Novo regime de arrendamento vai a Conselho de Ministros na quinta-feira. Facilita despejos e descongela rendas antigas

O Governo prepara-se para apresentar a há muito prometida renovação do NRAU, acrónimo para Novo Regime de Arrendamento Urbano, que, apesar da designação, já conta com 20 anos. Ao que o ECO apurou, a versão “2.0” do NRAU irá a Conselho de Ministros nesta quinta-feira e trará duas novidades relevantes: facilitará o despejo por incumprimento do contrato de arrendamento e avançará com o prometido descongelamento de rendas antigas, criando um subsídio social de renda para quem provar não ter condições económicas para o valor da atualização.

A intenção de alterar o regime de arrendamento urbano já é conhecida desde o primeiro Governo de Luís Montenegro, no qual Miguel Pinto Luz era, tal como agora, ministro das Infraestruturas. Aliás, o programa do Governo após as legislativas antecipadas de 10 de março em 2024 já dizia que “é determinação do Governo revogar normas como o arrendamento forçado” e “os congelamentos de rendas (aplicando subsídios aos arrendatários vulneráveis)”.

Em setembro de 2025, em entrevista ao ECO, Pinto Luz levantou a ponta do véu sobre o NRAU, designadamente no que concerne aos despejos: “é necessário agilizar, mas, concomitantemente, ter uma visão humanista. E por isso os despejos serão trabalhados em conjunto com o Fundo de Emergência Habitacional. Agora, não podemos ter processos infindáveis de inquilinos que não pagam renda e que os senhorios, por isso mesmo, não querem colocar as suas casas no mercado”.

O tema tem estado sempre presente neste Governo. No relatório do Orçamento do Estado (OE) 2026 lê-se que “no âmbito da regulação do arrendamento habitacional, pretende-se reforçar a segurança e estabilidade do mercado de arrendamento por via legislativa”.

Antes, no OE para 2024, prometia-se a transição dos contratos de arrendamento antigos para o Novo Regime de Arrendamento Urbano (NRAU), em termos que não deixavam dúvida sobre a oposição à manutenção de rendas congeladas instituída pelo pacote Mais Habitação, do Governo de António Costa: “corrigir as distorções criadas nos últimos anos na legislação relativa ao arrendamento urbano” e “tomar as medidas necessárias para a conclusão dos processos de transição dos contratos de arrendamento habitacional anteriores a 1990”.

Apesar de a lei do arrendamento de 2012, aprovada pela AD com Passos Coelho e Paulo Portas e conhecida por “Lei Cristas” (Assunção Cristas era então ministra do Ambiente e Ordenamento do Território), prever o descongelamento integral das rendas antigas e compensação aos proprietários, a medida foi sendo adiada ano após ano, até que o Mais Habitação afastou de vez a atualização dos valores para arrendatários com mais de 65 anos ou grau de deficiência acima de 60%.

O NRAU, versão resumida de Novo Regime do Arrendamento Urbano, ganhou o “N” em 2006, num Governo de José Sócrates, com António Costa como responsável pela pasta do arrendamento. Foi aí que se efetuou a alteração ao RAU com que Cavaco Silva abanou o mercado de arrendamento em 1990 para os contratos celebrados a partir daí, deixando intactos os direitos e deveres de inquilinos e proprietários nos existentes, dando origem à famosa expressão de “congelamento de rendas”.

O NRAU de 2006 fazia evoluir essas rendas para valor de mercado, mas deixava um período de até 10 anos para implementação da medida. Na realidade, isso não aconteceu, nem a instituição de subsídio para os inquilinos com contratos pré-1990 pagarem a renda.

Em outubro de 2005, no Parlamento, o ministro António Costa defendia que “há que pôr fim a este ciclo, em que o Estado delegou nos senhorios o custo social da proteção das rendas”.

Contudo, foi com António Costa como primeiro-ministro que viria a cair o descongelamento instituído na lei de António Costa ministro da Administração Interna. Pelo meio, com o PS na oposição, após Passos Coelho bater José Sócrates nas legislativas antecipadas de 2011, o Executivo da AD seguiu as linhas do memorando da troika assinado por Sócrates e atualizou os termos da Lei 6/2006, secundado pela promulgação do “pai” do NRAU, já como Presidente da República, Aníbal Cavaco Silva.

O Mais Habitação de Costa e Marina Gonçalves deitou por terra essa atualização. O que farão Montenegro e Pinto Luz é o que se saberá nesta quinta-feira.