Homming alerta para o desequilíbrio, em termos de habitação, entre anúncios públicos e regulamentos reais

A Homming, a plataforma para a gestão abrangente e eficiente de propriedades para arrendamento, explica e foca-se na informação atual gerada em torno da habitação e salienta que, nos últimos meses, o setor imobiliário tem sido marcado por um forte contraste entre o volume de medidas anunciadas pelo Governo no campo da habitação e “a ausência da sua concretização efetiva”.

A partir do homming, asseguram que “na habitação, a distância entre “publicidade” e “regra aplicável” pode ser grande. Entre 2025 e 2026, foram anunciadas e/ou registadas medidas fiscais e regulatórias que geraram manchetes, mas que ainda estão pendentes de processamento, negociação ou desenvolvimento. A consequência para proprietários e gestores não é apenas legal: é a incerteza operacional.” Jorge Montero, CEO e cofundador da homming, recordou um “conselho simples para não se perder”: “A regra de ouro: se não for publicado no BOE ou não tiver uma data de desenvolvimento e entrada em vigor, não altera as suas operações”.

Homming explica as razões para o atraso regulatório. A primeira é o impasse parlamentar: muitas medidas fiscais ou estruturais requerem apoio no Congresso. A segunda é a negociação com parceiros: algumas propostas estão bloqueadas por discrepâncias políticas (especialmente na renda). E a terceira são as competências regionais ligadas a uma execução complexa porque certas medidas exigem coordenação com Comunidades Autónomas ou câmaras municipais, ou design técnico (índices, registos, controlos), o que faz com que fiquem bloqueadas e sofram atrasos significativos.

MEDIÇÕES

A 13 de janeiro de 2025, o governo anunciou uma série de 12 medidas com três objetivos: mais habitação, melhor regulamentação e maior apoio. Um ano depois, parte desse pacote ainda estava pendente de processamento parlamentar, com o foco no impasse parlamentar. Em maio do mesmo ano, o PSOE registou uma iniciativa que incluía medidas fiscais previamente anunciadas que ainda estavam pendentes de processamento.

Algumas das medidas anunciadas e pendentes de aprovação ou entrada em vigor incluem o aumento do IVA sobre apartamentos turísticos para 21% para os alinhar com a atividade económica, a introdução de um imposto até 100% sobre a compra de habitação por residentes não pertencentes à UE, o aumento da tributação das SOCIMIs exceto quando oferecem rendas acessíveis ou a aplicação de descontos até 100% no imposto sobre o rendimento pessoal a proprietários que arrendem abaixo do preço de referência, com o objetivo de aumentar a oferta de habitação acessível.

A partir do homming, enfatizam a necessidade de evitar mal-entendidos e clarificam o que estas medidas significam na prática. “Durante meses pode ler ‘mudança iminente’, mas a sua operação efetiva de contratos, imposto sobre o rendimento pessoal, planeamento e preços não mudam até que a medida entre em vigor”.

No caso específico do Regulamento do Arrendamento Temporário, Jorge Montero salienta que “as novas medidas anunciadas para o arrendamento temporário ainda estão pendentes de especificação regulatória”.

DESENVOLVIMENTO PENDENTE

Também no início de 2026, foi anunciado um pacote de medidas centradas em conter a tensão no mercado de arrendamento que ainda não estão em vigor. Estas incluíam um reembolso de 100% no imposto sobre o rendimento pessoal para proprietários que renovassem contratos sem aumentar a renda, anunciado pelo Governo mas que ainda não foi definitivamente desenvolvido ou detalhado quanto à sua aplicação prática; o reforço das condições para arrendamentos sazonais e de curta duração para evitar usos fraudulentos, e a regulamentação dos alugueres de quartos, estabelecendo limites para impedir que esta modalidade seja usada para contornar as regras dos arrendamentos tradicionais. Homming alerta que a leitura mais prática a este respeito é “sem texto definitivo aplicável no BOE e na letra pequena, permanecem como um quadro de intenção”.

Montero alerta para o aumento da incerteza que esta situação gera para proprietários e gestores de casas. “A principal consequência não é técnica: é a incerteza operacional. Acima de tudo, no planeamento de rendimentos porque surgem dúvidas sobre se é aconselhável aumentar ou congelar, e sob que índice. Outra dúvida é o tipo de contrato sazonal versus residência habitual, com alterações anunciadas que geram receio e decisões defensivas. E, finalmente, a tributação dos titulares sobre alterações ao SOCIMIS, apartamentos turísticos ou bónus e criar expectativas”.

Para evitar erros e agir de forma segura, o homming assegura que é fundamental verificar a informação e basear-se apenas nas regulamentações atuais. Propõem uma série de perguntas para que os proprietários e gestores possam diferenciar o que foi aprovado do que foi anunciado e manter uma gestão sólida e documentada. Fazer estas perguntas será a chave para agir nos próximos meses: “Está publicado no BOE ou é apenas um anúncio?, Existe uma data de entrada em vigor e regime transitório?, Requer desenvolvimento regulatório (e por isso pode demorar meses)?, A sua Comunidade Autónoma/câmara municipal aplica as suas próprias regras?, Tem rastreabilidade de contratos, rendas anteriores e comunicações?”.