Contabilistas acusam o Fisco de cobrar indevidamente IRS na venda de casas em heranças indivisas

A tributação da venda de imóveis pertencentes a heranças indivisas continua envolta em incerteza jurídica e fiscal. Enquanto o Supremo Tribunal Administrativo (STA) tem vindo a afastar a incidência de mais-valias em sede de IRS nestas operações, a Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) sustenta uma leitura divergente e alerta para a possibilidade de tributação em determinados casos. A controvérsia assume particular atualidade num momento em que o Governo acaba de aprovar um pacote legislativo destinado a acelerar a alienação de imóveis bloqueados em heranças indivisas.

Em entrevista ao ECO, a bastonária da Ordem dos Contabilistas Certificados (OCC) é particularmente crítica da posição do Fisco, acusando-o de “fazer tábua rasa” do acórdão uniformizador do STA. Paula Franco pede ao Governo que clarifique o diferendo, sob pena da medida para libertar casas presas em heranças indivisas perder eficácia. E aconselha os contribuintes que venderam, em 2025, imóveis em heranças indivisas a não declarar a operação na declaração de IRS deste ano.

A venda de imóveis integrados em heranças indivisas continua a gerar incerteza fiscal, com decisões do Supremo Tribunal Administrativo a afastar a tributação de mais-valias em IRS, enquanto a Autoridade Tributária (AT) mantém uma interpretação oposta — e alerta para o risco de imposto em determinadas operações. O tema ganha ainda mais relevância numa altura em que o Governo acaba de aprovar um pacote legislativo que visa acelerar a venda de casas presas em heranças indivisas. Como olha para esta posição do Fisco?

Fico com alguma surpresa… Acima de tudo há algo que gostaria de citar aqui, que é: ‘alguém que está obrigado a prosseguir o interesse público e não deve fazer tábua rasa da argumentação do Acórdão Uniformizador da Jurisprudência‘. E por que é que citei isto? Porque isto é exatamente o que está no Acórdão 136 de 2025 do Supremo Tribunal Administrativo sobre a posição da Autoridade Tributária. Portanto, olho com o mesmo olhar que esta conclusão deste Acórdão 136 de 2025 refere. A Autoridade Tributária não pode ignorar aquilo que está na jurisprudência.

Há efetivamente um primeiro acórdão que fala sobre quinhão hereditário e aí a Autoridade Tributária já emitiu um ofício-circulado e está perfeitamente coincidente e a acordar e a concordar que não há tributação em termos de mais-valias, mas continua a ignorar a situação da venda de imóveis, que façam parte de um quinhão hereditário, de uma herança indivisa, mas que sejam vendidos individualmente.

E isto, de facto, é que contraria aquilo que o Supremo Tribunal agora veio dizer, que não é esta a interpretação, nem é isso que está naquele acórdão que a Autoridade Tributária interpretou de forma muito restrita. E a Autoridade Tributária continua a não aceitar esta interpretação mais alargada a bens autónomos, digamos assim, dentro de uma herança indivisa. Embora a base seja a mesma.

O que é que o Código do IRS diz? O Código do IRS refere que, na tributação de mais-valia, se tributa direitos reais sobre imóveis. E o que está em causa é que imóveis que estão dentro de um quinhão hereditário, de uma herança indivisa, não são transmissões de direitos reais e, por isso, é que são não sujeitos a IRS.

A Autoridade Tributária, enfim, não tem essa interpretação. Fez um ofício-circulado a dizer que é só quando se vende o quinhão hereditário todo é que fica abrangido por esta não tributação, porque não está no âmbito do Código do IRS, mas não aceita em relação a bens individualmente.

O que me parece é que esta resposta do Supremo Tribunal de dezembro de 2025, que já foi posterior ao ofício-circulado, é perfeitamente esclarecedora neste sentido, inclusivamente dizendo que a AT tem de prosseguir o interesse público e que “não pode fazer tábua rasa”. E esta expressão é do próprio acórdão, é a interpretação do próprio tribunal.

Esperemos que esta situação seja resolvida, inclusivamente em relação à última parte da sua pergunta, que é… o Governo legislou no sentido de facilitar a venda de bens que façam parte de heranças indivisas, quando há diferendos entre os herdeiros, precisamente para libertar casas do mercado, aumentar a oferta, que sabemos que é tão importante em Portugal. Nós estamos com um dos problemas mais graves de sempre, que é a crise na habitação. Muito difícil de resolver, porque não vamos ter construção que resolva este problema.

Em termos básicos, o que é que diríamos? Como é que se resolve isto? Construindo, tendo mais habitação, mais oferta. Mas isto não acontece de um dia para o outro. Inclusivamente, sabemos que há falta de recursos, falta de mão-de-obra para construir, enfim, variadíssimos problemas, que vão levar a que todas estas soluções sejam arrastadas no tempo.

