O Governo acaba de ter luz verde por parte do Presidente da República para o maior redesenho fiscal do mercado de habitação em Portugal da última década.

Com a promulgação presidencial do decreto, aprovado ao abrigo da Lei n.º 9-A/2026, entram em vigor incentivos em quatro impostos – IVA, IRS, IRC e IMT –, três novos regimes de incentivo ao arrendamento e um conjunto de benefícios dirigidos a investidores, promotores e famílias.

O objetivo desta lei é fazer com que construir, reabilitar e arrendar casas a preços moderados compense mais do que deixar imóveis parados ou vender para compra especulativa. O plano foi aprovado no Parlamento com votos favoráveis de PSD, CDS e IL e a abstenção do Chega.

Se a habitação não for vendida para habitação própria permanente ou o primeiro contrato de arrendamento não for celebrado dentro dos 24 meses após a emissão da licença de utilização, o benefício do IVA a 6% é perdido. O promotor ou construtor terá de regularizar a diferença entre o que pagou a 6% e a taxa normal de 23%, acrescida de juros compensatórios.

O mesmo se aplica se a renda ultrapassar os limites definidos como moderados ou se o imóvel não estiver arrendado por pelo menos 36 meses nos primeiros cinco anos de vida do contrato. Em suma: o benefício é real, mas condicional.

Sim, mas de forma diferente. Para particulares que construam habitação própria e permanente fora de atividade empresarial há um regime de restituição parcial do IVA. O Estado devolve a diferença entre o IVA pago à taxa normal de 23% e o valor que resultaria da aplicação da taxa reduzida de 6%, desde que o custo total (terreno incluído) não ultrapasse o limite de preço moderado (660.982 euros).

O pedido é feito eletronicamente à Autoridade Tributária no prazo de 12 meses após a emissão da licença de utilização. O regime está ativo até 2032.

É o conceito central de todo o pacote fiscal. Uma renda mensal moderada corresponde, no máximo, a 2,5 vezes o valor do salário mínimo previsto para 2026, que equivale a cerca de 2.300 euros mensais. Abaixo deste teto, o senhorio pode aceder a benefícios fiscais relevantes em IRS e IRC.

A maioria das rendas em Lisboa e Porto, mesmo nas zonas não prime, cabe dentro deste limite, o que torna o pacote geograficamente alargado. Os limites podem ser atualizados anualmente por portaria dos ministérios das Finanças e da Habitação, de acordo com os coeficientes de atualização do arrendamento.

A mudança é significativa. Para contratos de arrendamento habitacional com rendas moderadas celebrados até 2029, a taxa autónoma de IRS sobre rendimentos prediais desce de 25% para 10%.

Esta redução aplica-se tanto a contratos novos como a contratos já existentes, desde que a renda não ultrapasse os 2.300 euros mensais. Para senhorios com contabilidade organizada ou empresas, os rendimentos prediais de arrendamento habitacional a rendas moderadas passam a contar apenas em 50% para efeitos de IRC.

Sim, mas com condições específicas. A isenção de mais-valias em IRS aplica-se quando o valor de realização da venda (descontado eventual empréstimo associado) for reinvestido na aquisição de outro imóvel para arrendamento habitacional a rendas moderadas.

O reinvestimento tem de ocorrer numa janela de 24 meses antes ou até 36 meses após a venda, e o imóvel adquirido deve permanecer arrendado pelo menos 36 meses nos primeiros cinco anos. Se estes requisitos não forem cumpridos, a mais-valia volta a ser tributada no ano do incumprimento. Esta medida também vigora até 2029.

O Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA) substitui o Programa de Apoio ao Arrendamento, criado em 2019, com o objetivo de ser mais simples e previsível para senhorios e inquilinos.

Contratos de arrendamento que cumpram limites máximos de renda – calculados com base em 80% da mediana de preços por metro quadrado no respetivo concelho – e prazos mínimos de três anos (ou três meses em residência temporária) ficam totalmente isentos de IRS e IRC sobre esses rendimentos.

A adesão faz-se via plataforma do Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU), que valida os contratos e comunica à Autoridade Tributária. Os programas municipais de arrendamento acessível já existentes são automaticamente integrados neste novo regime.

Os Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA) são um instrumento desenhado para grandes investidores (fundos imobiliários, sociedades imobiliárias ou outros) com projetos de escala relevante, em que pelo menos 70% da área de construção ou reabilitação seja destinada a arrendamento habitacional a rendas moderadas. Em troca de manterem o parque arrendado por até 25 anos, estes investidores acedem a um pacote fiscal muito alargado:

• Isenção de IMT e Imposto do Selo na aquisição
• Isenção de IMI até oito anos
• Redução de até 50% da taxa de IMI no período restante
• Isenção do adicional ao IMI (o chamado “Imposto Mortágua”)
• IVA a 6% nas empreitadas.

O contrato é celebrado com o IHRU e oferece estabilidade jurídica: se o Estado mudar as regras de forma a desequilibrar o investimento, o investidor tem direito a indemnização.

O benefício para os arrendatários é real, ainda que modesto face ao custo de vida nas grandes cidades. A dedução anual em sede de IRS das rendas pagas sobe do atual teto de 700 euros para 900 euros em 2026 e para 1.000 euros a partir de 2027 – mantendo-se a taxa de dedução de 15% das rendas pagas.

Na prática, um inquilino que pague 1.000 euros mensais de renda em Lisboa pode deduzir até 1.000 euros no IRS, em vez dos 700 euros atuais.

Sim. A partir da entrada em vigor do decreto, os não residentes fiscais em Portugal que comprem habitação passam a pagar uma taxa fixa de IMT de 7,5%, sem direito a isenções ou reduções. Escapam a esta penalização quem se torne residente fiscal em Portugal nos dois anos seguintes à compra ou quem destine o imóvel a arrendamento habitacional a renda moderada, mantendo-o arrendado pelo menos 36 meses nos primeiros cinco anos – caso em que a Autoridade Tributária pode restituir a diferença face às taxas normais.

A medida visa desincentivar a compra especulativa por não residentes, que tem sido apontada como um dos fatores de pressão sobre os preços em Lisboa e no Porto.

As Habitações de Custos Controlados (HCC) são imóveis cujo preço de construção e venda é regulado pelo Estado, tipicamente abaixo dos valores de mercado.

Quem comprar uma HCC pela primeira vez para habitação própria e permanente pode beneficiar de isenção total de IMT – desde que o valor de aquisição não ultrapasse o limite do primeiro escalão de IMT (cerca de 106.346 euros em 2026). Para valores acima desse patamar, aplica-se a taxa mais baixa da tabela geral, de 2%.

Além disso, estas aquisições beneficiam de uma dedução à coleta do Imposto do Selo. Os municípios têm margem para decidir a aplicação destas isenções através da respetiva assembleia municipal, e ficam excluídos os contribuintes que já sejam proprietários de outra habitação.

A maioria das medidas produz efeitos a partir de 1 de janeiro de 2026. Há três exceções que só entram em vigor a 1 de junho de 2026: os CIA, o RSAA e a revogação do antigo Programa de Apoio ao Arrendamento.

O regime de IVA a 6% e a restituição parcial de IVA para particulares abrangem obras com iniciativa procedimental entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029, podendo o IVA ser exigível até 31 de dezembro de 2032.

Os principais benefícios sobre rendimentos prediais em IRS e IRC vigoram até ao final de 2029. O diploma foi promulgado pelo Presidente da República e segue para publicação em Diário da República para entrar formalmente em vigor.