Depois de anos em que bastava a oposição de um herdeiro para manter uma casa parada numa herança indivisa, o Parlamento deu esta quarta-feira mais um passo para mudar as regras. Depois de viabilizada na generalidade, a 3 de junho, a proposta de lei de autorização legislativa do Governo foi aprovada na generalidade sem votos contra, conjuntamente com as alterações apresentadas pelo PSD, e negociadas com PS e IL. A votação final global está marcada para 17 de julho e aprovação está garantida, graças ao apoio dos socialistas e dos liberais.

A autorização permitirá ao Governo criar o Regime Legal do Processo Especial de Venda de Coisa Imóvel Integrada em Herança, um novo mecanismo judicial destinado a desbloquear situações em que os herdeiros não conseguem chegar a acordo sobre o destino de um imóvel.

Mas o novo regime não significa que qualquer casa herdada possa ser vendida de imediato. Há prazos, exceções e novas salvaguardas que resultaram das alterações introduzidas pelo PSD.

Hoje, qualquer herdeiro tem direito a exigir a partilha da herança. Na prática, porém, quando existe desacordo relativamente a um imóvel indivisível, os processos de inventário podem arrastar-se durante anos.

A solução proposta pelo Governo passa por criar um processo judicial autónomo e urgente que permite vender o imóvel antes de a herança estar totalmente partilhada. O objetivo é evitar que casas permaneçam anos devolutas ou degradadas apenas porque os herdeiros não chegam a entendimento.

Qualquer herdeiro ou o cônjuge meeiro sobrevivo do autor da sucessão — simplificando, o viúvo de um casamento celebrado em regime de comunhão de bens — pode requerer, contra os restantes herdeiros, a venda, a preço de mercado, de um ou mais imóveis que integrem uma herança indivisa. O pedido também pode ser apresentado pelo testamenteiro com poderes de partilha — ou seja, a pessoa designada pelo falecido para administrar a herança e proceder à respetiva partilha.

Quando o imóvel faça parte de uma compropriedade, este processo especial apenas pode ser utilizado depois de a quota-parte do falecido passar a integrar a comunhão hereditária.

Depende da situação da herança. Se já existir um processo de inventário, o pedido pode ser apresentado imediatamente. Se não existir inventário, será necessário esperar dois anos após a abertura da sucessão.

Há, contudo, situações em que o mecanismo não pode ser utilizado, nomeadamente quando exista uma convenção de indivisão válida, quando o direito à partilha não possa ser exercido ou quando a herança esteja insolvente — uma das alterações acrescentadas pelo PSD.

Em regra, não. Esta foi uma das alterações mais importantes introduzidas pelo PSD durante a discussão na especialidade, na sequência de um diálogo com o PS e a Iniciativa Liberal.

A proposta inicial do Governo já protegia a casa de morada de família do cônjuge sobrevivo, impedindo a venda sem o seu consentimento. Mas os sociais-democratas entenderam que essa proteção devia ser alargada.

O texto aprovado passou a excluir também do novo processo especial os imóveis sobre os quais existam direitos autónomos de casa de morada de família reconhecidos aos unidos de facto, remetendo expressamente para a Lei das Uniões de Facto.

Na prática, nem o viúvo nem o unido de facto poderão ser obrigados a perder a casa onde vivem através deste mecanismo, salvo se derem consentimento expresso para a venda. A alteração visa garantir que a proteção da casa de morada de família é idêntica independentemente de existir casamento ou união de facto.

Sim. E uma delas foi acrescentada pelo PSD.

Além dos casos em que exista uma convenção de indivisão válida ou em que o direito à partilha não possa ser exercido, o processo especial não poderá ser utilizado quando a herança se encontre em situação de insolvência.

A razão é simples: nestes casos, prevalece a proteção dos credores da herança. Se fosse possível vender um imóvel através deste novo mecanismo paralelo, poderiam ser afetadas as regras próprias do processo de insolvência e a satisfação dos créditos.

Para além disso, se existirem herdeiros incapazes ou ausentes, a venda só poderá avançar com intervenção do Ministério Público e autorização judicial.

Os restantes herdeiros poderão ainda contestar judicialmente o pedido de venda e até requerer que sejam vendidos outros imóveis da herança em conjunto ou separadamente.

A figura do testamenteiro já existe no Código Civil. Atualmente, qualquer pessoa pode, em testamento, nomear uma ou mais pessoas para garantir o cumprimento da sua última vontade ou executar o testamento.

A novidade proposta pelo Governo é permitir que o testamenteiro possa ser investido de poderes de partilha, concentrando numa terceira pessoa as competências de liquidação, administração e divisão da herança, desde que essa seja a vontade expressa pelo autor da sucessão. Segundo o Executivo, o testamenteiro “não atua de forma puramente discricionária” quando define os termos da partilha, estando obrigado a respeitar a lei, as normas que regulam a sua atuação e a vontade do falecido.

Quando lhe sejam atribuídos poderes de partilha, o testamenteiro passa a exercer as funções normalmente desempenhadas pelo cabeça-de-casal, incluindo a administração da herança e a possibilidade de vender quaisquer bens que a integrem. Em contrapartida, enquanto durar essa administração, os herdeiros deixam de poder alienar ou dispor dos bens da herança, embora mantenham a possibilidade de vender a própria herança ou o respetivo quinhão hereditário.

