A partir desta terça-feira, o Programa de Apoio ao Arrendamento é revogado e dá lugar ao Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA). Em paralelo, entra em vigor um instrumento novo, os Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA), vocacionado para investimentos de maior escala no arrendamento habitacional.

Ambos os regimes já constavam do Decreto-Lei n.º 97/2026, publicado em maio, mas só produzem efeitos jurídicos a partir de agora.

Contudo, os contratos celebrados ao abrigo do programa anterior mantêm os efeitos fiscais que já lhes tinham sido atribuídos, numa transição pensada para não penalizar quem já cumpria as regras antigas.

O trunfo principal do Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA) é a isenção total de IRS ou de IRC sobre as rendas recebidas, com o benefício a manter-se sem limite temporal definido enquanto o contrato estiver em vigor e as condições forem cumpridas. Ao contrário da taxa autónoma de 10% aplicável a outros contratos de renda moderada, que caduca a 31 de dezembro de 2029, esta isenção não tem data de validade prevista.

O benefício acompanha ainda o imóvel em caso de venda ou herança, desde que o arrendamento se mantenha nas mesmas condições. Porém, há uma ressalva importante: quem optar pelo englobamento voluntário no IRS não escapa por completo ao Fisco, porque o rendimento isento é obrigatoriamente considerado para determinar a taxa aplicável aos restantes rendimentos do agregado, como salários ou pensões.

Além disso, se o senhorio atualizar a renda além do limite aplicável, perde a isenção a partir do momento do incumprimento, ficando obrigado a regularizar o imposto devido, com juros compensatórios.

Não exatamente. Esse valor é o ponto de partida da fórmula associada ao Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA), mas o limite máximo aplicável a cada contrato será fixado por Portaria, que pode ter em conta a tipologia da habitação, a certificação energética ou a existência de estacionamento. A renda é depois atualizada anualmente de acordo com o coeficiente previsto no Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU).

Isto significa que o RSAA não tem um teto único fixado em euros, como sucede com o limite de 2.300 euros usado noutras medidas do pacote fiscal, mas também não deixa a renda a livre fixação do senhorio: há um valor máximo, apurado concelho a concelho, que só será conhecido com exatidão depois de publicada a regulamentação complementar.

O processo para aderir ao Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA) é feito através da plataforma eletrónica do Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU). O senhorio submete o contrato de arrendamento e o comprovativo da respetiva comunicação nas Finanças até ao dia 15 de janeiro do ano seguinte ao da celebração do contrato e, depois disso, o IHRU tem até ao final de fevereiro para comunicar a adesão à Autoridade Tributária, ficando o contrato retroativamente abrangido pelo regime fiscal desde a data da sua assinatura.

Quanto à duração mínima, o contrato tem de ter três anos se for para residência permanente, ou apenas três meses, renovável, se for para residência temporária por exemplo, para estudantes ou trabalhadores deslocados que mantenham o domicílio fiscal noutro concelho

Depende do caso, e é aqui que a estratégia do senhorio ganha importância.

• Fora do Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA), um contrato de arrendamento habitacional com renda até ao limite de renda moderada, fixado em 2.300 euros mensais para 2026, pode beneficiar de uma taxa autónoma de IRS de 10%, com efeitos até 31 de dezembro de 2029.
• O RSAA, por sua vez, exige uma renda mais baixa calculada a partir dos 80% da mediana do INE mas oferece isenção total e sem prazo de caducidade fixado.

Para um imóvel numa zona onde a renda de mercado já é próxima do limite do RSAA, a isenção total pode compensar largamente a diferença de renda. Já num imóvel de renda mais elevada, a taxa de 10% pode ser a opção mais simples e igualmente vantajosa. Não há uma resposta única, pois a decisão depende da renda praticável, dos custos do imóvel e do horizonte temporal do senhorio.

Sim, pode aderir ao Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA). O regime não está reservado a senhorios particulares. Sociedades imobiliárias, fundos e outros investidores institucionais podem celebrar contratos abrangidos, desde que respeitem as regras aplicáveis, nomeadamente o limite máximo de renda e as restantes condições previstas para o arrendamento acessível. Em contrapartida, os rendimentos prediais desses contratos beneficiam de isenção de IRS ou IRC.

