Bruxelas não classifica municípios. O regulamento obriga a autoridade competente a fazer essa demonstração, começando pelo rácio entre o preço de uma casa de dimensão média e o rendimento disponível por pessoa. A análise deve olhar para a evolução desse indicador ao longo dos últimos dez anos de dados disponíveis, não apenas para uma fotografia de curto prazo.

Depois, tem de cruzar população, procura, oferta e outros elementos locais que permitam perceber se a pressão tende a manter-se. A área escolhida deve ser tão limitada quanto os dados permitirem: pode ser um bairro, uma freguesia ou uma parte de um município.

Estar sob pressão não obriga, por si só, a criar qualquer restrição. Além disso, a Comissão Europeia não decide isto por nenhum Estado-membro, dado que a avaliação continua a caber às autoridades nacionais, regionais ou locais.

Podem vir a sê-lo, mas não são automaticamente classificados pela proposta nem pelos documentos da Comissão Europeia. Para tal, cada autoridade portuguesa terá de aplicar a metodologia europeia e publicar uma avaliação verificável sobre preços, rendimentos, oferta, procura e dinâmica demográfica da área concreta.

A Comissão Europeia identifica como lugares tipicamente expostos as grandes cidades, regiões metropolitanas, ilhas e destinos turísticos, mas não designa Lisboa, Porto, Algarve ou qualquer território português. Esta distinção evita que indicadores nacionais ou regionais escondam realidades muito diferentes dentro do mesmo concelho.

Também reduz o risco de uma medida ser aplicada a uma área mais vasta do que aquela onde existe efetivamente escassez de habitação.

O peso do fenómeno já é significativo. Entre 2018 e 2024, a atividade de alojamento local quase duplicou nas quatro maiores plataformas (+93%), e em Madrid há hoje cerca de 40 alojamentos locais por cada 100 casas de arrendamento longo. Com base nestes dados, recolhidos ao abrigo do regulamento europeu já aplicável desde maio de 2026, as Câmaras podem impor restrições, desde que provem:

• Um efeito adverso significativo sobre a disponibilidade ou o preço da habitação, durante pelo menos três anos;
• Que a medida está calibrada ao tipo de atividade mais suscetível de retirar casas ao mercado residencial;
• Que não existem alternativas menos restritivas igualmente eficazes.

A lei não proíbe nem regula plataformas ou modelos de negócio, define apenas quando e como intervir. Assim, a intervenção deve visar, sobretudo, a atividade de maior escala, frequência ou carácter comercial, e a autarquia deve provar que uma alternativa menos restritiva não produziria o mesmo resultado.

Uma proibição geral não passa apenas por ter uma zona sob pressão habitacional. A autarquia terá de explicar por que razão é necessária, adequada e a solução menos restritiva para o problema identificado.

Há ainda uma proteção particularmente relevante: o regulamento exclui do seu âmbito as estadias de curta duração na residência principal do anfitrião, porque, em regra, esse uso não retira a habitação do mercado de longa duração.

Quanto aos imóveis já explorados, o texto não elimina licenças por si só. Medidas existentes antes da entrada em aplicação permanecem sujeitas às regras atuais; futuras restrições terão de respeitar segurança jurídica, expectativas legítimas e acesso efetivo aos tribunais.

A proposta reconhece que a não ocupação de imóveis de forma prolongada pode agravar a escassez numa área sob pressão, mas não cria qualquer imposto europeu sobre imóveis devolutos. A fiscalidade geral continua a ser uma matéria nacional.

As autarquias podem, assim, adotar medidas dirigidas à não ocupação prolongada de imóveis, que podem incluir, no plano nacional, agravamentos fiscais sobre casas fechadas há muito tempo, como sucede com o agravamento do IMI em Portugal para imóveis devolutos desde 2023 (apesar de o Tribunal recusar aplicar essa medida em várias situações).

A recomendação de Bruxelas convida assim os países a rever os seus sistemas fiscais e a usar incentivos ou impostos que promovam o uso residencial de longa duração, desde que haja definições objetivas e métodos fiáveis para identificar os imóveis.

Assim, uma casa não pode ser tratada automaticamente como devoluta por estar temporariamente desocupada. O texto exige que sejam consideradas ausências justificadas por trabalho, estudos ou formação, doença, dependência ou emergência social, protegendo situações de impossibilidade real de ocupação.

A União Europeia não passa a proibir a compra de casas de férias ou segundas habitações. O que o regulamento admite é que autoridades com poderes ao abrigo da lei nacional possam condicionar a aquisição ou o uso de imóveis que não se destinam a residência principal, em zonas sob pressão e quando isso for necessário.

Antes de uma proibição absoluta, a proposta de Bruxelas manda ponderar soluções menos gravosas, como limites quantitativos, salvaguardas para proprietários já instalados, exceções para evitar dificuldades desproporcionadas ou incentivos fiscais.

Qualquer regra deve ser não discriminatória, geograficamente delimitada, temporária e compatível com o direito de propriedade. Além disso, as condições associadas à compra só podem atingir imóveis adquiridos após a medida começar a aplicar-se.

Não por ser estrangeiro. A proposta não dá a Portugal nem às Câmaras poderes novos para discriminar compradores de outros Estados-membros. Pelo contrário, qualquer limitação à aquisição ou uso de imóveis terá de respeitar a livre circulação de capitais, a igualdade de tratamento e o princípio da proporcionalidade.

