O Governo entregou à Assembleia da República “uma proposta de autorização legislativa para alteração, tanto a nível substantivo como processual, do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) e da legislação conexa”. O Executivo quer “rever o regime do arrendamento urbano, assegurando que, em caso de cessação do contrato, o senhorio possa recuperar, através de um procedimento judicial equitativo, a detenção do locado de forma célere”.

As propostas seguem quatro eixos. Em primeiro lugar, o Executivo propõe um reforço da autonomia privada na definição do conteúdo do contrato, de modo a permitir a criação de um mercado mais atrativo para a oferta de arrendamento.

Em segundo lugar, quer facilitar a resolução do contrato de arrendamento em caso de inadimplemento das obrigações dele emergentes, quando há incumprimento no pagamento das rendas. O Executivo quer ainda promover a transição dos contratos com rendas antigas para o novo regime.

Em terceiro lugar, o Governo pretende alterar o regime processual aplicável ao procedimento especial de despejo e às ações declarativas comuns de despejo, para eliminar entraves burocráticos aos despejos.

Em quarto e último lugar, o Executivo defende que a responsabilidade social cabe ao Estado e não aos privados.

Ao contrário do anterior Executivo que travava a subida das rendas nos novos contratos, ao indexá-las ao valor do contrato anterior com um coeficiente máximo de atualização até ao final de 2029, o ministro Miguel Pinto Luz quer acabar com as “limitações à fixação do valor das rendas, imposição de renovações e sujeição destas a prazos mínimos”.

O Governo defende que estes limites “contribuem para inviabilizar a execução de projetos destinados a habitação para arrendamento”. “Assim, o Governo propõe a revogação do artigo 34.º da Lei n.º 56/2023, de 10 de outubro, que limita o valor da renda a ser fixado na transição entre contratos de arrendamento para fins habitacionais“, explica a proposta de lei.

A proposta de lei “contempla também a possibilidade de as partes acordarem o pagamento antecipado de um maior número de rendas e a eliminação dos limites aplicáveis à fixação da caução”. Assim, o limite de duas rendas antecipadas passa para três. Quanto à caução, que estava limitada a dois meses, deixa de existir um limite.

O Executivo justifica esta alteração considerando que “a caução e a antecipação do pagamento de rendas constituem mecanismos de mitigação do risco suportado pelo senhorio e, nessa medida, contribuem para a redução do valor das rendas e para o aumento da oferta de casas destinadas a arrendamento”.

Os prazos para pedir o despejo de um inquilino tornam-se mais céleres, reduzindo de três para dois meses de atrasos no pagamento das rendas para avançar com a resolução do contrato. A nova lei quer permitir que a “resolução do contrato possa ocorrer quando haja mora igual ou superior a dois meses no pagamento da renda ou quando exista atraso superior a oito dias no pagamento de rendas, por mais de três vezes, seguidas ou interpoladas, num período de 12 meses, ou por mais de quatro vezes num período de 18 meses”.

“Propõe-se também limitar os procedimentos de injunção com fundamento na realização de obras pelo arrendatário aos casos de intervenções urgentes”, acrescenta.

A par disto, o Governo propõe a manutenção dos mecanismos necessários à salvaguarda do direito de oposição ao despejo, procurando-se eliminar entraves processuais que, sem assegurarem uma proteção efetiva ou acrescida ao arrendatário, conduzem apenas ao prolongamento injustificado do litígio, sobretudo nos casos em que o fundamento do despejo assenta em pressupostos objetivos. A ambição é acelerar estes processos.

Nem sempre. O Governo quer introduzir o correio eletrónico nas comunicações entre senhorio e inquilino. “Em adaptação aos atuais meios de comunicação, prevê-se que comunicações extrajudiciais possam ser realizadas por correio eletrónico quando tal tenha sido convencionado”, detalha a proposta.

Assim, a lei quer “alterar o regime das comunicações legalmente exigíveis entre o senhorio e o arrendatário, permitindo a sua realização por correio eletrónico sempre que tenha sido convencionado um domicílio eletrónico”, explica.

Já “as comunicações legalmente exigíveis entre as partes, relativas a cessação do contrato de arrendamento, atualização da renda e obras, são realizadas mediante escrito assinado pelo declarante e remetido por carta registada com aviso de receção ou, quando as partes tiverem convencionado, em contrato celebrado por escrito, um domicílio eletrónico para este efeito, por correio eletrónico, com solicitação de recibo de entrega”.

