A revisão do Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE), aprovada em maio, alarga a comunicação prévia, muda os prazos de decisão das Câmaras, reforça o pedido de informação prévia (PIP) e redefine os documentos que titulam as operações urbanísticas.

A entrada em vigor estava marcada para 3 de agosto, mas o Governo prorrogou para 1 de outubro, para dar tempo aos municípios de adaptarem as plataformas informáticas e à publicação dos modelos oficiais.

As novas regras aplicam-se aos procedimentos iniciados desde 1 de outubro e aos anteriores que ainda estejam na fase de saneamento e apreciação liminar. Nestes últimos, o interessado pode praticar os atos necessários para adaptar o pedido. Os processos que já tinham passado essa fase seguem, em regra, as normas anteriores.

A comunicação prévia passa a ser o procedimento aplicável quando as características da obra já estão definidas num plano de pormenor, numa unidade de execução ou num loteamento. Esses instrumentos têm de fixar parâmetros como a implantação, a altura, o número de pisos e de fogos, a área de construção e os usos permitidos. O mesmo procedimento pode aplicar-se a obras em zonas urbanas consolidadas, desde que:

• O projeto respeite o plano em vigor
• Não ultrapasse a altura mais frequente das fachadas na frente edificada
• Não implique cedências ao município

A licença mantém-se quando esses parâmetros não estão suficientemente definidos. Além disso, continua também a ser exigida em algumas situações específicas, como certas intervenções em imóveis classificados e demolições que não façam parte de uma reconstrução. Quando a lei impõe a comunicação prévia, o promotor deixa de poder optar pelo licenciamento.

Pode, desde que o processo esteja instruído com todos os elementos exigidos, as taxas e os restantes encargos estejam pagos e a Câmara Municipal seja informada do arranque da obra. Esta informação deve chegar ao município até cinco dias antes do início dos trabalhos e identificar quem os vai executar.

A comunicação prévia dispensa o ato permissivo, mas não equivale a uma aprovação do projeto pela Câmara. A obra tem de cumprir os planos territoriais, os regulamentos municipais, as normas técnicas de construção e as condições dos pareceres aplicáveis.

Os pareceres das entidades externas devem acompanhar a comunicação. Se a entidade não responder no prazo legal, o promotor junta a prova do pedido e uma declaração de que o parecer não foi emitido.

A Câmara Municipal verifica o processo depois de este ser submetido. Se faltarem projetos, documentos ou informação, pode notificar o promotor, uma única vez, para suprir a falha em dez dias. Uma desconformidade urbanística material já não se resolve com a entrega de documentos. Nesses casos, a Câmara pode declarar a comunicação inepta, inviabilizar a obra e promover a reposição da legalidade.

O controlo sucessivo da conformidade dos projetos e dos elementos entregues caduca um ano depois do pagamento das taxas e dos encargos ou na data de início da utilização do edifício, se esta for posterior. O prazo de um ano não impede a fiscalização, a qualquer momento, da correspondência entre a obra executada e o que foi submetido à Câmara.

Uma obra desconforme pode ficar sujeita a embargo, a correções, a legalização, quando for possível, ou a demolição. As falsas declarações nos termos de responsabilidade são infração urbanística.

A Câmara Municipal dispõe de 20 dias para o saneamento e a apreciação liminar do pedido. Depois, tem em regra 30 dias para decidir o projeto de arquitetura. Este prazo conta-se do fim da fase anterior ou, se houver consultas externas, da receção do último parecer ou do termo do prazo para o emitir.

A decisão final de licenciamento tem os seguintes prazos máximos:

• 20 dias para obras de edificação e de demolição
• 30 dias para obras de urbanização e de remodelação de terrenos
• 45 dias para operações de loteamento

O prazo de 30 dias para a arquitetura pode ser prorrogado uma vez por igual período quando a operação for de especial complexidade. Na decisão final, a prorrogação abrange os loteamentos e as obras de urbanização, mas não o prazo de 20 dias das obras de edificação e demolição.

Se a Câmara não responder dentro dos prazos, forma-se aprovação ou deferimento tácito, consoante a fase do processo. Estes períodos referem-se a fases do procedimento e não correspondem ao tempo total do processo, que pode incluir correções, pareceres externos e projetos de especialidades.

Pode, mas só o Pedido de Informação Prévia (PIP) completo produz esse efeito. O pedido simples esclarece se a operação é viável e quais as regras aplicáveis, e a resposta favorável vincula a Câmara Municipal na decisão sobre o pedido seguinte.

