Constitucional contraria Fisco e alarga isenção de mais-valias em IRS a casas construídas com crédito

O Tribunal Constitucional (TC) declarou inconstitucional uma interpretação da lei fiscal que excluía do benefício de isenção de mais-valias em IRS os contribuintes que usaram o valor da venda da sua casa para amortizar empréstimos bancários para construir a própria habitação. Em causa está o princípio da igualdade no sistema fiscal.

Isto significa que quem utilizou o produto da alienação do seu imóvel para abater ao crédito que contraiu para construir a própria habitação pode usufruir da isenção de mais-valias, em sede de IRS, à semelhança dos casos em que os ganhos com a venda foram aplicados na compra de uma nova casa, conclui o TC. O acórdão vale apenas para o caso concreto. Só à terceira declaração de inconstitucionalidade é que o plenário de juízes se reúne para se pronunciar de forma geral e obrigatória.

No acórdão n.º 330/2026, divulgado esta terça-feira no site do Tribunal Constitucional, os juízes do Palácio Ratton consideram que a norma em causa — constante da reforma do IRS de 2014 — não pode ser interpretada de forma a abranger apenas empréstimos contraídos para aquisição de imóveis, deixando de fora os casos de construção.

O litígio teve origem numa liquidação de IRS relativa a 2016, no valor de 10.254,65 euros, aplicada a uma contribuinte que alienou um imóvel e utilizou praticamente a totalidade do valor — mais de 214 mil euros — para amortizar empréstimos bancários contraídos para a construção da casa.

O litígio teve origem numa liquidação de IRS relativa a 2016, no valor de 10.254,65 euros, aplicada a uma contribuinte que alienou um imóvel e utilizou praticamente a totalidade do valor – mais de 214 mil euros – para amortizar empréstimos bancários contraídos para a construção da casa.

A impugnação foi sucessivamente rejeitada: primeiro pela Autoridade Tributária (AT), depois pelo Tribunal Administrativo e Fiscal do Porto e, finalmente, pelo Supremo Tribunal Administrativo (STA). Este último alinhou com jurisprudência consolidada, segundo a qual “a possibilidade de dedução da amortização do empréstimo contraído para a construção do imóvel (…) não é permitida”, sublinhando que a lei apenas refere a “aquisição do imóvel”.

O Supremo foi claro ao defender que, em matéria de benefícios fiscais, “as normas (…) devem ser interpretadas nos seus exatos termos, sem recurso à analogia”, reforçando a ideia de uma leitura estritamente literal.

O núcleo da questão: o conceito de “aquisição”

No centro do conflito jurídico esteve a interpretação do artigo 11.º da Lei n.º 82-E/2014 (reforma do IRS de 2014), que estendeu — de forma transitória — a exclusão de tributação das mais-valias aos casos em que o valor da venda fosse utilizado para amortizar empréstimos contraídos para a aquisição do imóvel.

A questão era saber se esse conceito de “aquisição” poderia incluir situações em que o imóvel foi construído pelo próprio contribuinte. O Tribunal Constitucional admite que coexistem duas leituras possíveis: uma restritiva, seguida pelos tribunais administrativos, e outra mais ampla, segundo a qual a aquisição pode ocorrer também por via da construção. E enfatiza que esta última leitura não é incompatível com o sistema fiscal.

Como refere o acórdão, “a aquisição onerosa de um imóvel (…) pode ocorrer (…) através da construção de edifício habitacional”, sendo nesse momento que “faz surgir e ingressar na esfera patrimonial do sujeito passivo um novo prédio urbano”.

O TC vai mais longe e enquadra a questão no plano constitucional, articulando os princípios da igualdade e da capacidade contributiva. Recorda que este último é “uma refração do princípio da igualdade no domínio fiscal” e implica tratar de forma igual situações equivalentes.

Citando doutrina e jurisprudência, o acórdão sublinha que “os contribuintes com a mesma capacidade contributiva devem pagar o mesmo imposto”, sendo inadmissível uma diferenciação arbitrária.

A aquisição onerosa de um imóvel (…) pode ocorrer (…) através da construção de edifício habitacional.

Neste caso, os juízes concluem que não existe diferença material relevante entre quem compra casa com crédito e quem a constrói com recurso a financiamento. Ambos assumem encargos financeiros e utilizam o produto da venda para amortizar dívida associada à habitação própria.

O argumento central usado pelos tribunais inferiores — o risco de fraude na utilização de empréstimos para construção — foi frontalmente rejeitado. “A invocação (…) de um abstrato risco de fraude (…) não se afigura como razão justificativa”, afirma o Tribunal Constitucional, acrescentando que tal fundamento não supera sequer “o critério da proibição do arbítrio”.

Mais ainda, o acórdão desmonta essa justificação ao afirmar que, mesmo que o risco exista, não pode justificar uma exclusão total de um benefício fiscal: “não é crível que o legislador não possa recortar medidas normativas menos lesivas da igualdade”.

O Constitucional aplica também um escrutínio mais exigente, avaliando a proporcionalidade da medida. E conclui que a interpretação restritiva falha em dois níveis essenciais: necessidade e proporcionalidade em sentido estrito. Desde logo, não é a medida menos gravosa para prevenir eventuais abusos.

