“Com a renda até 2.300 euros, estamos a ir diretamente à classe média”

Miguel Pinto Luz é um dos peso-pesados do Governo, tem um superministério com áreas como a habitação, as infraestruturas ou a mobilidade. Horas depois de aprovar em Conselho de Ministros um novo conjunto de medidas para promover o aumento da oferta de casas no mercado, explica em entrevista exclusiva ao ECO o plano “absolutamente necessário para convencer milhares e milhares de proprietários portugueses a colocarem novamente os seus imóveis no mercado”.

Este Governo iniciou funções há poucos meses, mas é um governo de continuidade face à legislatura anterior e apresenta, no espaço de meses, o segundo plano de habitação. O que é que falhou no primeiro?

Não, não falhou nada. A habitação hoje é um flagelo nacional. Há um ano, quando chegámos, foi talvez das primeiras medidas que o XXIV Governo Constitucional tomou: corrigir aquilo que achávamos que eram medidas que estavam a destruir o mercado, a pôr em causa a propriedade privada e a capacidade de resposta de Portugal ao flagelo da habitação.

Produziu resultados?

Produziu desde logo no alojamento local, garantindo outra vez a confiança nos aforradores que investiram legitimamente o seu aforro em habitação para poderem fazer alojamento local. Houve uma preocupação do Governo, ao chegar, de resolver os anacronismos que o “Mais Habitação” colocou no mercado. Concomitantemente, começámos a desenhar a continuidade do “Construir Portugal”, porque tínhamos consciência de que não bastava corrigir as medidas a que o “Mais Habitação” quis chegar.

Tendo em conta a evolução do preço das casas face aos rendimentos, não produziu efeito?

Não, claro que não. E hoje [quinta-feira] voltamos a reafirmar, eu e o sr. Primeiro‑Ministro: Os preços das casas não vão descer amanhã. Vão continuar a subir. É uma tendência que não conseguimos inverter sem aumentar a oferta. Temos de aumentar a oferta a dois níveis, a pública e a oferta privada. Por muito que o Estado deva ter um papel decisivo, com um stock público de habitação, não é possível resolver o problema sem oferta privada. Por isso, investimos do lado público mais de 10 mil milhões de euros — em PRR, dívida BEI, garantias públicas — para garantir que as 133 mil casas, mais 12 mil de arrendamento acessível, quase 150 mil casas públicas, estarão no mercado. E estamos a cumprir prazos…

Vamos a esses números. Que metas já estão cumpridas?

Hoje já entregámos mais de 12 mil casas que não estavam… Quando chegámos, nem metade estava entregue. Até ao final deste ano, chegaremos às 20 mil entregues, ainda antes da meta. Em junho do próximo ano, estimamos ultrapassar a meta das 26 mil casas entregues. Repare que o PS comprometeu‑se a entregar 26 mil casas em junho de 2026. Acreditamos que vamos ultrapassar a meta. Mais: o PS comprometeu‑se com 26 mil, mas deixou financiamento garantido para 16 mil. Tivemos, todos nós, o orçamento do Estado, de colocar 790 milhões de euros.

Entretanto, houve inflação e isso explica…

Dois anos!? 800 milhões de euros!? Façam as contas, houve mau desenho e má capacidade de projeção.

Essas 26 mil casas são de renda acessível, moderada, de mercado?

Não, não… é ‘1.º Direito’, um programa que trabalhamos com os municípios — HCC, renda apoiada, renda com financiamento público…

…para as famílias mais desfavorecidas?

Para as mais desfavorecidas, o parque habitacional grande que os municípios têm, mas também temos habitação jovem, habitação sénior, um conjunto vasto de oferta dentro das 133 mil casas das Estratégias Locais de Habitação.

Hoje, quinta‑feira, o primeiro‑ministro, ao seu lado, anunciou um “plano de choque”. O que é um plano de choque?

Este Conselho de Ministros é continuidade do da semana passada. Não desvalorizemos o Conselho de Ministros da semana passada, foi histórico, porque coloca pela primeira vez a gestão do património público centralizada numa entidade. Cada unidade orgânica do Estado que não justifique adequadamente a utilidade de ter UM determinado património, transita para o balanço da Estamo. Isto é uma revolução na gestão do património público.

É uma decisão automática?

