PIB supera Euribor como indicador central na evolução do preço das casas

⚡ECO Fast

• Um estudo com duas décadas e meia de dados demonstra que é o crescimento do PIB e não a Euribor o principal determinante do valor das transações de casas em Portugal.
• O crédito à habitação em incumprimento é o indicador com maior poder para antecipar uma travagem no mercado imobiliário, superando os índices de confiança de consumidores e empresas.
• A oferta de casas responde com atraso e de forma limitada à procura, uma rigidez que mantém os preços elevados mesmo quando a economia abranda ou os juros sobem.

Os preços das casas em Portugal quase triplicaram na última década, ao ritmo médio de 11% por ano, segundo o Índice de Preços da Habitação calculado pelo Instituto Nacional de Estatística (INE). Neste período, as taxas Euribor afundaram até valores negativos e dispararam acima dos 4% no verão de 2023, enquanto o país foi acumulando um défice de casas que o Banco de Portugal estima em cerca de 300 mil.

Escolha o ECO como fonte preferida no Google

Escolher ›

Recorrentemente é apontado o dedo aos juros como sendo a base da atual crise na habitação: quando sobem, o mercado arrefece; quando descem, tudo volta a aquecer. Só que, quando a Euribor atingiu máximos históricos há três anos, os preços não recuaram, as transações resistiram e a habitação continuou inacessível para uma fatia crescente dos portugueses.

É precisamente esta contradição — entre o que a narrativa dos juros previu e o que os dados mostram — que um estudo publicado na revista científica Economies vem desfazer com 25 anos de séries trimestrais e um modelo econométrico que aponta para outro culpado: não a Euribor, mas o ciclo económico e o estado dos balanços das famílias.

A investigação, assinada por Fernando Oliveira Tavares, Luís Pacheco, Margarida Carvalho e Elisabeth T. Pereira usa um modelo de séries temporais não estacionárias que captura os mecanismos de ajustamento de curto prazo do mercado residencial e testa, em simultâneo, o impacto de variáveis macro, financeiras e demográficas.

As taxas de juro influenciam a atividade económica, o rendimento das famílias e as condições de crédito, e é por esses canais que acabam por afetar as transações imobiliárias. O PIB surge, por isso, como o principal motor de curto prazo do mercado.

Segundo o modelo econométrico, o crescimento económico é o principal determinante de curto prazo do valor transacionado no mercado de habitação em Portugal, com um efeito que não se esgota num único trimestre: o impacto positivo de uma aceleração do PIB prolonga-se ao longo de vários períodos subsequentes, refletindo o tempo que medeia entre a melhoria das condições económicas e a decisão efetiva de comprar ou vender uma casa.

“A política monetária continua a ser importante, mas a sua transmissão ao mercado imobiliário português é sobretudo indireta”, refere Fernando Oliveira Tavares ao ECO. “As taxas de juro influenciam a atividade económica, o rendimento das famílias e as condições de crédito, e é por esses canais que acabam por afetar as transações imobiliárias. O PIB surge, por isso, como o principal motor de curto prazo do mercado”, refere ainda o professor do Instituto Superior Miguel Torga.

Esta leitura tem implicações diretas no mercado, dado que a Euribor perde relevância estatística no modelo logo que se controlam as variáveis de atividade económica e de crédito. Isto significa que o efeito das taxas de juro sobre as transações de imóveis é real, mas funciona como transmissão, não como causa autónoma. O que determina se as famílias compram casas é, antes de mais, saber se têm emprego, rendimento e acesso a crédito, não o nível nominal da Euribor.

O estudo cobre um período rico em choques: a crise financeira global de 2008, o programa de ajustamento da troika entre 2011 e 2014, a recuperação prolongada que se seguiu, a pandemia de 2020 e o ciclo de subida de juros pós-2022. Em todos esses sub-ciclos, os dados confirmam a primazia do ciclo económico sobre o nível das taxas enquanto explicação de base para a dinâmica das transações de casas.

O crédito vencido como sinal de alerta precoce

O segundo resultado mais relevante do estudo diz respeito às variáveis financeiras. O modelo identifica o crédito à habitação em incumprimento, e não os índices de confiança de consumidores ou das empresas de construção, como o indicador com maior poder para antecipar uma travagem nas transações de casas.

Quando os balanços das famílias se deterioram e o crédito vencido começa a subir, as transações imobiliárias contraem-se, independentemente do que mostrem os indicadores de sentimento. Esta conclusão é consistente com as medidas macroprudenciais que o Banco de Portugal introduziu em 2018, que limitam o rácio de esforço e a maturidade máxima dos créditos à habitação precisamente para conter a acumulação de risco nos balanços das famílias.

Os autores sublinham que as condições de concessão de crédito, isto é, o grau de abertura ou restrição da política de empréstimos dos bancos, surgem também como variável estatisticamente significativa no modelo, ao contrário das taxas de juro de curto prazo ou dos indicadores de confiança. O que mexe com o mercado de habitação não é o otimismo medido em inquéritos, mas a capacidade real de as famílias acederem a crédito e honrarem os compromissos assumidos.

Há fatores estruturais muito relevantes, nomeadamente a escassez de oferta, os elevados custos de construção e a procura, que podem manter os preços elevados, mesmo num contexto de menor dinamismo económico.

Um terceiro eixo do estudo merece atenção no contexto da crise de habitação em Portugal. O modelo evidencia que a oferta de casas responde com atraso e de forma limitada às variações da procura, uma rigidez estrutural que, segundo os autores, contribui para a persistência de preços elevados mesmo em contextos de menor dinamismo económico.

“Em Portugal existem fatores estruturais muito relevantes, nomeadamente a escassez de oferta, os elevados custos de construção e a procura, que podem manter os preços elevados, mesmo num contexto de menor dinamismo económico”, explica Fernando Oliveira Tavares. “O estudo mostra precisamente que a oferta tem uma capacidade limitada de resposta e que esta rigidez contribui para a persistência de preços elevados.”

Esta leitura é importante porque desmonta uma expectativa que ressurgiu no debate público em 2023 e 2024, de que a subida de juros, ao abrandar a procura de casas, faria recuar os preços de forma significativa. O que o estudo sugere é que, num mercado com oferta estruturalmente insuficiente, mesmo uma desaceleração económica pode não ser suficiente para forçar uma correção de preços duradoura no mercado de habitação.

Os resultados do estudo apontam para a necessidade de recentrar a análise do mercado de casas em Portugal em três variáveis: o ciclo económico medido pelo PIB, a qualidade dos balanços das famílias medida pelo crédito vencido, e as condições efetivas de acesso ao crédito à habitação.

Juros, confiança e fluxos migratórios surgem, no modelo econométrico, sem efeito autónomo estatisticamente relevante quando controladas as variáveis anteriores. Para os autores, a resposta à crise de habitação em Portugal não pode depender apenas da política monetária do BCE ou de incentivos fiscais à compra de casa. Exige articulação entre política de habitação, política macroprudencial e políticas de rendimento que atuem sobre os determinantes que o modelo identifica como os verdadeiramente relevantes: o ciclo económico e a solidez financeira das famílias.