Os sinais de sobrevalorização

Não é todos os dias que se vê um supervisor financeiro a emitir juízos sobre o justo valor de determinados activos de investimento. Pois bem, foi isso mesmo que fez o Banco de Portugal há dias acerca do mercado imobiliário residencial no nosso país. A mensagem foi a seguinte: “Os preços do imobiliário residencial mostraram resiliência, mas persistem riscos de uma correção em baixa”. O aviso, publicado no Relatório de Estabilidade Financeira (REF) de Dezembro de 2020, veio acompanhado de um gráfico incluindo três medidas de valorização do imobiliário residencial – nas três, evidenciando o gráfico sinais de sobrevalorização dos preços.

O aviso não é propriamente novo. Muita gente, eu próprio incluído, vem alertando para o aquecimento do mercado imobiliário residencial desde há algum tempo. A razão é simples: os agregados familiares em Portugal não ganham para os preços que em média por cá se praticam. O rácio entre rendimentos e preços é, aliás, um dos indicadores utilizados pelo supervisor. Mas isso não tem impedido os preços de valorizarem, nem mesmo durante a pandemia, ainda que a ritmo decrescente. O valor da avaliação bancária, que serve de referência aos empréstimos à habitação, continua a crescer e em Novembro valorizou 6,3% em termos homólogos.

O alerta do Banco de Portugal é cauteloso. O supervisor resguarda-se ao mencionar que “(…) as estimativas de sobrevalorização dos ativos imobiliários residenciais deverão ser lidas com cuidado pelo facto de as variáveis consideradas na estimação não considerarem todas as determinantes da procura por imóveis residenciais, em particular, a procura externa e a procura de imóveis para atividades turísticas, que terão contribuído para o aumento dos preços neste mercado no período que antecedeu a crise pandémica” (REF, p. 23). Por outras palavras, enquanto houver estrangeiros a comprar os preços não terão necessariamente de corrigir.

O REF também faz referência às “taxas de juro muito baixas” e aos movimentos de “search-for-yield”, como elementos que têm suportado as valorizações registadas no imobiliário residencial. É aqui, no entanto, que se observa uma certa contradição no alcance do aviso produzido pelo supervisor. É que a sobrevalorização observada no mercado resulta em larga medida da acção do próprio supervisor, não do Banco de Portugal, mas daquele que reside em Frankfurt e que manipula as taxas de juro na zona euro – o Banco Central Europeu. Ou seja, temos um regulador a alertar para as deslocações de mercado criadas pela acção de outro regulador.

O problema não está, portanto, no mercado, que simplesmente se ajustou aos incentivos criados pelas taxas de juro negativas. O problema está, sim, na política monetária de juros negativos. Neste domínio, os juros negativos, ao estimularem a valorização dos imóveis para lá de múltiplos razoáveis, contribuem para acentuar a desigualdade na distribuição de riqueza, ao tornarem o imobiliário menos acessível ao comum dos mortais. Pior ainda, através da transmissão da política monetária às prestações dos empréstimos, os juros negativos criam a ilusão em muitos devedores de que é possível comprar barato o que na realidade estará caro.

A história dos bancos centrais mostra que as crises financeiras têm frequentemente origem na intervenção dos reguladores. É o que está a desenhar-se neste caso. Sob o pretexto de que não existem pressões inflacionistas – ignorando focos de inflação que têm surgido, por exemplo, nos bens alimentares e na própria inflação dos activos financeiros –, e num novo normal em que o devedor é que é remunerado, os bancos centrais lançaram-se numa voragem monetária que será difícil de parar e, mais ainda, de inverter. O risco é entrarmos numa realidade paralela e num mundo faz-de-conta baseado no juro negativo. Creio que já passámos essa fronteira.

Nota: Por opção própria, o autor não escreve segundo o novo acordo ortográfico