Portugal inverte défice de novas casas pela primeira vez em 11 anos

Durante a última década, Portugal não construiu casas suficientes para acompanhar o crescimento da população. O resultado está à vista no mercado da habitação: preços que mais do que duplicaram, rendas que dispararam ao mesmo nível e famílias cada vez mais a braços com a falta de acessibilidade à habitação.

Mas o Boletim Económico de junho do Banco de Portugal, publicado esta segunda-feira, traz um dado que muda o enquadramento do debate. Apesar de notar que o défice acumulado de construção nova face ao aumento das famílias “ascendeu a cerca de 300 mil fogos na última década“, um número que, segundo o governador Álvaro Santos Pereira, “é praticamente todo o parque habitacional do município de Lisboa e mais do dobro de todo o município do Porto”, em 2025 essa dinâmica inverteu, passando de um saldo negativo para positivo pela primeira vez em 11 anos.

O banco central estima que “o hiato entre a dinâmica demográfica e a oferta de nova habitação terá sido anulado em 2025”, num momento em que duas forças convergiram ao mesmo tempo:

• A imigração líquida abrandou de forma significativa, de cerca de 13.200 indivíduos por mês em 2024 para 6.200 no ano passado, reduzindo a pressão da procura sobre o mercado da habitação;
• A oferta de novas habitações acelerou gradualmente, com 26.700 fogos concluídos em 2025 e 41.900 novos fogos licenciados, o nível mais elevado desde 2008.

Para o Banco de Portugal, esta convergência “deverá contribuir para uma estabilização das pressões sobre os preços da habitação associadas a fatores demográficos, em linha com o funcionamento normal do mercado”, refere a análise preparada por Nuno Alves, João Amador, Beatriz Amorim, João Bonito Gomes, Cristina Manteu, António Santos e Carlos Santos, expressa no Boletim Económico de junho do banco central.

A perspetiva para os próximos meses é de continuidade desta tendência no mercado da habitação. O estudo sublinha que “estas dinâmicas poderão prolongar-se, tendo em conta a informação mais recente sobre os fluxos migratórios e a evolução recente das licenças para habitação”, concluindo que “as pressões demográficas sobre os preços tenderão a ser mitigadas no futuro próximo”.

Esta inversão é, porém, apenas um primeiro passo. O défice acumulado de 300 mil casas ao longo de uma década não se apaga num único ano. O seu peso continua a fazer-se sentir nos preços elevados, nas rendas inacessíveis e nas dificuldades concretas de milhares de famílias que continuam sem conseguir encontrar uma habitação a preços comportáveis. O mercado melhorou, mas está longe de estar equilibrado.

É precisamente por isso que Álvaro Santos Pereira sublinhou, na conferência de imprensa de apresentação do boletim, que a melhoria do ambiente não dispensa uma resposta estrutural, salientando novamente que “o nosso foco tem de ser oferta, oferta, oferta”, recordando que “quando dizemos que temos de nos concentrar na oferta é justamente por este défice [histórico] de casas”.

As licenças e as obras concluídas para a construção têm vindo a aumentar (…) mas se olharmos para o que se passava há 15 anos, estávamos a construir muito mais casas e a licenciar muito mais casas, num cenário em que a população estava a crescer mais devagar.

E neste ponto, a habitação social permanece como uma das alavancas com maior potencial para corrigir o desequilíbrio estrutural do mercado da habitação, desde logo por o stock nacional destes imóveis ser “um dos menores no contexto dos países da OCDE” e a sua distribuição territorial ser desigual, com os maiores rácios concentrados na área metropolitana do Porto, na Madeira e em alguns municípios de Lisboa.

Os técnicos do banco central sublinham que países com forte componente de habitação pública ou cooperativa “tendem a ser mais resilientes a choques económicos e menos vulneráveis a dinâmicas especulativas”, com Álvaro Santos Pereira a concluir que a “habitação social é fundamental para combater a falta de oferta e os preços das casas.”

O crédito não tem sido o acelerador dos preços da habitação

A urgência da oferta de habitação é visível nos números da construção. Mesmo com a aceleração das licenças, os níveis atuais ficam muito aquém do passado: em 2007, Portugal concluía 67.500 fogos por ano, mais do dobro do que hoje. “As licenças e as obras concluídas para a construção têm vindo a aumentar”, reconheceu Álvaro Santos Pereira, “mas se olharmos para o que se passava há 15 anos, estávamos a construir muito mais casas e a licenciar muito mais casas, num cenário em que a população estava a crescer mais devagar.”

O banco central aponta vários fatores que travaram a resposta do setor: licenciamentos “morosos e imprevisíveis”, indisponibilidade de terrenos, escassez de mão-de-obra, com 32% dos trabalhadores na construção a serem estrangeiros em 2025, quando em 2010 não chegavam a 6%, e um setor fragmentado em que 98% das empresas são micro ou pequenas.

Os dados do Boletim Económico também apontam para que a subida dos preços dos imóveis nos últimos anos não teve origem no crescimento do crédito, dado que entre 2019 e 2025 os preços das transações subiram 86%, mas o stock de empréstimos para habitação cresceu apenas 22,2%.

Além disso, os “municípios com crescimento dos preços medianos mais elevados não registaram um maior aumento na utilização de crédito”, o que leva o banco central a concluir que “o aumento do crédito estará a acompanhar o aumento dos preços das transações, sem amplificar a sua dinâmica”.

Também associado ao comportamento do mercado da habitação, os dados do Banco de Portugal afastam a ideia de uma bolha, notando que entre 2017 e 2024, o valor mediano de venda por metro quadrado subiu cerca de 88% e as rendas cresceram cerca de 81%, uma evolução paralela que o Banco de Portugal interpreta como sinal de saúde dos fundamentos.

“A evolução conjunta dos preços e das rendas a nível nacional sugere que o crescimento acentuado dos preços não se traduziu num afastamento face às rendas, como tenderia a ocorrer se predominassem expectativas de valorização de natureza não fundamental. A tendência de convergência do rácio preço-renda a nível municipal também é consistente com uma dinâmica de mercado assente em fundamentos“, lê-se no Boletim Económico de junho.

Isto significa que, para os técnicos do Banco de Portugal, “o dinamismo dos preços ao longo da última década não parece estar assente em expectativas excessivamente otimistas dos consumidores ou em dinâmicas de intensificação da concessão de crédito.”