É automática se não houver essa justificação. Criámos mecanismos de parcerias público‑privadas para património público com privados, criámos mecanismos como sociedades de Gestão Territorial como a Parque Cidades‑Tejo que gere território e património público de forma mais ágil, criámos mecanismos de hasta pública para rapidamente vender os imóveis que devem ir a hasta pública. A outra dimensão da semana passada…

Qual?

Garantias públicas de mais de € 2,5 mil milhões que garantem que as Estratégias Locais de Habitação vão ser concretizadas e um empréstimo BEI de € 1.340 milhões, com OE de € 511 milhões, para fazer 12 mil casas de renda acessível. A semana passada foi importante no património e no financiamento. Esta semana…

Já lá vamos. São muitas medidas, muitos milhões, muitas garantias. Os portugueses habituaram-se a ouvir falar de muitos milhões, a anúncios, mas também se habituaram a um Estado que promete vender o seu próprio património, mas conhece pouco, conhece menos do que deveria, o seu património. Vai disponibilizar informação, atempadamente, para avaliarmos a execução destas medidas?

Uma das medidas que também devo relevar foi que a Estamo foi mandatada para fazer um cadastro de todo o património público até final de 2026….

Quantas vezes a Estamo…

Mas nunca foi feito.

Pois, nunca foi feito, porque é que vai ser feito agora?

Porque há um prazo e há a obrigação da Estamo contratar serviços para fazer esse levantamento. Nós temos uma estimativa… a estimativa de mais de 60 mil imóveis rústicos e não rústicos, não são todos urbanos, de que o Estado é detentor. Temos essa consciência, na Defesa, na Segurança Social, na Educação, Administração Interna…

Muitos estarão ocupados.

Os que não estarão ocupados transitam para o balanço da Estamo, que fará a gestão. Como é que a Estamo é escrutinada? Desde logo, é uma empresa pública, que reporta todos os seus resultados ao Tribunal de Contas, as hastas públicas terão de cumprir todos os quesitos legais, publicidade, transparência, critérios de adjudicação, vamos recorrer a empresas externas no sentido de fazer auditorias necessárias, avaliações necessárias, recorrer a pelo menos três avaliadores externos para todos os patrimónios.

Quando é que antecipa que a Estamo esteja em condições para vender património?

A decisão da semana passada não foi no éter, já se concretizou o lançamento de dez imóveis e até ao final do ano teremos os concursos lançados para podermos adjudicar já no início de 2026. Estão no mercado.

Vamos ao plano desta semana. O primeiro-ministro chamou‑lhe um “plano de choque”. O que é um plano de choque?

É um plano absolutamente necessário para convencer milhares e milhares de proprietários portugueses a colocarem novamente os seus imóveis no mercado. Estimamos 300 mil imóveis que não estarão hoje no mercado, é a resposta mais rápida que podemos ter ao problema da habitação. Mais do que a construção… vai ter impacto a médio/longo prazo, porque demora tempo. A forma mais rápida que temos de acudir ao problema é de convidar e dar as condições necessárias e suficientes em termos de incentivos aqueles que hoje não estão no mercado de arrendamento. E falo de imóveis que hoje estão absolutamente devolutos, que não estão no mercado de arrendamento, que são ativos imobiliários onde o aforro é investido e a valorização do ativo é suficiente para remunerar o investidor, mas que poderia ter mais remuneração se pudesse arrendar aquele imóvel. Mas falo também da transposição do alojamento local para o arrendamento, porque as condições apresentadas pelo Conselho de Ministros já colocam a equação ‘alojamento local’ versus ‘arrendamento tradicional’… a balança desequilibrou novamente para o arrendamento.

O incentivo anunciado já é suficientemente atrativo?

Muito atrativo. Hoje anunciamos que, para rendas moderadas, e a renda moderada é 2.300 euros, é um valor que resolve o problema a 90% do país e resolve grande parte das áreas de maior pressão, a área metropolitana de Lisboa, área metropolitana do Porto e alguns municípios do Algarve, e que resolve esse problema de pressão imediata de preços, E se arrendar o imóvel abaixo do limiar dos 2.300 euros, a minha taxa de IRS passa de 25% para 10%. Portanto, é um incentivo muito forte, mas não fica por aí. Do lado do inquilino…

Já lá vamos… O número surpreende. A leitura que retiro da sua avaliação e da avaliação do governo é que, se calhar, então, não temos um grande problema de preço de imóveis, porque todas as rendas, nomeadamente as que acaba de identificar, são moderadas. É isso que temos no país?