Contudo, para projetos de maior dimensão, o instrumento adequado são os Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA). Estes funcionam como uma via distinta, pensada para investimentos na construção, reabilitação ou aquisição de imóveis destinados ao arrendamento ou ao subarrendamento habitacional. São celebrados com o Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU), em representação do Estado, e podem vigorar até 25 anos.

Na prática, a escolha depende do projeto. Um investidor que já tenha imóveis e pretenda colocá-los no mercado com rendas enquadráveis no RSAA pode aderir diretamente a esse regime. Já um promotor ou fundo que esteja a desenvolver uma operação imobiliária de maior dimensão e procure benefícios associados ao investimento poderá ponderar um CIA, desde que cumpra as exigências próprias desse contrato.

O pacote é significativamente mais robusto do que o do Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA), mas os benefícios não são automáticos. Dependem do cumprimento de prazos e, em alguns casos, de decisões municipais.

Entre os benefícios previstos contam-se:

• Isenção de IMT e de Imposto do Selo na aquisição dos imóveis.
• Isenção de IMI durante os primeiros oito anos de contrato, seguida de uma redução de 50% da taxa no período remanescente.
• Isenção do Adicional ao IMI (AIMI) durante toda a vigência do contrato.

Soma-se a aplicação da taxa reduzida de IVA de 6% nas empreitadas de construção elegíveis e, em separado, a restituição de 50% do IVA suportado especificamente em serviços de arquitetura, engenharia, projetos e estudos ligados a construção ou reabilitação. Não se trata de uma devolução genérica de todo o IVA do projeto.

Quanto aos prazos associados aos Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA), depende do tipo de imóvel em questão:

• Em terrenos e imóveis adquiridos para construção ou reabilitação, a afetação ao arrendamento tem de ocorrer no prazo máximo de cinco anos após a assinatura do CIA.
• Em imóveis já destinados a arrendamento, o prazo é de um ano.

Sim, fica protegido quanto às regras. O decreto-lei garante que alterações legislativas ou regulamentares posteriores que afetem o equilíbrio económico-financeiro do contrato dão ao investidor direito a indemnização, nos termos do Código dos Contratos Públicos.

Já quanto à venda dos imóveis, a resposta é mais condicionada. Durante a vigência dos Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA), os imóveis não podem ser transmitidos livremente no mercado, a não ser que o comprador assuma formalmente a posição contratual do vendedor junto do Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU). Isto limita a liquidez do investimento e deve ser tido em conta antes de assinar um contrato com 25 anos de duração.

Em sentido inverso, se for o investidor a incumprir as suas obrigações, tem de devolver parte dos benefícios recebidos: 100% se o incumprimento ocorrer nos primeiros dez anos, 50% entre esse momento e os últimos cinco anos de contrato, e 30% nos últimos cinco anos de vigência, sempre com juros compensatórios.

Indiretamente, sim, e esse é o objetivo declarado do Governo ao avançar com os dois regimes. Ao conferir isenção fiscal a proprietários que pratiquem rendas abaixo do valor de mercado local, o Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA) cria um incentivo financeiro para que mais casas apareçam no mercado a preços mais moderados do que os praticados livremente.

Além disso, mesmo fora deste regime específico, os inquilinos passam a poder deduzir até 900 euros anuais em IRS pelas rendas pagas em 2026, subindo para 1.000 euros a partir de 2027, um aumento face ao limite anterior de 700 euros.

O RSAA também pode abranger contratos de arrendamento parcial, como um quarto, em situações de residência temporária, desde que o espaço tenha acesso autónomo a uma entrada, casa de banho completa, cozinha e janela para o exterior.

O acompanhamento cabe ao Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU), que centraliza a gestão do Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA) através da sua plataforma eletrónica, em articulação com a Autoridade Tributária e outras entidades, como a Segurança Social, o Instituto dos Registos e do Notariado e o INE.

Se houver incumprimento, por exemplo uma renda acima do limite aplicável, o benefício fiscal pode cessar e o senhorio terá de regularizar o imposto devido, acrescido de juros compensatórios, sempre nos termos do procedimento administrativo aplicável, que garante ao senhorio o direito a ser ouvido antes de qualquer decisão final. No caso dos Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA), a decisão sobre eventuais resoluções contratuais e a reposição escalonada dos benefícios cabe aos ministros das Finanças e da Habitação, sob proposta do IHRU.