O PIP completo inclui a volumetria, o projeto de arquitetura, o programa de utilização, as infraestruturas, a estimativa de encargos e as áreas de cedência. A Câmara tem 15 dias para decidir o pedido simples e 30 dias para o completo, ou 45 dias se for um loteamento, contados a partir do fim da fase de saneamento e apreciação liminar ou da receção dos pareceres externos.

Quando a resposta favorável cobre todos os elementos aplicáveis, a obra fica isenta de licença e de comunicação prévia e dispensa novas consultas externas. Tem de ser executada nos exatos termos apreciados.

Antes de começar, o promotor continua a ter de pagar os encargos, formalizar as cedências e entregar os projetos de especialidades e os termos de responsabilidade. As obras devem arrancar em dois anos. Passado esse prazo, o promotor pode pedir uma única vez a confirmação de que os pressupostos se mantêm e, se a resposta for positiva, tem mais um ano para avançar.

O regime mantém ou clarifica várias isenções. Incluem-se as obras de conservação, algumas alterações no interior dos edifícios e a reconstrução que reponha o último antecedente válido da edificação. Estão também previstas obras de escassa relevância urbanística, como a instalação de painéis solares que não ultrapassem a área da cobertura nem excedam em mais de um metro a altura do edifício.

Entram ainda neste grupo a troca de revestimentos ou de coberturas por soluções energeticamente mais eficientes com o mesmo acabamento exterior e a substituição de caixilharias que mantenha a geometria e o aspeto original.

Há exceções importantes. As obras de escassa relevância urbanística não se aplicam a imóveis classificados nem integrados em conjuntos ou sítios classificados, e a regra de proteção tem tratamento próprio nas respetivas zonas de proteção.

Uma intervenção só é reconstrução quando repõe o último antecedente válido. Se aumentar a área de implantação, a área de construção, a altura ou o volume, passa a ser ampliação e pode exigir comunicação prévia ou licença.

A isenção não dispensa o cumprimento dos planos, dos regulamentos municipais e das normas de segurança. Com exceção das obras de conservação feitas apenas no interior, o promotor deve informar a Câmara até cinco dias antes de começar.

Se a obra foi licenciada, comunicada ou isenta por Pedido de Informação Prévia (PIP) completo, a utilização depende de uma comunicação prévia à Câmara Municipal, acompanhada de um termo de responsabilidade que ateste a conformidade com o projeto.

A família pode habitar a casa logo após a entrega da comunicação com todos os elementos, sem esperar por uma autorização municipal autónoma. Os técnicos que subscrevem os termos respondem pelas declarações prestadas. A lei não afasta as responsabilidades do promotor, do proprietário, do construtor e dos restantes intervenientes.

Nos casos em que a utilização não foi precedida de uma obra sujeita a controlo, aplica-se a comunicação prévia com prazo. O imóvel pode ser utilizado dez dias depois da submissão, a não ser que a Câmara rejeite a comunicação ou determine uma vistoria, por existirem indícios sérios de que o edifício não serve o fim pretendido. A vistoria realiza-se no prazo de 15 dias depois dessa decisão.

O comprador deve pedir os documentos que formam o título urbanístico, confirmar a situação da utilização e verificar se o edifício corresponde aos projetos aprovados, comunicados ou abrangidos por Pedido de Informação Prévia (PIP).

Nas licenças, o título inclui o comprovativo do pagamento das taxas, o requerimento com a síntese da operação e a notificação do deferimento. Em caso de deferimento tácito, em vez da notificação, entra o comprovativo da submissão. Na comunicação prévia, o título é formado pelo modelo submetido, pelo comprovativo de apresentação e pelo pagamento dos encargos aplicáveis.

Na escritura de venda de terrenos para construção, de edifícios ou de frações, tem de constar uma de três situações:

• O título urbanístico foi apresentado;
• O vendedor declara que o possui, embora não o apresente;
• O vendedor declara que não dispõe dele.

A falta de título não impede, por si só, a venda, porque a lei admite a declaração de que o documento não existe. O que torna o negócio anulável é a omissão de uma destas menções. Antes de assinar, o comprador e o banco financiador devem confirmar se há obras por legalizar, áreas não registadas ou diferenças entre os documentos da Câmara, a descrição predial e a matriz.