Não, a questão não é essa, é exatamente o contrário. Isto é um limiar superior e, portanto, o país pratica rendas no resto do país abaixo de 2.300 euros, mas em Lisboa não é verdade. Em Lisboa, a mediana das rendas é 16 euros por metro quadrado. A média das rendas em Lisboa são 23, 24 euros por metro quadrado. E nestes cálculos, nomeadamente da média das rendas, está um stock de rendas anteriores a 1990, rendas muito baixas que estão a puxar a média para baixo. Naturalmente, a média real, e se fizer o exercício de ir a qualquer site de arrendamentos, percebe que a renda em Lisboa é superior a isto, aos 2.300 euros, em muitas dimensões. Portanto, a nossa preocupação é abranger desde a renda apoiada até à renda moderada.

Esta medida não é para Lisboa nem é para o Porto…

Não, é para o país todo. Mas há uma externalidade positiva. Aquilo que diz é que a renda de 2.300 euros em Oleiros corresponde a todas as rendas, e verdade. Mas é uma medida que tem uma externalidade positiva de justiça territorial. Coloca, outra vez, competitivos territórios que não eram competitivos hoje. Damos um incentivo para ir para esses territórios.

Depois de uma análise fina daquilo que se passa em Lisboa, no Porto, em Oeiras, daquilo que se passa em Loulé, daquilo que se passa em Cascais, daquilo que se passa em Vila Nova de Gaia, daquilo que se passa em Matosinhos, onde há maior pressão urbanística e onde há maior pressão na habitação, acreditamos que, com os valores de mercado que hoje se praticam, com a renda até 2.300 euros, nós estamos a ir diretamente à classe média. Eu repito, António, eu sou daqueles que continuam a acreditar que 5.750 euros de rendimento mensal para uma família portuguesa, estamos a falar de uma classe média. Só em Portugal é que é entendido esta família como uma família rica. Porque estamos a falar, eu repito… dois engenheiros, um professor e uma engenheira, dois médicos, dois enfermeiros, um enfermeiro e uma médica.

O que surpreende é a definição de renda moderada até 2.300 euros. De onde vêm os 2.300 euros?

Sabe, andamos a falar de valores moderados, rendas acessíveis, há muitos anos, e não nos preocupamos com uma coisa essencial, que é o rendimento dos portugueses, o que têm no bolso. A OCDE, a União Europeia e vários organismos internacionais apontam para um limiar de taxa de esforço ideal para uma família de 40%. Nós, idealmente, até deveríamos ter 30%, já que, por exemplo, a renda apoiada tem limiares de 23%.

E a banca tem uma referência em torno dos 30%…

…Mas a OCDE aponta para 40%. Se aplicarmos 40% de taxa de esforço à renda de 2.300 euros, estamos num rendimento mensal de uma família de 5.750 euros.

Portanto, 2.300 euros não é uma renda moderada.

Não, deixe-me dizer-lhe isto, Mas o que é um conceito moderado? É uma renda para a classe média… Não entende o António, diretor do ECO, que uma família que ganha 2.750 euros por mês, 2.800 cada um dos elementos do casal, que isto é uma classe média? Isto não são dois bancários? Isto não são dois engenheiros? Isto não são dois professores universitários? Isto não são dois advogados?

Mas não chegam à renda moderada que o Governo define, de 2.300 euros…

Acabei de lhe dizer… 40% é taxa de esforço. Os 2.300 de renda, aplicando a taxa de esforço, equivaleriam a um rendimento do agregado familiar de 5.750. É isso que eu estou a dizer.

São poucas as famílias com esse nível de rendimento.

Não, não são, são muitas.

São muitas!?

Mas precisamente por isso, continuamos a não perceber a dimensão. Vamos falar de números, eu gosto dos números. Estamos os dois focados no limite superior. Parece que, em termos económicos, por termos decretado o limite superior, todas as rendas se vão acomodar ao limite superior. Não é verdade.

Não está a criar esse incentivo?

