Exclusivo Governo reforça garantia pública para jovens comprarem casa em 750 milhões de euros

Menos de um ano e meio após entrar em vigor, a garantia pública que financia a 100% a compra de casa a jovens até aos 35 anos recebe agora um reforço significativo. O Governo vai injetar mais 750 milhões de euros neste regime, elevando o envelope total para 2.300 milhões, revelou uma fonte governamental ao ECO, num momento em que o supervisor bancário já fez soar o alarme sobre a subida do perfil de risco dos novos créditos à habitação.

Oficialmente, o Ministério das Finanças não faz comentários, mas a confirmar-se, vai ser, assim, o segundo reforço de garantias desde o arranque da medida (após ter reforçado o regime em 350 milhões de euros em setembro) e representa um aumento de 48,4% face aos 1.550 milhões de euros que estavam disponíveis até aqui e praticamente o dobro relativamente aos 1.200 milhões iniciais.

A justificação é a procura, em resposta aos pedidos dos bancos. “Perante a forte adesão à Garantia Pública, na contratação de crédito à habitação própria e permanente, o Governo decidiu reforçar esta medida com mais 750 milhões de euros”, revela a mesma fonte do Executivo, que sustenta que o novo envelope “permite dar resposta aos pedidos de reforço que foram, e que ainda podem vir a ser, solicitados pelas instituições de crédito e sociedades financeiras aderentes“.

No final do ano passado, dos 1.550 milhões de euros disponíveis até então, já tinham sido entregues 1.460 milhões aos bancos, conferindo uma taxa de alocação de 94% da garantia pública.

No final do ano passado, dos 1.550 milhões de euros disponíveis até então, já tinham sido entregues 1.460 milhões aos bancos, conferindo uma taxa de alocação de 94% da garantia pública, que deixava menos de 90 milhões de euros de margem para futuras distribuições. Seria por isso expectável que o governo reforçasse este regime, como o próprio Governo se mostrou disponível para o fazer quando tal se verificasse necessário.

Os números confirmam a velocidade de cruzeiro do regime. “Em 2025 foram celebrados mais de 25 mil contratos de crédito à habitação própria e permanente ao abrigo da Garantia Pública, o que representa 42% do número de contratos de crédito habitação celebrados por jovens até aos 35 anos”, sublinha o documento, notando que a medida “encontra-se a ser utilizada em todo o país”, com destaque para “a região do interior: Alentejo, Lezíria do Tejo e Trás-os-Montes” — o retrato típico dos mercados menos sobreaquecidos, onde os 450 mil euros do teto da medida ainda chegam para comprar casa.

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Os dados mais recentes do Banco de Portugal apontam para que cerca de 900 milhões de euros da linha de garantia do Estado já tenha sido usada, o equivalente a quase 60% do envelope do anterior de 1.550 milhões de euros.

Para o Governo, esta é mais um passo que acredita poder resolver o problema habitacional. “Esta decisão espelha o esforço do Governo, que definiu desde a primeira hora a habitação como uma prioridade, em particular para os jovens”, defende o documento, que enquadra o reforço ao lado das isenções de IMT e de Imposto do Selo para quem compra a primeira casa até aos 35 anos. Só que enquanto o Executivo celebra a adesão, o supervisor liderado por Álvaro Santos Pereira traça uma fotografia bem mais cautelosa do mesmo fenómeno.

Banco de Portugal faz soar o alarme

No relatório de Acompanhamento das Medidas Macroprudenciais, publicado em março, o Banco de Portugal mostra que “o peso dos novos créditos à habitação com um rácio LTV superior a 90% aumentou de um valor residual (0,1%), em 2024, para 19% do crédito concedido, em 2025”, um salto que, no segmento da habitação própria e permanente, chega aos 24% e devolve o mercado aos níveis de 2018, precisamente o ano em que o supervisor sentiu necessidade de lançar a Recomendação Macroprudencial.

“Este aumento decorre dos créditos concedidos ao abrigo da garantia do Estado, instituída pelo Decreto-Lei n.º 44/2024 [que regula o regime da garantia pública], na qual 85% dos empréstimos apresentaram um rácio LTV de 100%”, aponta o Banco de Portugal, sublinhando ainda que, “em contraste, nos empréstimos sem garantia do Estado, a quase totalidade dos contratos manteve um rácio LTV igual ou inferior a 90%, assegurando o alinhamento com os limites previstos na Recomendação Macroprudencial”.

Significa que tirados da equação os créditos garantidos pelo Estado, a banca portuguesa continua a emprestar dentro dos limites prudenciais. É no perímetro do apoio público que se concentra a totalidade do excesso de risco.

O supervisor é ainda mais explícito no capítulo dedicado ao perfil de risco. “Em 2025, o perfil de risco dos mutuários deteriorou-se”, escreve o Banco de Portugal, notando que a proporção de novos créditos à habitação concedidos a mutuários de risco elevado “aumentou de 3%, em 2024, para 21%, em 2025”. Excluindo os contratos com garantia do Estado, a mesma métrica manter-se-ia nos 3%.

Em simultâneo, o esforço financeiro dos jovens até aos 35 anos — os destinatários da garantia — subiu de 28,7% para 29,9% do rendimento líquido, contrariando a tendência de alívio sentida pelos restantes mutuários com a descida das taxas de juro.

Com o reforço deste regime em 750 milhões de euros, o Executivo garante combustível para acomodar mais alguns milhares de contratos a 100% de financiamento. E deixa em aberto a possibilidade, já semeada no documento, de que este não seja o último reforço. Resta saber durante quanto tempo o ritmo de expansão do envelope público conseguirá correr à frente do ritmo a que o mercado absorve risco.