O Governo quer promover a transição dos contratos para fins habitacionais celebrados antes de 1990 para o NRAU (novo regime de arrendamento urbano). Quando não houver acordo entre as partes, o contrato fique submetido ao NRAU e se considere celebrado com prazo certo de cinco anos.

No que respeita à atualização das rendas nos contratos celebrados antes de 1990, o Governo propõe que se permita a atualização extraordinária do valor da renda quando o rendimento anual bruto corrigido do agregado seja superior a cinco retribuições mínimas nacionais anuais, ou seja, 64.400 euros.

Para famílias com retribuições anuais abaixo deste valor (64.400 euros), na falta de acordo, os contratos de arrendamento habitacional celebrados antes da entrada em vigor do RAU, transitam para o novo regime, considerando-se celebrados com prazo certo de cinco anos, com a mesma renda, a qual apenas poderá ser atualizada, mediante a aplicação do coeficiente de atualização anual já em vigor. Ou seja, não há lugar a atualização extraordinária.

Nestes casos, o Governo argumenta que os contratos mantêm-se fora do NRAU. “Devem permanecer salvaguardados os casos em que o arrendatário (ou parente que resida no locado há mais de cinco anos, nos termos previstos na lei) tenha 65 ou mais anos ou seja portador de deficiência com grau de incapacidade igual ou superior a 60%, pelo que se propõe que o contrato antigo não transite para o NRAU sem o acordo do arrendatário”.

Sim. No caso das obras necessárias à manutenção do estado de conservação, “o senhorio tem o direito a solicitar ao arrendatário, com uma antecedência mínima de três meses, que desocupe o locado pelo prazo necessário à execução das obras, o qual não pode ser superior a 180 dias”.

Hoje em dia, isso apenas pode acontecer “se não tiver usado da mesma faculdade nos oito anos anteriores e se o contrato já tiver, pelo menos, dois anos de duração efetiva”.

Quando estão em causa obras profundas, é possível pedir a denúncia de contratos de arrendamento com duração indeterminada para a “realização de obras de remodelação ou restauro profundos que obriguem à desocupação do locado” poderá ser realizada “mediante comunicação ao arrendatário com antecedência não inferior a três anos sobre a data em que pretenda a cessação”, menos dois anos do que os cinco definidos atualmente na lei.

Ao contrário do que acontece atualmente, as obras podem ser concluídas mesmo que a casa mantenha características idênticas permitindo a manutenção do arrendamento.

Dependendo do que o proprietário e o inquilino acordarem, no caso da realização das obras que obrigue ao desalojamento poderá haver lugar ao pagamento de uma indemnização ou ao realojamento.

No caso da indemnização devido à realização de obras profundas, o Governo fixa o “montante correspondente a dois anos de renda, eliminando limite mínimo definido por referência ao valor do imóvel” [lei atual determina limite de “duas vezes o montante de 1/15 do valor patrimonial tributário do locado”].

Se as duas partes escolherem a opção do realojamento, cabe ao proprietário garantir o realojamento “em condições análogas às que este já detinha, quer quanto ao local quer quanto ao valor da renda, encargos e duração remanescente do contrato”, sem fixar um limite mínimo de realojamento como acontece atualmente, com a fixação de um período mínimo de três anos.

Se inquilino e proprietário não chegarem a acordo no prazo máximo de 30 dias, face aos 60 dias atualmente, prevalece o pagamento de uma indemnização de um valor mínimo de dois anos de renda.

Não, as propostas apresentadas pelo Governo têm de ir à Assembleia da República, onde serão levadas a discussão e a votação, o que poderá levar a ajustes nalgumas propostas.

No mês passado, o Governo mostrou-se confiante na aprovação das mudanças na lei das rendas. “Das conversas que tivemos com os partidos e da leitura programática de cada um dos partidos entendemos e olhamos com otimismo a próxima fase que iremos viver”, sinalizou o ministro das Infraestruturas e Habitação, Miguel Pinto Luz, durante a conferência de imprensa realizada após a reunião de Conselho de Ministros, na qual foi aprovado o pacote agora transcrito para proposta de lei.