Fisco recusa isenção de mais-valias no IRS na venda de casa herdada

Os contribuintes que vendam uma casa herdada e pretendam usar esse dinheiro para amortizar o crédito da sua habitação própria e permanente podem perder a isenção de mais-valias no IRS se não cumprirem rigorosamente os prazos previstos na lei. Numa nova informação vinculativa, divulgada esta terça-feira, o Fisco esclarece que a amortização do empréstimo tem de ser feita nos três meses posteriores à venda do imóvel, não sendo admitidas amortizações realizadas antes da alienação.

O entendimento surge na sequência de um pedido de esclarecimento apresentado por uma contribuinte que, após herdar uma moradia juntamente com a irmã, decidiu vender o imóvel para amortizar o empréstimo da sua residência própria. Contudo, a contribuinte liquidou o crédito à habitação em junho de 2024, recorrendo a um empréstimo por conta do valor esperado da venda, e apenas vendeu a casa herdada, posteriormente, em novembro do mesmo ano.

Perante este cenário, a Autoridade Tributária (AT) concluiu que não é possível deduzir ou abater o capital do empréstimo da habitação própria e permanente às mais-valias geradas pela venda do imóvel herdado.

Prazo de três meses é decisivo

A Lei Mais Habitação, aprovada pela Assembleia da República durante o Governo de maioria absoluta socialista, de António Costa, criou um regime temporário que permite excluir de tributação em IRS as mais-valias obtidas com a venda de terrenos para construção ou de imóveis habitacionais que não sejam habitação própria e permanente, desde que o valor da venda seja utilizado para amortizar um crédito à habitação destinado à residência própria e permanente do contribuinte, do seu agregado familiar ou dos seus descendentes.

Mas a lei impõe duas condições cumulativas: o produto da venda tem de ser aplicado na amortização do empréstimo e essa amortização tem de ocorrer no prazo de três meses após a alienação do imóvel. O regime aplica-se apenas às transmissões realizadas entre 1 de janeiro de 2022 e 31 de dezembro de 2024.

No caso analisado pelo Fisco, a amortização do empréstimo foi efetuada seis meses antes da venda da casa herdada, pelo que o segundo requisito não foi cumprido. “Da letra da lei, resulta a necessidade do preenchimento cumulativo de dois requisitos”, refere a AT, concluindo que a contribuinte não pode beneficiar da exclusão de tributação prevista na Lei Mais Habitação.

A Autoridade Tributária vai ainda mais longe e esclarece que, caso o contribuinte tenha recorrido a um novo empréstimo para liquidar o crédito à habitação antes da venda do imóvel herdado, também não poderá beneficiar do regime. Isto porque a exclusão de tributação apenas se aplica à amortização de créditos destinados à aquisição de habitação própria e permanente. Um novo empréstimo contraído para antecipar essa liquidação deixa de ter essa finalidade específica e, por isso, fica fora do âmbito da norma.

Além de afastar a aplicação do regime excecional da Lei Mais Habitação, a AT recorda ainda que o Código do IRS não prevê, nas regras de apuramento das mais-valias imobiliárias, qualquer possibilidade de dedução da amortização de um empréstimo à habitação. As despesas que podem ser consideradas para reduzir a tributação das mais-valias são apenas as expressamente previstas na lei, como encargos de valorização do imóvel ou despesas inerentes à aquisição e alienação.

Em conclusão, o Fisco determina que “não é possível a dedução ou abatimento do capital do empréstimo da habitação própria e permanente, à mais-valia gerada pela venda de bem imóvel da herança”, quer por falta de enquadramento legal, quer pelo incumprimento dos requisitos exigidos pelo regime excecional criado pela Lei Mais Habitação.