Não, porque o mercado funcionará, a oferta e a procura, funcionará nesta grelha até aos 2.300. Eu não tenho oferta suficiente em Oleiros para fazer crescer as rendas a mais do que elas hoje são. Portanto, isso é uma não-questão. Por decreto, o Governo não concorda nem valida qualquer tipo de teto de rendas. Isto não é um teto de rendas. O que estamos a dizer é que o Governo dá incentivos fiscais para investidores a forradores individuais ou institucionais, a quem investe em rendas moderadas no leque que vai desde os 400 euros até os 2.300 euros. Convida o investidor, convida o forrador a entrar neste negócio, neste modelo de negócio e abre o mercado. Agora… o mercado continuará a funcionar para cima de 2.300 euros da forma que hoje funciona, o mercado é livre.

Mas, perante estes números, que sinal é que está a dar aos portugueses? Quem paga 2000 euros está a pagar uma renda moderada? Indexar o conceito de renda moderada a uma renda de dois mil euros, os portugueses perguntarão se o sr. ministro tem ideia de qual é o rendimento médio dos portugueses… que está longe de poder chegar aos dois mil euros.

E o António sabe que são 1.500 euros. Por isso mesmo, dentro do conceito de renda moderada, onde estão os outros conceitos, desde logo está a renda acessível. A renda acessível é 20% abaixo da mediana do concelho. Quanto é que é a mediana de Lisboa? São 1.600 euros. Estamos ou não estamos no rendimento médio dos portugueses? E para esses, está escrito na resolução do Conselho de Ministros, e naquilo que apresentámos hoje, teremos IRS 0% Portanto, dentro do conceito de renda moderada, criámos vários escalões. O que dizemos é que, para o Governo, até 2.300 euros, porque dos 5 euros aos 400 estamos na renda apoiada, social… dos 400 aos 2.300, chamamos a isto de ‘renda moderada’, que compreenderá que não é moderada em Bragança, mas não estamos a aplicar em Bragança os 2300 euros, estamos a aplicar os mil euros, ou os 800 euros, ou o que o mercado ditar.

Depois de uma análise fina daquilo que se passa em Lisboa, no Porto, em Oeiras, daquilo que se passa em Loulé, daquilo que se passa em Cascais, daquilo que se passa em Vila Nova de Gaia, daquilo que se passa em Matosinhos, onde há maior pressão urbanística e onde há maior pressão na habitação, acreditamos que, com os valores de mercado que hoje se praticam, com a renda até 2.300 euros, nós estamos a ir diretamente à classe média. Eu repito, António, eu sou daqueles que continuam a acreditar que 5.750 euros de rendimento mensal para uma família portuguesa, estamos a falar de uma classe média. Só em Portugal é que é entendido esta família como uma família rica. Porque estamos a falar, eu repito… dois engenheiros, um professor e uma engenheira, dois médicos, dois enfermeiros, um enfermeiro e uma médica.

Só em Portugal e do ponto de vista fiscal.

E do ponto de vista fiscal nos escalões, como sabe.

Tem de falar com o seu colega das Finanças.

Sem dúvida. Isto deve-nos fazer refletir muito. O país que criámos e o país que queremos. Nós queremos mais rendimento dos portugueses, queremos melhores salários, queremos melhor redistribuição da riqueza gerada para poder garantir a cada um de português uma habitação condigna, educação condigna, saúde, qualidade, no fundo, dar igualdade de oportunidades a todos os portugueses.

Que medidas é que propõe para criar condições para arrendamento, um eixo central para uma resposta mais rápida, obviamente, do que a construção?

Repare, só uma nota para lhe dizer que que este plano tem essa dimensão, trazer os 300 mil fogos para dentro do mercado, mas também tem a dimensão ‘Build to Rent’, construção para arrendar, e a dimensão de construir para valores abaixo de 648 mil euros com o IVA a 6%. E quando estamos a apostar nos incentivos aos senhorios, estamos também a beneficiar os inquilinos, porque se trouxermos para o mercado 300 mil fogos, limita o crescimento dos preços. Não coloquemos essas barreiras absolutamente intransponíveis.

E para os inquilinos?

