Crise da habitação exige reformas estruturais e menos burocracia

O excesso de regulação no mercado do arrendamento, a morosidade dos licenciamentos urbanísticos e os elevados custos de construção foram apontados como alguns dos principais fatores que explicam a atual crise da habitação em Portugal. Estas conclusões foram no painel “Habitação: regulação, mercado e coesão social”, que reuniu Filipe Pimenta, sócio da Andersen, João de Moraes Vaz, sócio da Antas da Cunha Ecija, e Sara Quaresma, sócia da Cuatrecasas.

Os advogados convergiram num ponto essencial: a crise habitacional portuguesa resulta de um problema estrutural que exige reformas profundas e uma intervenção equilibrada entre Estado e mercado.

Filipe Pimenta foi particularmente crítico em relação à intervenção histórica do legislador no mercado do arrendamento. Para o advogado, décadas de congelamento de rendas e de forte intervenção estatal criaram um mercado disfuncional e afastaram investidores da oferta habitacional.

“A grande causa da crise imobiliária em Portugal foi o excesso de regulação, foi o excesso de intervenção do legislador numa área sensível, que foi a do arrendamento”, afirmou, defendendo que o arrendamento vinculístico acabou por desincentivar a colocação de imóveis no mercado e contribuiu para o aumento da compra de habitação própria através de endividamento bancário.

Apesar das críticas, Filipe Pimenta reconheceu que o mercado já não consegue resolver sozinho a crise atual. “O Estado criou este problema e o mercado sozinho não o conseguirá resolver. Vamos ter de exigir novamente a intervenção do Estado”, sublinhou, admitindo a necessidade de nova intervenção pública, mas alertando para os riscos de excesso de legislação.

O sócio da Andersen destacou ainda os avanços no licenciamento urbanístico, embora considere que continuam insuficientes. Segundo referiu, há processos que demoram entre três a quatro anos, ultrapassando muitas vezes o próprio tempo de construção dos empreendimentos. “Continua a haver necessidade de uma plataforma eletrónica uniforme para todos os municípios, de os procedimentos se uniformizarem, de alterar alguma das legislações que estão completamente desadequadas e adaptadas”, disse.

João de Moraes Vaz identificou igualmente os licenciamentos como um dos maiores bloqueios à oferta habitacional. O advogado defendeu que a simplificação administrativa e a redução da carga burocrática são fundamentais para desbloquear novos projetos.

“Qualquer investidor deveria conseguir ter alguma previsibilidade quanto ao prazo de licenciamento”, afirmou, alertando para a insegurança jurídica existente entre municípios e dentro das próprias entidades administrativas.

O sócio da Antas da Cunha Ecija deu como exemplo um promotor imobiliário que aguarda há cinco anos por um licenciamento para um projeto habitacional na Ajuda, em Lisboa. Para o advogado, situações semelhantes representam centenas de casas que poderiam já estar disponíveis no mercado.

João de Moraes Vaz defendeu também que algumas reformas legislativas tiveram impactos positivos no setor, apontando como exemplo as alterações introduzidas pela chamada “Lei Cristas”, em 2012, que, na sua perspetiva, contribuíram para a reabilitação urbana de Lisboa e dinamizaram o investimento imobiliário.

Ao mesmo tempo, mostrou-se crítico em relação a medidas como congelamentos de rendas, tetos máximos ou arrendamentos coercivos, considerando que acabam por retrair o mercado e reduzir a oferta.

Sara Quaresma reforçou que a habitação é um direito constitucionalmente consagrado, “mas é também um mercado”. “Este equilíbrio que tem que existir, em particular pelo Estado e por todos os intervenientes neste setor, é muito importante, porque se nós nos dedicarmos a tratar o problema da habitação apenas como um direito corremos o risco de sermos ineficientes em relação a determinadas medidas”, aponta.

Para a sócia da Cuatrecasas, tratar a habitação exclusivamente como um direito pode conduzir a políticas ineficientes, enquanto olhar apenas para o mercado pode gerar injustiças sociais.

A advogada considerou que Portugal tem vindo a adotar medidas relevantes, embora os seus efeitos apenas possam ser sentidos no longo prazo. Entre as soluções apontadas, destacou a necessidade de reforçar o parque público habitacional, atualmente reduzido quando comparado com outros países europeus, bem como o desenvolvimento de parcerias público-privadas.

Sara Quaresma sublinhou ainda que o problema da habitação não poderá ser resolvido sem um reforço da capacidade operacional do Estado, incluindo tribunais e câmaras municipais. Referindo-se aos despejos, considerou incompreensível que processos considerados urgentes continuem a arrastar-se durante largos períodos.

Os três participantes concordaram que o aumento dos custos de construção e do preço do solo urbano tem agravado o desequilíbrio entre oferta e procura. “O custo de construção é um dos fatores que retira valor à cadeia de valor desta questão e deste problema da habitação”, alerta Sara Quaresma.

João de Moraes Vaz alertou para o efeito acumulado dos custos associados ao desenvolvimento imobiliário — desde aquisição de imóveis para reabilitação até impostos, taxas, licenciamento e mediação — que acabam por elevar significativamente o preço final das casas. “O valor de produção do metro quadrado tornou-se altíssimo”, afirmou, defendendo que os rendimentos médios dos portugueses já não acompanham a escalada dos preços da habitação.

Já Filipe Pimenta chamou a atenção para a necessidade de acelerar a reabilitação do património devoluto e de concretizar um levantamento nacional dos edifícios desocupados.

Questionados sobre a atratividade de Portugal para o investimento imobiliário internacional, os advogados consideraram que o país continua competitivo, sobretudo devido à qualidade de vida, segurança e clima, embora já sem a dinâmica observada entre 2016 e 2023.

João de Moraes Vaz referiu que programas como os vistos gold e o regime dos residentes não habituais tiveram um papel importante na atração de investimento estrangeiro, mas considera que esse ciclo de crescimento acelerado terminou.

Ainda assim, acreditam que Portugal continuará a captar investimento, sobretudo fora dos grandes centros urbanos, podendo assistir-se a uma maior descentralização territorial dos projetos imobiliários.

Uma coisa é certa para os advogados: se não forem implementadas medidas eficazes nos próximos anos, o acesso à habitação tornar-se-á ainda mais desigual.

Sara Quaresma defendeu que o risco é o de a habitação deixar definitivamente de ser acessível à classe média, comprometendo a coesão social. Já Filipe Pimenta foi mais longe e alertou para “problemas sociais sérios” caso a crise habitacional continue sem resposta estrutural.

Por fim, João de Moraes Vaz antecipou uma crescente deslocação da população dos centros urbanos para periferias cada vez mais distantes, devido à incapacidade financeira para comprar ou arrendar casa nas cidades.