Rendas. Despejos para realização de obras profundas flexibilizados

Avançar com a denúncia de um contrato de arrendamento com vista à “realização de obras de remodelação ou restauro profundos que obriguem à desocupação” será mais fácil. Ao contrário do que acontece até agora em que o proprietário não pode manter “características equivalentes às do locado, onde seja possível a manutenção do arrendamento”, na nova legislação cai esta exigência, o que significa que o proprietário pode voltar a colocar a casa no mercado. Além disso, o Governo quer encurtar o tempo de antecedência mínimo exigido, de cinco para três anos, para denúncia em contratos com duração indeterminada.

O artigo 1101º, alínea b) do código civil permite a denúncia de contratos com duração indeterminada, celebrados na vigência do novo regime de arrendamento, para “demolição ou realização de obras de remodelação ou restauro profundos que obriguem à desocupação do locado, desde que não resulte local com características equivalentes às do locado, onde seja possível a manutenção do arrendamento”. Na proposta de lei do Executivo que revê a legislação do arrendamento, entregue na quarta-feira no Parlamento e que altera vários diplomas, como o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), Código Civil ou Código de Processo Civil, esta exigência cai, deixando aberta a possibilidade de, terminadas as obras, o imóvel voltar a ser arrendado.

A proposta vem “simplificar a definição das intervenções que são qualificadas como obras de remodelação ou restauro profundos que obrigam à desocupação do locado”, “eliminando os critérios urbanísticos e burocráticos em vigor e estabelecendo um critério quantitativo baseado no custo das obras e calculado sobre indicadores estatísticos”, justifica o Governo.

A proposta, que terá de passar ainda pelo ‘crivo’ dos deputados, é a resposta do Governo à crise da habitação. “Pretende-se, assim, contrariar a evolução de preços dos últimos anos, que tem implicado um esforço financeiro particularmente significativo para as famílias e posto em causa o acesso à habitação, e determinado o adiamento da emancipação dos jovens e da decisão de constituir família”, justifica o Executivo.

“Para atingir este objetivo, cumpre rever o regime do arrendamento urbano, assegurando que, em caso de cessação do contrato, o senhorio possa recuperar, através de um procedimento judicial equitativo, a detenção do locado de forma célere”, acrescenta o mesmo documento, no qual o Governo apresenta aos deputados “uma proposta de autorização legislativa para alteração, tanto a nível substantivo como processual, do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) e da legislação conexa”.

Dependendo do que o proprietário e o inquilino acordarem, no caso da realização das obras que obrigue ao desalojamento poderá haver lugar ao pagamento de uma indemnização ou ao realojamento.

No caso da indemnização, o Governo fixa o “montante correspondente a dois anos de renda, eliminando limite mínimo definido por referência ao valor do imóvel” [lei atual determina limite de “duas vezes o montante de 1/15 do valor patrimonial tributário do locado”].

Se as duas partes escolherem a opção do realojamento, cabe ao proprietário garantir o realojamento “em condições análogas às que este já detinha, quer quanto ao local quer quanto ao valor da renda, encargos e duração remanescente do contrato“, sem fixar um limite mínimo de realojamento como acontece atualmente, com a fixação de um período mínimo de três anos.

Sem acordo prevalece indemnização

A proposta do Governo vem ainda “reduzir o prazo máximo para acordo [de 60 para 30 dias] entre senhorio e arrendatário nos casos em que ocorra denúncia do contrato de duração indeterminada para remodelação ou restauro profundos, estabelecendo que, na ausência deste, deve ser paga indemnização” de um valor mínimo de dois anos de renda.

Atualmente quando o inquilino não aceita a denúncia, o proprietário fica obrigado a “garantir o realojamento do arrendatário por período não inferior a três anos”, a menos que este não aceite o realojamento, caso em que recebe a indemnização.

À semelhança do que acontece nas rendas antigas, há uma preocupação em proteger os mais vulneráveis e idosos. Assim, “quando o arrendatário tiver idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60%, obriga o senhorio, na falta de acordo entre as partes, a garantir o realojamento do arrendatário em condições análogas às que este já detinha”.

“O realojamento previsto no número anterior dá lugar à celebração de novo contrato por duração indeterminada“, acrescenta a proposta do Governo.

No caso das obras necessárias à manutenção do estado de conservação, “o senhorio tem o direito a solicitar ao arrendatário, com uma antecedência mínima de três meses, que desocupe o locado pelo prazo necessário à execução das obras, o qual não pode ser superior a 180 dias”. Hoje em dia, isso apenas pode acontecer “se não tiver usado da mesma faculdade nos oito anos anteriores e se o contrato já tiver, pelo menos, dois anos de duração efetiva”.

Outro ponto flexibilizado pelo Executivo nas denúncias de contratos, abrangidos pelos NRAU, diz respeito ao tempo mínimo para comunicar a denúncia de contratos com duração indeterminada. O senhorio pode fazê-lo “mediante comunicação ao arrendatário com antecedência não inferior a três anos sobre a data em que pretenda a cessação“, menos dois anos do que os cinco definidos atualmente na lei.

A legislação atual permite a denúncia de contratos por parte dos senhorios em três situações: “necessidade de habitação pelo próprio ou pelos seus descendentes em 1.º grau; para demolição ou realização de obras de remodelação ou restauro profundos que obriguem à desocupação do locado, desde que não resulte local com características equivalentes às do locado, onde seja possível a manutenção do arrendamento; ou mediante comunicação ao arrendatário com antecedência não inferior a cinco anos sobre a data em que pretenda a cessação”.

A proposta de lei entregue pelo Governo vem facilitar duas das três situações em que pode ser feita a denúncia destes contratos, que não incluem os contratos anteriores a 1990.

Estas alterações fazem parte do pacote de medidas para a habitação, no âmbito do qual o Governo quer promover a transição dos contratos antigos para o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) e na forma como essas rendas podem ser atualizadas.

A proposta do Executivo traz ainda mudanças para permitir despejos mais rápidos em caso de incumprimento, retirando ainda limites às atualizações de rendas.