Para os inquilinos diretamente, as deduções. Conseguimos ter um ganho de causa em orçamento, podemos deduzir até 900 euros já no próximo ano e 1000 euros. Como sabe, estava em 700 euros. Dir-me-á, é pouco, mas o país não tem elasticidade absolutamente infinita, é um passo gigante, eu diria, passar de 700 euros para 1000 euros na dedução máxima por ano das rendas que os inquilinos têm.

Para todas as rendas?

Para todos, não é só para a renda moderada. Houve essa confusão com alguns jornalistas, alguns colegas seus, [mas quero] deixar claro, também a quem nos vê do ECO, que as rendas terão dedução em sede IRS para todos.

Como é que vai medir, nomeadamente em arrendamento, o sucesso desta medida?

Nós acreditamos que, a médio prazo, vamos ter um stock de fogos disponíveis para arrendamento a crescer. E depois vamos continuar a monitorizar a questão das rendas. Mas nós temos a consciência de que não estamos a vender sonhos aos portugueses. Como lhe disse, não esperamos descida de preços amanhã, nem depois de amanhã, é a médio prazo. Portanto, precisamos destas medidas urgentes, deste choque de mercado, para podermos medir a qualidade das nossas políticas públicas.

E como é que se mede?

Se tivermos mais stock aumentando a oferta, tanto em construção como aqueles que estavam fora do arrendamento para dentro do arrendamento, e depois com a monitorização dos preços. Esta medida tem outra externalidade que é a mobilidade dentro do território nacional. Nós colocamos a barreira tão alta que na maior parte dos concelhos está absolutamente todo o arrendamento integrado, provoca a deslocalização dos centros de maior pressão para centros de menor pressão. Mas, aí, vai colocar outra pressão, noutra pasta que tutelo, que é a questão da mobilidade. Se tivéssemos uma rede de mobilidade mais eficaz, nomeadamente em ferrovia, teríamos um problema muito mais mitigado e menos pressão.

O plano aponta 45 mil casas nas zonas de grande pressão. De onde é que saem estas 45 mil carros?

Das 300 mil que falámos há pouco, e que estão fora do mercado. Estimamos que, nos próximos dois anos, possamos trazer 45 mil casas para o mercado, que estão no alojamento local e que transitam para o arrendamento tradicional, ou que estão fora de mercado e podem vir para o mercado.

Na construção, o Governo decidiu um IVA a 6% para casas até 648 mil euros. De onde é que vem este número?

Na isenção do IMT jovem foi exatamente o mesmo número que foi utilizado, 324 mil euros isenção total e, depois progressiva, até aos 648 e 22 mil euros. Não quisemos criar disrupção nem injustiça no processo. Tivemos uma política de isenção do IMT com resultados… 55 mil jovens já acederam ao processo. E quando dizem, também ouço por aí, “fez crescer preços”, “isto é para os jovens mais ricos”, também fica aqui claro que…

Fez crescer os preços, fez de certeza, porque há mais procura.

Mas neste período também houve mais oferta. Sabe qual é o ticket médio das transações deste produto? 195 mil euros. Portanto, em média, as casas que foram adquiridas no âmbito da isenção do IMT jovem, 195 mil euros. Isto não são casas para ricos.

Mas o ponto é mesmo o de pressão na procura.

Queremos fazer do lado do IVA a mesma coisa… Quem quiser vender, construir casas para vender abaixo do limiar 648 mil e 22 euros, ou construir para uso próprio, poderá usufruir do IVA 6% na construção.

Portugal tem um teto às rendas, um teto de 2% aos novos contratos de imóveis que já estavam arrendados. O Governo vai acabar com esse teto?

Em dezembro, o Governo vai trabalhar a terceira dimensão deste pacote de habitação, que tem a ver com o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), nomeadamente, com o teto das rendas, e não vou antecipar qual é a nossa política, que tem a ver com as heranças indivisas, tem a ver com os despejos…

É necessário agilizar?

É necessário agilizar, mas, concomitantemente, ter uma visão humanista. E por isso os despejos serão trabalhados em conjunto com o Fundo de Emergência Habitacional. Agora, não podemos ter processos infindáveis de inquilinos que não pagam renda e que os senhorios, por isso mesmo, não querem colocar as suas casas no mercado. Até dezembro, o Governo irá apresentar a sua proposta, e o teto das rendas será reavaliado nessa altura.

Presumo, pela sua avaliação, que o teto nas rendas não é um propriamente um bom incentivo ao mercado.