Uma medida poderia atingir investidores nacionais e estrangeiros se fosse dirigida, de forma objetiva, à aquisição de imóveis para usos não permanentes numa área onde esse fenómeno estivesse demonstravelmente a agravar a pressão habitacional. Mesmo nesse caso, teria de assentar em dados, ser justificada, ter duração limitada e prever escrutínio judicial. A nacionalidade não pode ser o critério da restrição.

Podem ter efeitos indiretos nas avaliações, no financiamento e no interesse dos investidores, mas o impacto dependerá do tipo de medida, da área abrangida, da sua duração e da resposta da oferta. A Comissão Europeia reconhece expressamente essa possibilidade e admite que as autoridades ponderem os aspetos prudenciais com os supervisores competentes.

As restrições não podem durar mais de cinco anos em cada vigência. Podem ser prolongadas, mas apenas depois de uma revisão que confirme que as condições continuam preenchidas; se deixarem de estar, devem ser retiradas sem demora. Esta cláusula é central: evita que uma limitação criada para um desequilíbrio temporário se transforme, sem nova justificação, numa regra permanente.

A recomendação que acompanha o regulamento pede aos Estados-membros que criem Planos de Aceleração da Habitação, com um conjunto de medidas concretas para desbloquear terrenos e imóveis.

Entre as propostas mais diretas está a fixação de prazos máximos de decisão para licenças, com a Comissão Europeia a sugerir o objetivo de 60 dias em processos prioritários, além de mecanismos de aprovação tácita quando aplicável.

Bruxelas recomenda ainda plataformas digitais de licenciamento interoperáveis, o uso generalizado de modelação digital de edifícios (BIM) e a possibilidade de desvios pontuais às regras de zonamento local para renovações e reconversões de edifícios existentes em habitação, desde que respeitem padrões de segurança e qualidade.

A recomendação de Bruxelas pede que os instrumentos sejam acessíveis, em igualdade de condições, a promotores públicos, privados, cooperativos, sem fins lucrativos e modelos como os community land trusts.

Entre as vias sugeridas estão bancos de terrenos, entidades públicas de solo, aquisição e junção de parcelas, contratos de direito de superfície ou arrendamento de longa duração do terreno público, e financiamento para reabilitar edifícios ou desenvolver antigos terrenos industriais.

A separação entre a propriedade do solo e do edifício pode baixar o investimento inicial. Para habitação social ou acessível apoiada ao abrigo das regras europeias de auxílios de Estado, a recomendação aponta uma afetação mínima de 20 anos, para impedir que o apoio público seja capturado por valorização especulativa rápida.

Além do licenciamento mais rápido, a Comissão Europeia aponta várias frentes complementares, recomendando, por exemplo, a criação de bancos de terrenos e agências públicas de solo para reunir parcelas dispersas e viabilizar projetos maiores, o uso mais generalizado de métodos de construção modular e pré-fabricada, e a exploração de fundos rotativos e parcerias público-privadas para financiar habitação a preços controlados.

No plano financeiro, Bruxelas estima serem necessários 150 mil milhões de euros por ano, além do investimento já existente, para colmatar as necessidades habitacionais da União Europeia na próxima década, garantindo já ter mobilizado pelo menos 47,7 mil milhões através de fundos de coesão, InvestEU e outros instrumentos europeus.

Ficam de fora, em regra, as normas gerais de propriedade e transmissão de imóveis, incluindo heranças, doações, partilhas familiares ou reorganizações societárias sem mudança do beneficiário efetivo. Também não são regulados por esta proposta os tetos ou atualizações de rendas, os apoios públicos à habitação, os impostos de aplicação geral, as normas técnicas de construção e as regras gerais de ordenamento e zonamento.

O regulamento só entra em cena quando uma medida restrinja a aquisição ou o uso de propriedade residencial não destinada a residência principal, ou a atividade de alojamento local, para salvaguardar a acessibilidade e a disponibilidade de casas. Esta não é uma lei europeia sobre toda a política de habitação.

A Comissão Europeia adotou uma proposta, não aprovou uma lei já em vigor. A proposta será agora negociada pelo Parlamento Europeu e pelo Conselho, no processo legislativo ordinário, e pode sofrer alterações relevantes antes da publicação final. Só então haverá uma data de entrada em aplicação.

Por ser um regulamento, não exigirá uma transposição integral para o direito interno, mas a sua utilização prática dependerá sempre de poderes que já existam na legislação portuguesa e de decisões das autoridades competentes. A recomendação sobre oferta pode orientar as políticas públicas desde já, mas não obriga o Estado ou os municípios.

Para proprietários e investidores, a consequência imediata é apenas regulatória, ou seja, convém acompanhar as propostas locais, não antecipar proibições automáticas.

A principal limitação está no próprio desenho. O regulamento melhora a base jurídica para medidas de contenção, mas não cria casas. A Comissão Europeia reconhece que travar alojamento local, segundas habitações ou os imóveis vazios só pode aliviar pressões no curto prazo, mas não substitui construção, reabilitação, solo disponível, mão de obra e capacidade de licenciar.

É ainda importante notar que o caminho para aqui chegar não foi pacífico. A avaliação de impacto recebeu um parecer negativo do Conselho para o Escrutínio Regulatório em junho e teve de ser substacialemente revista — acabou por receber um parecer positivo, embora com reservas, a 17 de julho.

Atualmente, persistem riscos de litígio, de dados insuficientes a nível local e de medidas desproporcionadas. É por isso que a proposta exige transparência, revisões regulares e vias de recurso, mas o resultado dependerá menos de Bruxelas do que da execução nacional e municipal.