‘Choque fiscal’ para a habitação publicado com todas as regras

Quase nove meses depois de o Governo anunciar o mais ambicioso pacote fiscal para a habitação da última década, esse diploma ganhou forma esta quarta-feira com a publicação em Diário da República.

Aprovado em Conselho de Ministros a 27 de março e promulgado pelo Presidente da República na semana passada, o documento estava a aguardar publicação. Um passo burocrático que, apesar de aparentemente técnico, bloqueava a entrada em vigor de um conjunto de medidas com impacto direto em construtores, promotores, senhorios e inquilinos.

O diploma agora publicado transforma o que até aqui era promessa política numa realidade jurídica com datas, limites e penalizações concretas. Não traz grandes novidades, mas antes o esclarecimento sobre algumas das condições já conhecidas.

Para senhorios, construtores, inquilinos e investidores, o diploma publicado esta quarta-feira em Diário da República não traz surpresas, mas traz algo mais valioso: certezas.

A medida de maior impacto imediato é a redução da taxa de IVA de 23% para 6% nas empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis destinados a habitação. O benefício, porém, não é universal: aplica-se apenas a imóveis com preço de venda até 660.982 euros, o limite superior do segundo escalão do IMT definido no Orçamento do Estado para 2026; ou destinados a arrendamento com renda mensal não superior a 2.300 euros (o equivalente a 2,5 vezes o salário mínimo de 2026), como já se sabia.

Ainda assim, o diploma introduz uma distinção importante relativamente às consequências do incumprimento, notando que a não afetação do imóvel a habitação própria e permanente (HPP) pelo adquirente não torna retroativamente inaplicável a taxa de 6%, nem obriga o construtor ou empreiteiro a devolver o imposto que beneficiou da taxa reduzida.

O ónus recai integralmente sobre o comprador, com o diploma a referir que “a não afetação a HPP pelo adquirente não determina a inaplicabilidade da taxa reduzida de IVA, nem dá lugar à obrigação de regularização do imposto pelo sujeito passivo ou à aplicação de penalidades. Prevê-se, nesses casos, a aplicação, ao adquirente, de um agravamento do imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis (IMT) correspondente a 10% sobre o valor tributável”.

Na prática, quem comprar um imóvel que beneficiou de IVA a 6% e não o afetar efetivamente à sua habitação própria e permanente no prazo de seis meses a contar da data de aquisição — comprovada através do respetivo domicílio fiscal — paga uma penalização de IMT equivalente a 10% sobre o valor tributável do imóvel. A exceção aplica-se apenas quando a não afetação resulte de “circunstâncias excecionais”, nos termos definidos no Código do IRS, como sejam situações devidamente justificadas e fora do controlo do comprador.

Senhorios pagam menos IRS e inquilinos deduzem mais rendas

Do lado dos rendimentos, a taxa autónoma de IRS sobre rendimentos prediais desce de 25% para 10% para os senhorios que pratiquem rendas até 2.300 euros (o equivalente a 2,5 vezes o salário mínimo de 2026). Uma redução que abrange “contratos de arrendamento já em curso”, conforme consta expressamente no preâmbulo do diploma.

Para quem construa a sua própria habitação fora do âmbito empresarial, existe ainda um regime de restituição parcial do IVA: o Estado devolve a diferença entre o imposto pago à taxa normal de 23% e o que resultaria da taxa de 6%, com pedido a apresentar nos 12 meses seguintes à emissão da licença de utilização.

Quem optar por vender um imóvel pode igualmente beneficiar de isenção de tributação sobre mais-valias, desde que o valor de realização — deduzido de eventual empréstimo associado à aquisição — seja reinvestido em imóveis destinados a arrendamento habitacional a rendas moderadas.

O decreto-lei estipula que esse reinvestimento “seja efetuado entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores contados da data da realização” e que o imóvel adquirido fique arrendado pelo menos 36 meses nos primeiros cinco anos. O incumprimento destas condições faz renascer automaticamente a obrigação fiscal no ano em que a violação ocorrer, acrescida de juros compensatórios. Esta isenção é temporária e aplica-se exclusivamente a transmissões realizadas entre 1 de janeiro de 2026 e 31 de dezembro de 2029.

Para os inquilinos, a novidade mais tangível é o aumento da dedução anual em IRS das rendas pagas: o limite sobe para 900 euros em 2026 e atingirá 1.000 euros a partir de 2027, face aos 700 euros anteriores.

Já os não residentes fiscais em Portugal que adquiram habitação ficam sujeitos a uma taxa fixa de IMT de 7,5%, “não se aplicando qualquer isenção ou redução”, salvo se o comprador se tornar residente fiscal nos dois anos seguintes ou destinar o imóvel a arrendamento habitacional moderado por um período mínimo de 36 meses nos primeiros cinco anos após a compra.

O diploma estabelece ainda os contornos de dois novos regimes para atrair investidores para a habitação, já anunciados: o Regime Simplificado de Arrendamento Acessível e os Contratos de Investimento para Arrendamento.

• Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA). Substitui o Programa de Apoio ao Arrendamento criado em 2019, oferece isenção total de IRS e IRC sobre rendimentos prediais para contratos com rendas não superiores a 80% da mediana de preços por metro quadrado no respetivo concelho, com prazo mínimo de três anos para residência permanente. O regime funciona através de plataforma eletrónica do Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU), que valida os contratos e comunica com a Autoridade Tributária, e produz efeitos a 1 de setembro de 2026, data em que o anterior programa fica revogado.
• Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA). Dirigem-se a investidores de maior escala — fundos, sociedades imobiliárias ou outros — que afetem pelo menos 70% da área de construção a arrendamento habitacional moderado por até 25 anos, em troca de um pacote que inclui isenção de IMT, isenção de IMI nos primeiros oito anos, redução de 50% da taxa de IMI no período remanescente e isenção do adicional ao IMI. O contrato é celebrado com o IHRU em representação do Estado, e o diploma estipula que alterações legislativas que “afete o equilíbrio económico-financeiro dos contratos celebrados ao abrigo de um CIA” conferem ao investidor o direito a indemnização.

O regime de monitorização fica a cargo do IHRU, com colaboração da Autoridade Tributária, da Segurança Social e do Instituto Nacional de Estatística, e prevê um relatório intercalar até ao final de 2028 e um relatório final até ao final de 2030. As plataformas eletrónicas necessárias à operacionalização das novas figuras jurídicas devem estar disponíveis até 1 de setembro de 2026.

O diploma revela ainda que a verba que concretiza a taxa reduzida na construção tem vigência até 31 de dezembro de 2032, enquanto os principais benefícios em IRS e IRC sobre rendimentos prediais se aplicam a rendimentos auferidos até 31 de dezembro de 2029.

Para senhorios, construtores, inquilinos e investidores, o diploma publicado esta quarta-feira em Diário da República não traz surpresas, mas traz algo mais valioso: certezas. As regras estão definidas, os prazos estipulados e as penalizações claras.

A questão que fica por responder — e que só o mercado responderá — é se os incentivos são suficientemente atrativos para mover quem ainda está à espera de construir, arrendar ou investir.