Eu entendo que o António é um bom analista de mercado, é um bom analista político e, portanto, fará essa análise daquilo que depreende das minhas palavras. Não vou antecipar aquilo que o Governo vai dizer em dezembro.

Um dos eixos centrais do plano que foi anunciado é o licenciamento. Mas o licenciamento depende das câmaras. Como é que o Governo fará cumprir os objetivos, nomeadamente de encurtamento de prazos?

Desde logo, evitando essa análise simplista de que o problema é das câmaras municipais.

Não disse que o problema é das câmaras, mas a decisão está nas câmaras.

Também não está.

Não está só…

É injusto. E um grande culpado dos atrasos dos licenciamentos em Portugal é o Estado Central. São processos de licenciamento que entram nas câmaras e, depois, os pareceres de várias entidades do Estado Central não correspondem à velocidade de licenciamento que queríamos.

E um grande culpado dos atrasos dos licenciamentos em Portugal é o Estado Central. São processos de licenciamento que entram nas câmaras e, depois, os pareceres de várias entidades do Estado Central não correspondem à velocidade de licenciamento que queríamos.

Dê-nos um exemplo.

A APA, o ICNF, entre outros, as comissões de coordenação. O que é que hoje ficou claro? Reintroduzimos a obrigatoriedade de Conferência Procedimental, ou seja, todos os prazos estão alinhados e com o mesmo período de tempo. Não há prazos a contar, uns com dias úteis, outros sem dias úteis, uns 5 dias, outros 30 dias. Contam todos no mesmo momento, terminam todos no mesmo momento numa única conferência procedimental para todos os pareceres que são necessários.

Pareceres do próprio Estado Central?

Do próprio Estado Central, e aqui é o Governo que toma decisões, já não são as câmaras, vai-se obrigar, naquele período de tempo, a responder. E estamos a falar de um período de 30 dias. E, portanto, vamos compactar ao máximo esse espaço.

E se não responder?

Deferimento tácito, e estamos a trabalhar em medidas que dêem confiança aos deferimentos tácitos, que hoje não existem. Hoje, o deferimento tácito é uma não-questão, porque, por exemplo, o Simplex do Partido Socialista colocava o deferimento tácito no PIIP e no Pedido de Informação Prévia (PIP) qualificado, mas não permitia que, depois, o deferimento de tácito se efetivasse ou, por exemplo, na comunicação prévia. Nós queremos um deferimento tácito que funcione de facto. Esta é a primeira dimensão.

Qual é a segunda?

A segunda dimensão é o requerimento inicial. Vamos obrigar quem coloca o processo, o proponente, concomitantemente, a apresentar logo um conjunto de documentação e não pode fazer junções de elementos ao longo do processo. Portanto, já lhe dei duas medidas em que não estou a apontar o dedo à Câmara Municipal. Estou, pelo contrário, a encontrar justificações para muitos atrasos nas Câmaras Municipais. Um tem a ver com o Poder Central e outro tem a ver com os privados. E depois obrigamos a Câmara Municipal a não poder pedir sucessivamente novos elementos. Hoje, as Câmaras Municipais pedem uma coisa, depois pedem outra, depois pedem outra… E são três dimensões relativamente fáceis.

Que nunca foram feitas

Que nunca foram feitas, de encontrarmos uma plataforma de entendimento. E por isso o Conselho de Ministros foi claro e vai assumir as suas próprias responsabilidades. Não vai dizer e apontar o dedo às câmaras, nem aos presidentes de câmara, nem às equipas fantásticas que as câmaras municipais hoje têm.

E se as câmaras não cumprirem os prazos?

Entram os mecanismos de ferimento tácito e as câmaras são obrigadas em períodos muito específicos. Nós reduzimos todos os prazos, tanto do PIP, como do PIP qualificado, o pedido de informação prévia, como no licenciamento ou na comunicação prévia, nos casos onde exista um instrumento de gestão territorial, como um loteamento, um plano de pormenor, uma unidade de execução. O país tem que se habituar a ser claro, transparente nos processos de decisão e de licenciamento, mas rápido. O país não pode continuar à espera, tanto do lado judicial, com processos infindáveis, como no lado do licenciamento, processos infindáveis. A economia não aguenta. E isto também fere o mercado da habitação.