Após recorde, crédito da casa resiste em agosto ao travão do Banco de Portugal

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• Julho de 2023 registou um recorde no crédito à habitação em Portugal, com mais de 2,3 mil milhões de euros emprestados às famílias antes das novas regras do Banco de Portugal.
• Apesar do aperto nas condições de crédito, a procura por financiamento mantém-se estável, com intermediários a reportar um aumento no número de pedidos em agosto.
• As novas regras exigem um ajuste nas expectativas das famílias, que podem optar por imóveis mais acessíveis ou reorganizar as suas finanças para concretizar a compra.

Julho marcou um novo recorde no crédito à habitação em Portugal, com mais de 2,3 mil milhões de euros emprestados às famílias para comprarem casa num só mês. Muitas procuraram antecipar-se ao travão do Banco de Portugal, que entrou em vigor no dia 1 de agosto. O aperto das regras deve refletir-se num abrandamento da procura, mas o mercado mantém-se em ritmo bem acelerado. Pelo menos, para já.

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“Até à data, não estamos a registar qualquer abrandamento na procura de crédito à habitação”, adianta ao ECO Francisco Ferreira Lima, CEO da Maxfinance, a intermediária de crédito do grupo da imobiliária Remax.

No Doutor Finanças, acontece o mesmo. “Apesar das medidas anunciadas, mantivemos um número de pedidos de financiamento estável em agosto e crescemos no acumulado do trimestre. Para nós, o sinal é claro: a intenção de comprar casa continua muito forte”, acrescenta co-CEO Nuno Leal.

“Efetivamente tem existido uma maior retração dos bancos na aprovação que, em conjunto com a subida da taxa de juro, gera um maior esforço inicial do lado dos compradores. Ainda assim, mantém-se a tendência de crescimento. As novas regras só entraram em vigor a 1 de agosto, mas as entidades bancárias já vinham a transitar para a nova taxa de esforço nos últimos meses”, explica Eduardo Garcia e Costa, co-fundador e Regional Owner da Keller Williams Portugal.

Sendo um mês que introduz sempre uma boa dose de sazonalidade, num período em que muitos portugueses vão a banhos, todos consideram que ainda é “prematuro” fazer uma avaliação completa em relação ao impacto das mexidas nas chamadas regras macroprudenciais que ‘regulam’ a concessão de crédito.

Ainda assim, para já, o aperto do Banco de Portugal ainda não se traduziu num arrefecimento do mercado junto dos intermediários, por onde passa praticamente dois terços do crédito que os bancos concedem às famílias.

“Teremos uma leitura mais sólida em outubro, quando os processos iniciados já sob as novas regras chegarem a decisão”, aponta Tânia Barata. Um mês depois, avança a gestora do Comparajá, a percentagem de rejeições dos bancos não mudou com as novas regras. “Este ano registámos uma procura superior à de agosto de 2025”.

Entre outras alterações que tiveram lugar no início de agosto, o supervisor tornou mais exigente a taxa de esforço (DSTI) das famílias na hora de contratar um crédito, passando de 50% para 45%, o que significa que a prestação mensal de um empréstimo, incluindo um choque simulado na taxa de juro, não pode exceder 45% do rendimento líquido do agregado familiar.

“Terá certamente impacto nos processos que estavam mais próximos dos limites, mas ainda é demasiado cedo para quantificar com rigor quantos contratos deixaram de avançar exclusivamente por causa da nova medida”, destaca Ricardou Sousa, líder da Century21. A imobiliária também não observa um abrandamento da procura.

Mas Ricardo Sousa lembra que a taxa de esforço não é apenas um rácio bancário. “É o dinheiro que tem de continuar a sobrar para alimentação, educação, saúde e imprevistos”. E há que fazer escolhas.

Apesar das medidas anunciadas, mantivemos um número de pedidos de financiamento estável em agosto e crescemos no acumulado do trimestre. Para nós, o sinal é claro: a intenção de comprar casa continua muito forte.

Ansiedade e ajustamentos

Tânia Barata conta que as alterações promovidas pelo Banco de Portugal provocaram um “aumento claro da curiosidade e de ansiedade” junto das famílias.