Também temos um pacote de habitação que está para ser publicado e que vem precisamente tentar arranjar medidas para que a oferta aumente. Esta questão das heranças indivisas é uma questão importante, porque, de facto, há muitos bens, dos que já existem, dos que não vamos esperar pela construção, portanto são cerca de 700 e tal mil casas em Portugal, que podem entrar no mercado. E como é que se pode levar a que essas casas venham para o mercado? Muitas delas fazem parte de heranças indivisas, onde há diferendos, e portanto essa medida é positiva nesse sentido, mas também devia ser acompanhada com esta medida fiscal, isto é, o facto de agora os tribunais terem concluído isto, acho que é muito positivo para aumentar a oferta. Porque, inclusivamente, o Governo está a legislar nesse sentido.

Neste pacote de habitação, por exemplo, uma das medidas que existe é o reinvestimento em casas para arrendamento. Pode ser considerado para efeitos de reinvestimento, mesmo que venha de imóveis que não fossem habitados. Portanto, até agora, para reinvestimento só tínhamos habitação própria permanente em habitação própria permanente. O que é que prevê este pacote, que ainda não está publicado, mas que será a qualquer momento? Prevê que possa reinvestir numa habitação secundária para arrendamento e fique também isento de tributação em termos de mais-valias.

Esta medida das heranças indivisas, se fosse validada pelo Estado, poderia ser também um grande incentivo ao aumento da oferta. Acho que vai ser validada mais tarde ou mais cedo, porque faz todo o sentido. Mas seria um incentivo enorme para uma maior oferta.

Aliás, tenho defendido que acho que durante um ou dois anos devia haver uma isenção total de mais-valias nas vendas de imóveis. Porquê? Porque é a única forma que nós temos de impactar e ajudar e ou pressionar as pessoas a tomarem uma decisão para pôr imóveis à venda. A mais-valia é uma tributação muito elevada. Portanto, o que é que pode levar alguém que tem uma casa fechada e que não a vai usar, a de repente a ser incentivado a pô-la no mercado e a vendê-la? É ter alguns incentivos fiscais, e os incentivos fiscais servem também para isto, não é? O contribuinte pensa, bom, vou aproveitar esta oportunidade, não sou tributado nesta altura, e portanto vou pôr o meu imóvel à venda e, enfim, ficar com o dinheiro.

Isto é muito útil para pessoas mais velhas, que agora têm despesas muito avultadas, com saúde, por exemplo, pessoas que têm casas e que querem mudar para casas mais pequenas, porque já estão numa fase da vida em que não precisam de casas com tantas divisões, de tantas tipologias, não é? E querem mudar para uma casa mais pequena. E elas pensam, mas por que é que eu vou mudar se ainda por cima vou ter que pagar mais-valia? Por que vou comprar uma mais pequena, com valor menor, e ainda vou ter que entregar dinheiro ao Estado? Então não, deixo-me ficar nesta casa, porque assim já não tenho mais nenhum encargo.

A mais-valia é, de facto, onde se pode trabalhar em mais isenções para incentivar a oferta. É um problema que tem de ser resolvido. E esta questão das heranças indivisas é, efetivamente, uma questão-chave e tenho visto, desde que tenho acompanhado muitas situações, desde que tem existido esta discussão, muitas famílias a entenderem-se e a venderem os seus imóveis precisamente para beneficiarem agora disto.

Portanto, acho que claramente é uma medida incentivadora à oferta de casas no mercado que tanto precisamos. E, por isso, acho muito positivo tudo isto e não percebo também esta teimosia, percebo que se perde receita, mas a receita de uma mais-valia é uma receita que pode nunca existir, portanto não pode ser bem contabilizada dessa forma.

Se incentivarmos a haver mais vendas, o Estado também não perde completamente o imposto, porque quem compra paga IMT, tem depois outros impostos associados na compra e, para além disso, faz mexer a economia, faz aumentar a oferta que o país precisa para crescer, para captar os jovens, a ficar em Portugal, enfim, para tantas situações.

Não é por acaso que hoje a crise da habitação é uma das questões que está a preocupar e em que se está sempre a pensar em que soluções podem existir para melhorar este processo.

Do seu ponto de vista, o Governo deveria clarificar esta situação sob pena da medida para libertar casas presas em heranças indivisas perder eficácia?

Se for para tribunal, depois consegue-se sempre ganhar. Mas, efetivamente, se clarificasse, teria um efeito muito maior e poderia ser ainda mais incentivador do que só o resolver a litigância entre os herdeiros. Aliás, uma medida destas pode até evitar a litigância. Porque os herdeiros, perante uma situação destas, são muito mais incentivados a aproveitarem uma medida fiscal.

E o que é que aconselha a contribuintes que estejam na iminência de vender um imóvel de uma herança indivisa? Ou que já tenham vendido em 2025?

Aconselho a que não declarem esse imóvel. Se já existe jurisprudência, já existe um acórdão uniformizador, isto é um rendimento que, segundo este acórdão, é uma operação não sujeita ao IRS. Não tenho campos para declarar isto. Portanto, a minha recomendação é que não declarem na declaração Modelo 3 do ano 2025.