Porto supera Lisboa e Marbella no imobiliário de luxo

Os preços residenciais prime no Porto subiram 8,5% em 2025, o melhor desempenho entre os mercados portugueses analisados pela Knight Frank no The Wealth Report 2026, à frente até de Marbella, em Espanha. A Quinta do Lago, no Algarve, valorizou 5,2% e Lisboa avançou 2,7%. Portugal, conclui-se, continuou a atrair compradores internacionais.

O imobiliário de luxo português entrou em 2025 a várias velocidades, mas com uma conclusão comum: continua a valorizar e a captar procura internacional. No The Wealth Report 2026, a Knight Frank coloca Portugal entre os mercados europeus que mais beneficiaram da mobilidade global de riqueza, mesmo depois das alterações ao regime dos Vistos Gold e ao regime fiscal para residentes estrangeiros.

O relatório enquadra esta evolução num ano positivo para o segmento prime: a nível global, os preços residenciais de luxo subiram 3,2% em 2025, ligeiramente abaixo dos 3,6% registados no ano anterior. Dos 100 mercados acompanhados no índice PIRI 100 (Índice Internacional de Imobiliário Residencial Prime), 73 registaram aumentos de preços e 24 caíram. A Knight Frank sublinha que “os mercados prime continuam a superar os respetivos mercados nacionais mais amplos”, uma tendência que associa à menor dependência de crédito hipotecário e à maior resistência dos compradores ricos ao ciclo de juros altos.

A Ibéria chega à maturidade

Na Europa, Portugal surge integrado numa narrativa mais ampla de afirmação ibérica. A consultora abre a análise regional com a expressão A Ibéria chega à maturidade e escreve que “Espanha e Portugal registaram alguns dos crescimentos mais fortes da Europa em 2025”. A subida foi apoiada por fluxos de compradores do norte da Europa, dos Estados Unidos e da América Latina, com a Knight Frank a destacar que “a qualidade de vida, as escolas e a melhoria das infraestruturas” consolidaram a região “nos mapas globais de relocalização”.

O Porto foi o mercado português mais forte. Os preços do imobiliário prime subiram 8,5% em 2025, o que coloca a cidade no 11.º lugar mundial do PIRI 100, à frente de Marbella, que cresceu 8,1%, e logo atrás de Mumbai, com uma valorização de 8,7%. O dado confirma o Porto como mercado autónomo no mapa internacional do luxo residencial, e não apenas como alternativa a Lisboa.

A distância face à capital é significativa. Lisboa valorizou 2,7%, ficando no 49.º lugar do ranking global. A subida é positiva, mas fica abaixo da média europeia de 3,3% e muito longe da dinâmica do Porto. Ainda assim, a capital continua a mostrar pressão estrutural nos preços. Segundo o PIRI tracker, um milhão comprava 93 metros quadrados de habitação prime em Lisboa no quarto trimestre de 2020. No quarto trimestre de 2025, o mesmo montante comprava 80 metros quadrados, uma perda de 14% no poder de compra em cinco anos.

A Quinta do Lago, no Algarve, apresenta uma leitura diferente, segundo o relatório. Em 2025, o mercado algarvio subiu 5,2%, ocupando o 24.º lugar mundial. Mas o dado mais forte está no acumulado: os preços prime aumentaram 61,2% em cinco anos, colocando este enclave entre os mercados globais com maior valorização desde 2020. A Knight Frank justifica esta evolução com “a oferta fiscal e de vistos de Portugal, o stock limitado e as novas rotas diretas a partir dos EUA”, fatores que “alargaram o apelo” de Quinta do Lago.

Vistos gold e fiscalidade

A fiscalidade merece uma análise específica do The Wealth Report: O relatório reconhece que Portugal mudou parte dos instrumentos que ajudaram a atrair compradores internacionais na última década. A Knight Frank refere “o encerramento da via imobiliária do programa Golden Visa” e a passagem para “um regime fiscal de Residente Não Habitual (RNH) mais restritivo”, agora centrado em profissões científicas específicas. Ainda assim, a conclusão da consultora é que estas alterações “pode suavizar, mas dificilmente travará, a procura internacional”.

Esta frase é central para ler o mercado português. Portugal perdeu parte do argumento fiscal que sustentou a procura estrangeira, mas parece ter ganho profundidade como destino de lifestyle, educação internacional, segunda residência e preservação patrimonial. No caso do Porto, o relatório considera que estamos perante um mercado em aceleração. A Quinta do Lago, por outro lado, mostra um mercado de escassez, onde a oferta limitada e a procura internacional continuam a pressionar preços. Em Lisboa revela um mercado mais maduro, ainda em valorização, mas com menor ritmo.

A ideia de uma vaga de compradores norte-americanos excedeu frequentemente a evidência em 2025, diz o The Wealth Report

A presença norte-americana é outra tendência a acompanhar. A Knight Frank trava, contudo, leituras demasiado exuberantes. “A ideia de uma vaga de compradores norte-americanos excedeu frequentemente a evidência em 2025”, lê-se no relatório. Ainda assim, reconhece que “os compradores dos EUA foram, de facto, mais visíveis em Paris, Itália, Portugal e no sul de França”, embora acrescente que “quantificar esta tendência é difícil”.

Para Portugal, esta visibilidade dos compradores dos EUA é especialmente relevante no Algarve, onde a melhoria das rotas aéreas diretas a partir dos Estados Unidos é apontada como um dos fatores de valorização de Quinta do Lago. Mas o relatório não quantifica a quota de norte-americanos nas vendas prime em Portugal, ao contrário do que faz para Madrid, onde a proporção subiu de 0,5% em 2018 para mais de 8% em 2025.

A conclusão é que o luxo residencial português já não depende apenas da herança dos Vistos Gold. O país continua a beneficiar da mobilidade internacional da riqueza, mas com diferenças internas cada vez mais claras. O Porto lidera a valorização anual e ganha estatuto global. Quinta do Lago confirma-se como ativo raro de segunda residência, com uma das maiores subidas acumuladas em cinco anos. Lisboa continua a subir, mas num registo mais moderado, próprio de um mercado que amadureceu e onde o comprador já aceita pagar mais por menos metros quadrados.