriedade em 2025. Assim, apesar de já residir na casa, esta não podia ainda ser considerada “própria” para efeitos fiscais. “Só a partir da data em que adquiriu a propriedade do imóvel se pode considerar preenchido o conceito de habitação própria e permanente”, refere a AT .

Consequentemente, o prazo mínimo de 12 meses só começa a contar a partir desse momento, empurrando o cumprimento do requisito para 2026.

A legislação foi recentemente alterada pelo Decreto-Lei n.º 57/2024, que reduziu o prazo mínimo de permanência de 24 para 12 meses e introduziu uma cláusula de salvaguarda para situações excecionais. Entre essas condições incluem-se alterações relevantes na vida familiar, como casamento, divórcio ou aumento do número de dependentes.

No entanto, a AT sublinha que estas circunstâncias têm de ser imprevisíveis e não podem resultar de mera conveniência dos contribuintes. “Essas circunstâncias devem-se reputar por imprevisíveis no tempo (…) e não podem ser invocadas por questões de mera opção ou conveniência”, lê-se na informação vinculativa.

Mais ainda, a exceção só pode ser aplicada se o facto ocorrer durante o período em que o imóvel já é simultaneamente residência e propriedade do contribuinte. No caso concreto, a contribuinte invocou o nascimento da filha como fundamento para beneficiar da exceção. Contudo, esse evento ocorreu antes de se tornar proprietária do imóvel.

Para a AT, esse detalhe é determinante: quando adquiriu a casa, a contribuinte já conhecia a alteração na composição do agregado familiar. Logo, o facto deixa de ser imprevisível e perde o caráter excecional exigido pela lei.

“A alteração de circunstâncias (…) terá de ocorrer já no decurso do período em que o sujeito passivo (…) é proprietário do imóvel”, refere a administração fiscal. E acrescenta: o conhecimento prévio desses factos “retira-lhe o caráter de excecionalidade” necessário para afastar a regra geral.

Face a este enquadramento, a conclusão da AT é clara: a venda do imóvel antes de cumpridos os 12 meses de permanência não pode beneficiar do regime de exclusão de tributação, mesmo havendo intenção de reinvestimento e ainda que tenha nascido um filho. “Os ganhos obtidos com a transmissão do imóvel (…) não poderão beneficiar do regime de reinvestimento”, conclui a decisão.

Na prática, isto significa que as mais-valias realizadas ficam sujeitas a IRS, penalizando operações de venda em prazos curtos, mesmo quando motivadas por alterações na vida familiar.

A interpretação agora divulgada reforça o caráter restritivo das exceções e sinaliza uma leitura rigorosa por parte do Fisco. Só eventos verdadeiramente inesperados, ocorridos após a aquisição do imóvel, poderão justificar o incumprimento do prazo mínimo de permanência.