Exclusivo Banco de Portugal prepara ‘travão’ à garantia pública que permite aos jovens financiarem casa a 100%

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• O Banco de Portugal vai rever algumas das medidas macroprudenciais do crédito à habitação, devido ao aumento significativo de créditos a mutuários de risco elevado, por conta do uso da garantia pública aos jovens.
• A revisão das medidas visa limitar o endividamento das famílias, contrabalançando o efeito da garantia pública, que tem pressionado o mercado da habitação e aumentado o risco sistémico.
• A decisão final sobre a calibração das medidas caberá ao Conselho de Administração do Banco de Portugal, que deverão ser apresentadas nas próximas semanas.

O reforço de 750 milhões de euros que o Governo se prepara para injetar na garantia pública ao crédito à habitação dos jovens, avançado em primeira mão pelo ECO na passada terça-feira, não está a passar ao lado do supervisor.

De acordo com informação recolhida pelo ECO, o Banco de Portugal prepara-se para estancar os efeitos desta iniciativa do Executivo através de uma revisão das medidas macroprudenciais (limites ao rácio LTV, ao DSTI e à maturidade) que enquadram a concessão de crédito à habitação em Portugal, numa resposta regulatória direta a um envelope público que, com esta nova dotação, sobe para os 2.300 milhões de euros e que já permitiu financiar mais de 25 mil contratos a jovens até aos 35 anos, a maior parte deles com rácios loan-to-value (LTV) próximos dos 100%.

Entre as várias variáveis em cima da mesa, na revisão que o regulador liderado por Álvaro Santos Pereira prepara, está a subida do prémio sobre a “taxa de stress” aplicada pelos bancos na análise dos créditos à habitação a taxa variável e mista, com implicação direta na taxa de esforço das famílias (debt service-to-income ratio, na sigla inglesa DSTI, que consiste na percentagem do rendimento mensal líquido de um agregado familiar é consumido pelo pagamento de prestações de crédito).

O Banco de Portugal revela que a proporção de novos créditos à habitação concedidos a mutuários de risco elevado subiu de 3%, em 2024, para 21%, em 2025, como resultado da crescente popularidade da garantia pública aos jovens.

Este é o teste a que as instituições financeiras sujeitam os mutuários para aferir se conseguem suportar a prestação num cenário adverso de subida dos juros e funciona, na prática, como um travão à capacidade de endividamento das famílias.

Desde outubro de 2023 que esse agravamento está fixado em 1,5 pontos percentuais sobre a taxa contratualizada para empréstimos a mais de dez anos, metade dos 3 pontos percentuais anteriormente em vigor, corte decidido num contexto de juros em máximos históricos.

A hipótese de uma revisão em alta deste prémio não é nova. Já em outubro de 2024, meses antes da entrada em vigor da garantia pública, o anterior governador do Banco de Portugal, Mário Centeno, tinha admitido ao ECO essa possibilidade, defendendo que, “estando as taxas de juro a baixar, é natural que seja reavaliada essa medida”.

Mário Centeno deixava então um aviso que se tornou central no debate atual: “A garantia pública é dada aos bancos e em nada protege os mutuários”, acrescentando que “todas as medidas que adiem, aumentem o serviço da dívida e aumentem o risco dos mutuários são contrárias à estabilidade financeira”. Esse diagnóstico foi, entretanto, corroborado pelos dados mais recentes do supervisor.

No relatório de Acompanhamento das Medidas Macroprudenciais publicado em março, o Banco de Portugal revela que a proporção de novos créditos à habitação concedidos a mutuários de risco elevado subiu de 3%, em 2024, para 21%, em 2025, um agravamento quase integralmente explicado pelos empréstimos ao abrigo da garantia pública, que, sem esse contributo, teriam mantido a métrica nos 3%.

Álvaro Santos Pereira tem referido por diversas ocasiões que o problema do mercado da habitação não está do lado da procura, mas sim da oferta.

No mesmo documento, o regulador mostra que o peso dos novos contratos com LTV superior a 90% passou de um valor residual (0,1%) em 2024 para 24% em 2025 no segmento de habitação própria e permanente, sendo que, nos créditos com garantia do Estado, o rácio LTV médio se fixou nos 99%. Ou seja, o jovem entra em casa praticamente sem capitais próprios e com uma hipoteca quase do tamanho do imóvel.

A estes sinais junta-se o alerta deixado esta quarta-feira pelo próprio Álvaro Santos Pereira, que vincou a inversão da trajetória de desalavancagem das famílias portuguesas.

Após anos a reduzir dívida, o endividamento dos particulares em percentagem do PIB subiu de 54,9% em 2024 para 56,1% em 2025, enquanto o peso da dívida no rendimento disponível avançou para os 80,4% no terceiro trimestre do ano passado. Uma evolução que o governador atribuiu, em larga medida, ao forte crescimento do crédito à habitação e à subida dos preços das casas — os mesmos vetores que o reforço da garantia pública tende a amplificar e que tem deixado o supervisor bancário desconfortável relativamente a este regime.

É neste enquadramento que o Banco de Portugal equaciona agir. Ao subir o prémio da “taxa de stress” — regressando, por exemplo, a valores próximos dos 3 pontos percentuais em vigor antes de outubro de 2023 — e mexendo em outras medidas macroprudenciais, o regulador reduziria a margem de endividamento das famílias no crédito à habitação, contrabalançando o efeito expansionista da garantia pública.

Em paralelo, o supervisor tem reforçado, através de carta circular, a exigência de justificações fundamentadas por parte das instituições financeiras para todos os contratos que se desviem da Recomendação Macroprudencial, incluindo os celebrados ao abrigo do regime do Estado.

Esta decisão vai também ao encontro da mensagem do governador que, por diversas ocasiões, tem referido que o problema do mercado da habitação não está do lado da procura, mas sim da oferta. Porém, é justamente a procura que a garantia pública aos jovens está a estimular, pressionando ainda mais o mercado da habitação.

A decisão final sobre a calibração das medidas caberá ao Conselho de Administração do Banco de Portugal. O ECO sabe que estas medidas deverão ser apresentadas nas próximas semanas.