O acórdão sugere alternativas, como a exigência de prova dos custos de construção. Por outro lado, a exclusão total do benefício é considerada “manifestamente excessiva”, impondo um “sacrifício adicional” injustificado a um grupo de contribuintes.

O Tribunal é particularmente incisivo ao notar que esta solução penaliza contribuintes que não cometeram qualquer irregularidade, apenas para prevenir comportamentos hipotéticos de terceiros.

A decisão recupera ainda o contexto da reforma do IRS de 2014, aprovada em plena crise económica, para sublinhar a finalidade da norma. Segundo o acórdão, o objetivo era “não onerar (…) a mudança de casa própria” e aliviar famílias com dificuldades em cumprir os seus encargos financeiros.

Para a Comissão para a Reforma do IRS, a medida é “plenamente justificada” face às dificuldades económicas das famílias, permitindo excluir de tributação situações em que o valor da venda fosse usado para “solver compromissos financeiros”. À luz do objetivo do legislador, o Tribunal considera incoerente excluir precisamente situações em que o esforço financeiro — como na construção — pode ser até mais exigente.

O Tribunal Constitucional declarou, assim, inconstitucional a norma “quando interpretada no sentido de não abranger” empréstimos para construção, por violação dos artigos 13.º (princípio da igualdade) e 103.º (sistema fiscal) da Constituição. Determinou, por isso, dar razão à contribuinte.

A decisão, que se aplica apenas ao caso em concreto, tem, contudo, potencial impacto alargado, podendo levar à reavaliação de casos semelhantes e influenciar a interpretação futura do regime das mais-valias imobiliárias.

Declaração de voto levanta reservas

Apesar de acompanhar o sentido da decisão, o juiz conselheiro José Eduardo Figueiredo Dias discordou quanto ao conhecimento do recurso. Na sua declaração de voto, sustenta que o Tribunal não deveria ter apreciado o mérito, por entender que a recorrente pretendia “a aplicação de uma norma que não existe”.

Para o juiz, o recurso apresentado não incidia sobre uma verdadeira norma existente, mas antes sobre uma lacuna legislativa. “Não se pode pretender a aplicação de uma norma que não existe”, escreve, defendendo que a recorrente procurava, na prática, alargar o âmbito de aplicação da lei para além do que o legislador previu.

Segundo o magistrado, o artigo 11.º da Lei n.º 82-E/2014 é inequívoco ao referir apenas empréstimos para “aquisição do imóvel”, não contemplando — nem direta nem implicitamente — situações de construção. Assim, não estaria em causa uma interpretação normativa admissível, mas sim a tentativa de introduzir um novo conteúdo na lei.

Não se pode pretender a aplicação de uma norma que não existe […] tal pretensão redunda numa ofensa do princípio da separação de poderes, porque o acolhimento dessa pretensão implica que o Tribunal se esteja a imiscuir no exercício da função legislativa.

A crítica central assenta no princípio da separação de poderes. Para Figueiredo Dias, ao julgar inconstitucional uma interpretação que exclui a construção, o Tribunal Constitucional acaba por fazer aquilo que não lhe compete: “criar uma norma ou (…) alargar o seu âmbito de aplicação.”

O juiz alerta que “tal pretensão redunda numa ofensa do princípio da separação de poderes, porque o acolhimento dessa pretensão implica que o Tribunal se esteja a imiscuir no exercício da função legislativa”.

A declaração de voto sublinha ainda a diferença de papéis entre os tribunais administrativos e o Tribunal Constitucional. Enquanto o Supremo Tribunal Administrativo poderia anular o ato tributário com base na violação do princípio da igualdade, o Tribunal Constitucional está limitado a apreciar normas — e não a resolver diretamente o caso concreto.

Outro ponto central da divergência prende-se com a interpretação do conceito de “aquisição”. O acórdão maioritário admite uma leitura ampla, que inclui a construção como forma de aquisição. Figueiredo Dias rejeita essa possibilidade, considerando que tal interpretação “força insuportavelmente o teor literal do preceito”.

Para sustentar esta posição, invoca o próprio Código do IRS, que distingue expressamente entre aquisição de imóvel, aquisição de terreno para construção e construção propriamente dita. Essa distinção, argumenta, demonstra que o legislador sabia diferenciar os conceitos e optou por não os equiparar no artigo em causa.

O juiz acrescenta ainda um argumento clássico em direito fiscal: o caráter excecional da norma. O artigo 11.º da Lei n.º 82-E/2014 consagra um “regime especial aplicável às mais-valias imobiliárias”, ou seja, uma exceção à regra geral de tributação. Nesses casos, defende, não é admissível ampliar o âmbito da norma por via interpretativa. “O que se pede ao Tribunal Constitucional é (…) que se faça vigorar um regime especial com um âmbito que não foi aquele que o legislador quis”, alerta.

A declaração de voto funciona, assim, como um alerta sobre os limites do controlo de constitucionalidade. Ao admitir que o Tribunal pode “alargar” normas para evitar desigualdades, abre-se, na ótica do juiz, um precedente perigoso.