Jovens com heranças indivisas mantêm acesso à isenção de IMT na compra da primeira casa

Jovens até aos 35 anos que detenham apenas uma quota-parte numa herança indivisa composta por casas não perdem o direito às isenções de Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) e de Imposto do Selo (IS) na compra da primeira habitação própria e permanente, esclarece o Fisco.

O entendimento consta de uma informação vinculativa da Autoridade Tributária (AT), publicada esta sexta-feira no site do portal das Finanças, e emitida na sequência de um pedido apresentado por um contribuinte que pretendia confirmar se podia beneficiar do regime criado pelo Decreto-Lei n.º 48-A/2024, que isenta de IMT e de IS a compra de habitação própria e permanente por jovens até aos 35 anos.

Em causa estava a aquisição de uma fração autónoma T3 destinada a habitação própria e permanente. O contribuinte alegava reunir as condições para aceder às isenções, apesar de ser titular de um direito à quota-parte numa herança indivisa cuja massa patrimonial inclui imóveis habitacionais.

Na análise jurídica do caso, a AT recorda que o diploma aprovado em julho de 2024 criou “dois novos benefícios fiscais”, traduzidos numa isenção de IMT e de Imposto do Selo para jovens até aos 35 anos que adquiram a sua primeira habitação própria e permanente.

A administração fiscal cita o n.º 2 do artigo 9.º do Código do IMT, que estabelece que “é isenta do IMT a primeira aquisição de prédio urbano ou de fração autónoma de prédio urbano destinado exclusivamente a habitação própria e permanente”, desde que o comprador tenha “idade igual ou inferior a 35 anos” e não seja considerado dependente para efeitos de IRS no ano da transmissão.

Contudo, a mesma norma prevê limitações. O n.º 3 do artigo 9.º determina que ficam excluídos da isenção os contribuintes que sejam titulares de “direito de propriedade, ou de figura parcelar desse direito, sobre prédio urbano habitacional”, quer na data da compra quer em qualquer momento dos três anos anteriores.

Foi precisamente sobre esta exclusão que incidiu a dúvida do contribuinte. A AT concluiu que, apesar da participação na herança, não existe titularidade direta sobre qualquer imóvel concreto enquanto a herança se mantiver indivisa, isto é, enquanto não houver partilhas.

A administração tributária apoia-se, para isso, numa informação vinculativa anterior, que concluiu que “enquanto se mantiver a situação de indivisão do acervo hereditário”, o herdeiro “não pode ser considerado como titular do direito de propriedade relativamente a nenhum dos bens concretos que integram aquelas heranças”. Esse entendimento significa que a mera titularidade de uma quota-parte numa herança indivisa “não configura uma causa de exclusão do benefício fiscal”, segundo a AT.

No entanto, o Fisco deixa um alerta: a situação será sempre avaliada no momento da transmissão do imóvel. Ou seja, se até à data da escritura a herança deixar de estar indivisa e o contribuinte passar a ser proprietário de um imóvel habitacional concreto, poderá perder o direito ao benefício.

Na conclusão da informação vinculativa, a AT reafirma que, “se no momento da aquisição” da habitação “se mantiver a situação de indivisão da herança”, então o contribuinte “não pode ser considerado titular do direito de propriedade relativamente a nenhum dos bens concretos” da herança, pelo que “não se verifica a causa de exclusão da isenção”. A decisão agora divulgada clarifica que a existência de uma herança indivisa, por si só, não impede o acesso ao benefício fiscal.