Fisco trava isenção de mais-valias em IRS para quem reinveste na compra de casa em ruínas

Os contribuintes que vendam a sua habitação própria e permanente e pretendam beneficiar da isenção das mais-valias em IRS não podem considerar como reinvestimento a simples compra de um imóvel em ruínas, ainda que a intenção seja reconstruí-lo para aí fixar residência. O entendimento foi agora clarificado pela Autoridade Tributária (AT), que conclui que uma ruína não reúne, no momento da aquisição, os requisitos para ser considerada habitação própria e permanente.

“Atendendo a que o imóvel objeto de reinvestimento se trata de um prédio em ruínas, não terá o mesmo, por razões óbvias, a capacidade para ser considerado habitação própria e permanente e domicílio fiscal do sujeito passivo”, explica o Fisco, de acordo com uma informação vinculativa publicada no Portal das Finanças.

A posição surge na sequência de um pedido apresentado por um contribuinte que procurava esclarecer se a aquisição de um prédio urbano classificado como “Outros (ruína)”, mas afeto a habitação, podia ser considerada reinvestimento para efeitos da exclusão de tributação das mais-valias obtidas com a venda da sua anterior casa de morada de família.

No pedido dirigido ao Fisco, o contribuinte explica que vendeu, em outubro de 2023, a sua habitação própria e permanente, tendo amortizado o empréstimo à habitação com parte do valor recebido. Pretendia reinvestir o montante remanescente na aquisição de um prédio urbano em ruínas, com o objetivo de realizar posteriormente obras que o transformassem na sua nova habitação própria e permanente. Contudo, esclareceu que o reinvestimento incidiria apenas sobre a compra do imóvel, e não sobre os trabalhos de reconstrução.

A resposta da Autoridade Tributária é clara: esse investimento não permite beneficiar da exclusão de tributação prevista no Código do IRS. Na fundamentação, o Fisco começa por recordar o regime previsto no n.º 5 do artigo 10.º do Código do IRS, que exclui da tributação as mais-valias obtidas com a venda de uma habitação própria e permanente quando o valor de realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel vendido, seja reinvestido na compra de outra habitação própria e permanente, de um terreno para construção e respetiva construção, ou ainda na ampliação ou melhoramento de outro imóvel destinado exclusivamente ao mesmo fim.

Além da natureza do investimento, a lei estabelece um conjunto de condições cumulativas para que o benefício fiscal seja aplicável. Entre elas, o reinvestimento tem de ser efetuado entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à venda do imóvel, o contribuinte deve manifestar a intenção de reinvestir na declaração de IRS relativa ao ano da alienação e a casa vendida tem de ter sido efetivamente a sua habitação própria e permanente, comprovada através do domicílio fiscal nos 24 meses anteriores à transmissão.

A administração tributária recorda ainda que o benefício deixa de ser aplicável quando, tratando-se da aquisição de outro imóvel, este não seja afeto à habitação própria e permanente até 12 meses após o reinvestimento ou quando o sujeito passivo e o seu agregado familiar não fixem aí o respetivo domicílio fiscal.

É precisamente neste ponto que assenta a decisão da AT. Segundo a informação vinculativa, “para que haja lugar à referida exclusão tributária, a lei exige que o valor de realização de um imóvel que constituía a habitação própria e permanente do sujeito passivo (imóvel de partida) seja reinvestido noutro imóvel exclusivamente com o mesmo destino (imóvel de chegada), desde que cumpridas determinadas condições”.

Ora, no caso concreto, a Autoridade Tributária entende que um imóvel em ruínas não pode ser equiparado a uma habitação própria e permanente no momento em que é adquirido. “Atendendo a que o imóvel objeto de reinvestimento se trata de um prédio em ruínas, não terá o mesmo, por razões óbvias, a capacidade para ser considerado habitação própria e permanente e domicílio fiscal do sujeito passivo”, conclui o Fisco. Por esse motivo, acrescenta, “não se poderá aceitar o seu valor de aquisição para efeitos de reinvestimento”.

Na prática, esta interpretação significa que a compra isolada de um imóvel em ruínas não basta para assegurar o benefício fiscal associado ao reinvestimento das mais-valias. Mesmo que o objetivo do comprador seja reconstruir o imóvel e passar a utilizá-lo como residência permanente, o valor pago pela aquisição da ruína não é, por si só, considerado um reinvestimento elegível.