A reforma não altera apenas as regras da venda dos imóveis. Introduz também mudanças na forma como uma herança indivisa pode ser administrada.

Até agora, para retirar ao cabeça-de-casal a administração da herança e entregá-la a outra pessoa era, em regra, necessário o acordo de todos os interessados.

Com a alteração introduzida pelo PSD, passa a bastar a maioria simples dos interessados para confiar a administração da herança e o exercício das funções de cabeça-de-casal a outra pessoa.

Há, contudo, duas exceções. A primeira é quando o cabeça-de-casal é o cônjuge sobrevivo, situação em que essa substituição não pode ser decidida por maioria. A segunda verifica-se quando existe um testamenteiro com poderes de partilha, caso em que se mantêm as regras próprias previstas na lei.

Segundo os proponentes, esta alteração pretende evitar bloqueios na administração da herança sempre que não exista consenso entre todos os herdeiros, permitindo uma gestão mais eficiente dos bens enquanto a partilha ou a venda não são concluídas.

Se todos os herdeiros concordarem, a venda avança pelo preço acordado. Quando não há consenso, caberá ao tribunal fixar o preço-base com base em avaliações independentes.

Foi precisamente neste ponto que o PSD introduziu uma das alterações técnicas ao diploma. Em vez de o juiz escolher simplesmente entre as avaliações existentes, a proposta aprovada estabelece critérios objetivos para determinar quando há uma divergência suficientemente grande para justificar uma nova avaliação.

Assim, se existirem duas avaliações, será obrigatória uma terceira quando a diferença entre ambas ultrapassar 20% do valor da avaliação mais baixa.

Se houver mais de duas avaliações, considera-se existir uma discrepância relevante quando a diferença entre a avaliação imediatamente inferior à mediana e a imediatamente superior à mediana exceder 20% da avaliação inferior. Nesses casos, também terá de ser realizada uma nova avaliação.

O tribunal fixará depois o preço-base ponderando todas as avaliações disponíveis, incluindo a mais recente, procurando assegurar que o imóvel é colocado à venda por um valor tão objetivo quanto possível e reduzindo o risco de o preço ficar condicionado por avaliações muito díspares.

A regra passa a ser o leilão eletrónico, embora o juiz possa optar por outra modalidade quando existam razões justificadas.

Independentemente da modalidade de venda escolhida, o imóvel não poderá ser vendido por um valor inferior ao preço-base fixado pelo tribunal. Ainda assim, caso as tentativas de venda em leilão fiquem desertas ou não tenham sucesso, o tribunal pode determinar uma redução faseada desse preço-base, repetindo o procedimento de venda as vezes que considerar necessário.

Concluído o leilão, o comprador dispõe de dez dias para depositar o preço na conta do agente de execução. Este, depois de deduzidas as custas processuais, tem 20 dias para transferir o montante para uma conta bancária titulada por todos os herdeiros ou para a conta bancária da herança.

Podem. O novo regime mantém o chamado direito de remição, permitindo que um herdeiro ou o cônjuge meeiro adquiram o imóvel pelo preço efetivamente alcançado na venda, mesmo depois de uma redução do preço-base por falta de compradores.

Esta foi outra alteração introduzida pelo PSD, que clarificou que esse direito subsiste mesmo após leilões infrutíferos e prevalece sobre direitos de preferência de terceiros.

Sim. Antes da venda, o processo pode ser suspenso para permitir que os herdeiros façam a partilha por acordo ou encontrem um comprador através de negociação particular, sem necessidade de prosseguir para venda judicial.

Assim, os herdeiros podem requerer a suspensão do processo por um prazo de seis meses, para tentarem alcançar um acordo quanto à partilha da herança ou à venda do imóvel por negociação particular, sem necessidade de intervenção do tribunal. Se, no final desse período, a venda já estiver acordada e apenas faltar a sua formalização, o prazo pode ser prorrogado, uma única vez, por mais dois meses. Sempre que qualquer um dos herdeiros apresente este pedido, o juiz fica obrigado a suspender o processo especial de venda.

O Governo argumenta que a reforma pretende ajudar a colocar mais imóveis no mercado e reduzir os bloqueios nas heranças indivisas. Na exposição de motivos, refere que os Censos de 2021 apontam para 485 mil alojamentos vagos em boas condições, dos quais cerca de metade está desocupada sem intenção de venda ou arrendamento. Muitos destes imóveis encontram-se presos em heranças indivisas. Acresce que mais de 3,4 milhões de prédios rústicos, num universo de pelo menos 11 milhões, pertencem também a heranças indivisas, de acordo com estimativas do Governo.

Segundo o Executivo, o atual regime sucessório favorece os impasses, porque exige frequentemente o acordo unânime dos herdeiros para decisões importantes e não prevê mecanismos eficazes para resolver conflitos, o que leva à degradação dos imóveis, ao prolongamento da litigância e ao desaproveitamento económico do património. Com o novo processo especial de venda, o Governo espera acelerar as partilhas, incentivar acordos entre herdeiros, colocar mais casas no mercado e reduzir o número de processos judiciais.