Choque fiscal na habitação não chega para garantir sucesso do Build-to-Rent

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• O modelo Build-to-Rent (BRT) enfrenta grandes desafios em Portugal, onde a construção para arrendar ainda é uma realidade distante, apesar da crescente procura.
• Portugal apresenta uma subprodução de habitação nova há quase duas décadas, com 88% das vendas em Lisboa a serem de apartamentos usados, refletindo a falta de projetos BRT.
• As recentes medidas fiscais podem ser um passo positivo, mas a consultora Cushman & Wakefield alerta que mudanças estruturais profundas são necessárias para viabilizar o BRT como alternativa viável.

A ideia de construir para arrendar parece simples, quase óbvia num país onde encontrar uma casa para arrendar se tornou numa das maiores fontes de ansiedade para as famílias portuguesas, num ambiente marcado por uma forte crise na habitação.

Mas o modelo Build-to-Rent (BRT) — projetos residenciais construídos de raiz e destinados exclusivamente ao arrendamento, geralmente no segmento médio — está ainda muito longe de ser uma realidade em Portugal, ao contrário do que sucede em vários países europeus, onde constitui uma alternativa séria para quem não quer ou não consegue comprar casa.

“Ao contrário do que acontece no resto da Europa, Portugal ainda quase não tem projetos de Build-to-Rent, não por falta de procura, mas devido a obstáculos persistentes, nomeadamente custos elevados, incerteza regulatória e acessibilidade das rendas”, conclui a Cushman & Wakefield (C&W) num relatório publicado esta segunda-feira sobre promoção residencial em Lisboa e no Porto.

E o contexto em que esta lacuna existe torna-a ainda mais difícil de ignorar, dado que Portugal atravessa “quase duas décadas de subprodução” de habitação nova, o mercado de arrendamento “evoluiu quase exclusivamente através do stock existente, mantendo-se granular, disperso e pouco profissionalizado”, e em 2025 os apartamentos usados representaram 88% das vendas na Área Metropolitana de Lisboa e 73% na do Porto — um mercado que depende estruturalmente do que já existe para responder a uma procura que não para de crescer.

A equação que inviabiliza o BTR em Portugal é conhecida, mas não deixa de ser reveladora. Enquanto o mercado de venda continuar a oferecer um perfil de risco-retorno muito mais atrativo, com receitas a entrar durante a própria construção e níveis de absorção excecionais mesmo com preços a bater recordes, poucos promotores arriscam construir para arrendar.

A isto acresce o IVA de 23% nos custos de construção, a menor familiaridade da banca com o financiamento deste tipo de projetos e um regime legal de arrendamento que, nas palavras da consultora, “continua a ser pouco apelativo para os senhorios, dificultando a gestão do risco em situações de incumprimento”.

Para a C&W, o Built-to-Rent pode funcionar em “freguesias suburbanas bem consolidadas com rendas suficientemente elevadas para sustentar este tipo de produto mas com custos de solo claramente abaixo dos mercados centrais.”

O resultado é previsível: o mercado de arrendamento sobe em preço sem melhorar em qualidade, escala ou diversidade — exatamente o que se tem observado ao longo da última década em Lisboa e no Porto.

Ainda assim, mesmo dentro das atuais limitações, há localizações onde o BTR pode funcionar. Para a C&W, essas áreas são “freguesias suburbanas bem consolidadas, onde os mapas mostram rendas suficientemente elevadas para sustentar este tipo de produto, mas com custos de solo claramente abaixo dos mercados centrais”.

Com base num exercício aplicado às principais freguesias das duas áreas metropolitanas, simulando projetos de 10 mil metros quadrados acima do solo, com cerca de 100 a 140 apartamentos destinados a arrendamento a rendas sempre abaixo dos 2.300 euros mensais, os especialistas identificaram as seguintes freguesias:

• Na região de Lisboa, destacam-se freguesias como Lumiar, Santa Clara e Marvila, bem como Porto Salvo (Oeiras) e algumas uniões de freguesias de Loures.
• No Porto, o padrão é descrito como “mais favorável ao BTR”, com um maior número de localizações viáveis, com os especialistas a identificarem Paranhos, Matosinhos/Leça da Palmeira e Santa Marinha (Vila Nova de Gaia) com potencial, onde “os níveis de renda apresentam um alinhamento mais eficiente, aumentando o universo potencial de projetos viáveis”.

A lógica é a de um anel intermédio metropolitano: nem as zonas centrais, onde o diferencial entre rendas admissíveis e custos de promoção torna o modelo economicamente frágil, nem a periferia mais profunda, onde as rendas são demasiado baixas para suportar os custos. A proximidade funcional aos principais polos de emprego, os bons acessos e a procura residente estável são os fatores que definem as localizações ganhadoras.

É neste contexto que o pacote fiscal “Construir Portugal — Arrendamento e Simplificação”, aprovado no final de 2025 e promulgado recentemente pelo Presidente da República, ganha relevância para o mercado de habitação e também para os projetos BRT.

A viabilização de projetos BTR exigirá mudanças profundas nos processos construtivos, com o objetivo de reduzir custos e encurtar prazos de execução.

As medidas são substanciais para este mercado: redução do IVA na construção de 23% para 6% em habitação para arrendamento até 2.300 euros mensais, uma taxa de IRS de apenas 10% para rendimentos de arrendamento com contratos mínimos de três anos (em vez dos habituais 25%), isenção de AIMI para imóveis arrendados nesse limite e a criação de contratos específicos de BTR com incentivos fiscais associados.

A consultora vê estas medidas como “um sinal positivo de mudança, ao reconhecerem de forma explícita o problema estrutural da oferta e ao introduzirem incentivos fiscais mais favoráveis”. Mas avisa que “é pouco provável que, por si só, sejam suficientes para resolver o problema”.

Para que os projetos BTR se tornem numa verdadeira alternativa à promoção para venda em Portugal, a consultora defende que é necessário ir mais longe, sublinhando que a viabilização deste modelo passa pela industrialização da construção para reduzir custos e encurtar prazos, pelo acesso a terrenos em regime de concessão a preços compatíveis com rendas acessíveis e por processos de licenciamento mais simples e rápidos.

Além disso, passa também, e sobretudo, por uma mudança de paradigma na forma como o Estado olha para este mercado. “Até hoje, o BTR não é tratado como um produto específico, com regras próprias”, sublinha o relatório, defendendo um enquadramento regulatório próprio que pode incluir majoração da capacidade construtiva, flexibilização de requisitos como a obrigatoriedade de estacionamento em cave, e preferência ao BTR em localizações junto a eixos de transporte público.

O problema da habitação em Portugal é estrutural e não se resolve com uma lei nem com um pacote fiscal, por mais bem concebido que seja. “A viabilização de projetos BTR exigirá mudanças profundas nos processos construtivos, com o objetivo de reduzir custos e encurtar prazos de execução”, conclui a C&W, acrescentando que dependerá também “da adoção de políticas públicas que reconheçam a necessidade estrutural de um mercado de arrendamento profissional, com escala, tratado como um produto específico e cuja promoção constitua uma alternativa efetiva à promoção para venda.”

O BTR pode ser parte da solução para centenas de milhares de famílias que, atualmente, procuram uma casa para arrendar e encontram pouco, mal conservado e caro. Mas só se Portugal decidir, de forma consequente, tratar este modelo a sério.