“Houve muita gente a chegar até nós para simular e pedir uma simulação gratuita, precisamente porque não saber o que as novas regras significam para o seu caso concreto. Essa é a leitura mais relevante deste primeiro mês: as pessoas não desistiram de comprar casa, até porque é uma decisão ponderada durante bastante tempo, querem é perceber onde estão”, explica.

Na Xfin, que continuou a registar “níveis de elevados de procura” durante o mês passado, o CEO Bernardino Machado salienta que não houve uma mudança na vontade de comprar casa, mas “o desafio está cada vez mais na capacidade de concretizar a compra”.

“A procura existe, mas nem sempre o imóvel que o cliente pretende inicialmente comprar é compatível com a sua capacidade de financiamento”, observa o líder da intermediária de crédito da imobiliária Zome.

"Houve muita gente a chegar até nós para simular e pedir uma simulação gratuita, precisamente porque não saber o que as novas regras significam para o seu caso concreto. Essa é a leitura mais relevante deste primeiro mês: as pessoas não desistiram de comprar casa, até porque é uma decisão ponderada durante bastante tempo, querem é perceber onde estão.”

Nestas situações, as famílias terão de se ajustar se quiserem realizar o sonho de comprar casa, segundo os intermediários. Como?

A solução mais óbvia: os clientes ajustarem as suas expectativas e optarem por imóveis de menor valor ou noutra localização, mas há mais opções que podem ajudar. Por exemplo, pode-se aumentar o montante da entrada com capitais próprios, reorganizar outros compromissos financeiros ou até alongar o prazo do empréstimo dentro dos limites definidos pela lei para compensar o aperto na prestação mensal, enumeram Nuno Leal e Garcia e Costa.

No fundo, o impacto das novas regras do crédito da casa “dependerá em grande medida da capacidade de ajustamento do mercado imobiliário, nomeadamente ao nível dos preços, face à capacidade efetiva das famílias para adquirir habitação”, resume Francisco Ferreira Lima.

Recorde em julho

Há meses que o mercado de crédito à habitação segue imparável, acelerando sobretudo depois da introdução da garantia para os jovens, que veio colocar no mercado uma camada de procura que dantes estava mais afastada. Em julho, as novas operações superaram os 2,3 mil milhões de euros, o que representa o valor mais elevado de sempre, segundo os dados revelados esta semana pelo Banco de Portugal.

“Um recorde de crédito em euros não é necessariamente um recorde de famílias com acesso à habitação. E existe uma questão estrutural que não devemos ignorar: mais crédito, sem mais oferta de habitação adequada, pode significar apenas mais dinheiro a disputar as mesmas casas“, contextualiza Ricardo Sousa.

Muitas famílias e jovens anteciparam-se às novas regras do Banco de Portugal, o que ajudou a esta evolução, segundo os intermediários de crédito. Mas está longe de ser o único fator.

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“É natural que alguns processos que já estavam numa fase avançadas tenham sido acelerados para ficarem concluídos antes de 1 de agosto. Pode ter existido algum efeito de antecipação. Mas o mercado já vinha muito dinâmico antes desta alteração”, aponta Bernardino Machado.

“É possível que quem já tinha o processo de crédito em curso, ou estava perto de fechar negócio, tenha acelerado a decisão para garantir a aprovação ainda ao abrigo das regras antigas, mais favoráveis. Ainda assim, olhando para a tendência dos últimos meses, não estamos perante um pico isolado“, salienta Eduardo Garcia e Costa.

Francisco Ferreira Lima concorda com os dois e sublinha que “a procura já vinha a crescer de forma muito forte”. “Pelo que será necessário acompanhar os próximos meses para perceber se estamos perante um efeito de antecipação ou uma tendência estrutural de crescimento do mercado”, diz.

“A pergunta interessante é como se vai distribuir a procura nos próximos meses, e é aí que estaremos atentos”, sublinha Tânia Barato.

(notícia atualizada às 10h15 com comentários de Ricardo Sousa, CEO da Century 21)