Como salvar o terreno que herdou sem pagar nada por isso

Há terrenos por todo o país cuja história está enterrada nas memórias dos mais velhos. O avô sabia onde acabava o seu e começava o do vizinho. Os filhos, talvez. Os netos, quase certamente que não.

Portugal tem cerca de 3,4 milhões de imóveis rústicos presos em heranças por partilhar, o equivalente a um terço de todos os terrenos rústicos do país, e uma parte significativa deles acumula um problema ainda mais fundo: os herdeiros que constam das matrizes fiscais já morreram porque as habilitações de herdeiros nunca foram feitas de geração em geração.

Não se sabe quem são os donos e, muitas vezes, nem sequer se sabe onde começa e acaba o que é de cada um. A boa notícia é que existe um caminho para resolver isto. A má notícia é que, a partir de 30 de setembro de 2026, esse caminho passa a ter custos que hoje não tem.

Sem Representação Gráfica Georreferenciada (RGG) validada de um terreno não há escritura possível, seja ela de partilha, venda ou qualquer outra transmissão.

Para vender um terreno rústico herdado, não basta chegar a acordo entre herdeiros. A lei exige que o imóvel esteja identificado na conservatória do registo predial e que tenha uma Representação Gráfica Georreferenciada (RGG), validada no Balcão Único do Prédio (BUPi). Significa que é preciso provar, num mapa, onde o terreno fica e quais são os seus limites exatos.

“Agora até é mais difícil de fazer coisas pela calada”, diz Eugénia Amaral, coordenadora da eBUPi, a estrutura de missão que gere o projeto, notando que a georreferenciação criou um filtro que não existia: ao identificar geograficamente um polígono num mapa e submetê-lo à validação de um técnico habilitado, obriga a uma ligação entre o que a pessoa afirma ser seu e a realidade do território.

Quem invoque usucapião — a posse continuada de um terreno ao longo de anos como forma de adquirir direito de propriedade — tem de apresentar esse facto no próprio processo de RGG, com documentação própria, e só depois do processo de justificação concluído e publicado é que pode registar a titularidade na conservatória. A RGG identifica, não transmite propriedade.

Nos 173 municípios de Portugal Continental que ainda não têm cadastro predial — concentrados no Norte e no Centro —, esse exercício é especialmente difícil: não existe base de referência oficial, as estremas nunca foram formalizadas e os vizinhos nem sempre concordam sobre onde acaba o que é de um e começa o que é do outro. E quando alguém reclama usucapião, ou seja, a posse prolongada de um terreno como forma de adquirir direito de propriedade, o processo pode arrastar-se anos em tribunal.

É precisamente para cortar este nó que o Governo prepara um novo mecanismo: um processo especial que permitirá a um único herdeiro desencadear a venda de um imóvel da herança sem precisar do acordo dos restantes, desde que se verifiquem determinadas condições.

Toda a sequência de processos associada à Representação Gráfica Georreferenciada (RGG) de terrenos é atualmente gratuita para prédios rústicos ou mistos até 50 hectares, mas isso mudará a partir de 30 de setembro.

A medida representa uma mudança de fundo na forma como Portugal lida com o problema das heranças indivisas e torna ainda mais urgente que as famílias tratem já da georreferenciação dos seus terrenos, porque sem RGG validada não há escritura possível, seja ela de partilha, venda ou qualquer outra transmissão. E para isso é necessário quatro passos:

1. Identificar os herdeiros vivos. Se a herança ficou parada em gerações anteriores, pode ser necessário fazer habilitações de herdeiros sucessivas, um processo notarial que reconhece quem são os legítimos sucessores em cada geração. Sem este passo, não existe legitimidade para avançar.
2. Obter a Representação Gráfica Georreferenciada (RGG). Há duas formas de o fazer. A mais moderna é através da app eBUPi, disponível para telemóvel: o utilizador vai ao terreno, marca os vértices no mapa e submete o ficheiro na plataforma, onde será validado por um técnico habilitado num curto espaço de tempo. Há também a possibilidade de ir a um Balcão BUPi municipal — presente nos municípios aderentes ao projeto — onde técnicos ajudam a localizar o prédio, com recurso a um algoritmo que, com base nos terrenos já identificados em redor, aponta a localização provável. A validação demora, em regra, menos de um mês.
3. Atualizar o registo predial. Com a RGG validada é possível tratar do registo na conservatória e, se necessário, invocar usucapião com a documentação adequada. É importante notar que a RGG identifica geograficamente o terreno, mas não transmite propriedade. Quem precise de invocar usucapião tem de o fazer em processo próprio, antes de registar a titularidade.
4. Avançar para a partilha ou venda. Com o registo atualizado e a RGG em ordem, os proprietários podem fazer escritura de partilha, vender o terreno a terceiros ou aguardar o novo processo especial que permitirá a um único herdeiro forçar a venda, caso os restantes não cooperem.

Toda esta sequência é hoje gratuita no que respeita à RGG para prédios rústicos ou mistos até 50 hectares. Mas um diploma publicado em Diário da República a 15 abril determina que a gratuitidade termina a 30 de setembro deste ano. A partir daí, cada identificação e georreferenciação passa a custar entre 10 e 15 euros por prédio, consoante o número de imóveis em causa.

Os prédios rústicos continuam a beneficiar de uma redução de 65% no valor dos emolumentos do registo predial, mas o custo da RGG propriamente dita será novo. “Terminando a gratuitidade, não termina o mundo”, reconhece Eugénia Amaral ao ECO, mas admite que o prazo vai “impulsionar” uma corrida de última hora pelos registos ainda em falta.

O BUPi cobre hoje 42% da área identificável do país, com alguns municípios já acima dos 60% e muitos ainda muito atrás.

O relógio está a contar. Para famílias com terrenos há décadas sem gestão, sem registo atualizado e sem limites claros, 30 de setembro não é apenas uma data no calendário burocrático, mas a diferença entre regularizar sem custos adicionais ou pagar por cada prédio, e entre estar preparado para usar o novo processo de venda de imóveis indivisos quando ele entrar em vigor, ou continuar à espera mais uma geração.