Banco de Portugal encontra falhas na definição dos preços do crédito à habitação

1. Uma auditoria especial do Banco de Portugal a nove bancos, representando mais de 70% do mercado nacional, identificou 72 deficiências na forma como estas instituições calculam o preço do crédito à habitação, numa altura em que o spread médio caiu para um terço do valor praticado há uma década.

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• Uma auditoria do Banco de Portugal a nove bancos revelou 72 deficiências na forma como calculam o preço do crédito à habitação, destacando a necessidade de melhorias.
• As falhas incluem a incorporação incompleta dos custos de crédito e a falta de regras formais para campanhas promocionais, afetando a transparência no setor.
• As consequências podem resultar em requisitos de capital adicionais para os bancos, com o regulador a monitorizar a implementação de planos de correção das deficiências identificadas.

O supervisor bancário, liderado por Álvaro Santos Pereira, confirma estas falhas no documento sobre a revisão da Recomendação Macroprudencial, divulgado na quinta-feira, em que refere que “no decorrer de uma auditoria especial realizada pelo Banco de Portugal aos modelos de pricing de um conjunto de instituições foram detetadas algumas insuficiências” — uma conclusão que já tinha sido antecipada no Relatório de Estabilidade Financeira de maio, ao classificar o nível de cumprimento da banca como “moderado”.

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Entre as falhas apontadas está a incorporação incompleta dos custos que a banca suporta ao conceder crédito. O documento explica que “os modelos de pricing evidenciam, em determinados casos, certas limitações, não assegurando a plena incorporação de todos os custos relevantes, em particular, a não consideração de uma perspetiva económica na avaliação do custo de capital e dos custos associados ao envolvimento de intermediários de crédito, bem como insuficiências na atualização e na adequação técnica dos parâmetros utilizados”.

O Banco de Portugal alerta para a falta de regras formais na banca para aprovar campanhas promocionais e para a aprovação preocupante de operações de crédito abaixo dos custos mínimos.

Na prática, alguns bancos fixam o preço dos empréstimos à habitação sem contabilizar de forma rigorosa o custo real do capital que usam para financiar essas operações, nem os encargos gerados pelos intermediários de crédito envolvidos na venda, uma fragilidade que o Relatório de Estabilidade Financeira já tinha sinalizado ao apontar problemas na “incorporação, pelas ferramentas de preço, de todos os custos associados às operações de crédito”.

As lacunas estendem-se ainda à organização interna da banca. Segundo o Banco de Portugal, “os modelos de governo do processo de fixação de preços apresentam igualmente limitações, pela dispersão da informação por múltiplas fontes, ausência de uma definição clara de responsabilidades e dos respetivos mecanismos de controlo associados às diferentes componentes da ferramenta de preços, não formalização das regras aplicáveis às campanhas promocionais e ao cross-selling, e insuficiências no acompanhamento de operações aprovadas abaixo dos custos mínimos”.

As 72 deficiências detetadas nesta ação de supervisão, uma média de oito por instituição, foram maioritariamente classificadas com impacto moderado (54,2%), enquanto 18,1% tiveram impacto elevado e 27,8% impacto reduzido, segundo os números avançados no Relatório de Estabilidade Financeira.

O regulador associa a compressão dos spreads no crédito à habitação ao facto de a banca “não discriminar os mutuários de acordo com o seu perfil de risco”, não acautelando “devidamente as potenciais perdas”.

Estas falhas ganham relevância adicional quando cruzadas com a evolução do spread médio ponderado dos novos contratos de crédito à habitação, que caiu para 0,75 pontos percentuais em março de 2026, segundo o Banco de Portugal, depois de se ter fixado acima de 1 ponto percentual em 2023.

O Relatório de Estabilidade Financeira já tinha detalhado esta trajetória, situando o spread médio em 0,89 pontos percentuais em 2024, um terço do valor de 2014, e associando essa descida a um “ambiente de forte concorrência entre instituições, de elevada liquidez, de maior recurso a intermediários de crédito” e ainda a “medidas de políticas públicas”, como a isenção temporária da comissão de reembolso antecipado nos contratos com taxa variável, em vigor entre novembro de 2022 e o final de 2025.

Esta combinação de fatores levou a que, no caso dos novos contratos com taxa variável ou mista, cerca de 90% do montante concedido tivesse associado um spread inferior a 1%, ao mesmo tempo que a preferência das famílias se deslocava para a taxa mista, que passou a representar 68% dos novos contratos, contra apenas 12% da taxa variável.

O Banco de Portugal associa esta compressão de margens ao facto de a banca “não discriminar os mutuários de acordo com o seu perfil de risco”, não acautelando “devidamente as potenciais perdas, afetando a sua rendibilidade futura”.

As consequências desta auditoria não se esgotam num alerta público. O Banco de Portugal já avisou os bancos de que as conclusões desta ação vão pesar no processo de análise e avaliação pelo supervisor (SREP) deste ano, através do qual o regulador fixa requisitos de capital adicionais para cada instituição em função do risco identificado, e de que vai acompanhar de perto a implementação dos planos de correção e a efetiva resolução das deficiências encontradas.