Crise da habitação, o modelo económico e as opções políticas

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• A crise habitacional em Portugal evoluiu de uma questão social para um constrangimento económico significativo, afetando a mobilidade social e a economia do país.
• Portugal apresenta a maior deterioração na relação entre preços da habitação e rendimentos na União Europeia, refletindo a incapacidade de resposta da oferta à crescente procura habitacional.
• A falta de soluções estruturais para a crise habitacional pode agravar a exclusão social e limitar o crescimento económico, especialmente para as gerações mais jovens.

Durante anos, o debate sobre habitação em Portugal foi encarado sobretudo como uma questão social. Falava-se das dificuldades dos jovens em sair de casa dos pais, das famílias incapazes de suportar uma renda ou da necessidade de reforçar a habitação pública.

Essas preocupações continuam plenamente válidas. Mas tornaram-se insuficientes para descrever a dimensão do problema. Hoje, a habitação é também um dos principais constrangimentos económicos do país, com implicações que vão muito para além do mercado imobiliário.

Quando professores recusam colocações porque não conseguem encontrar casa perto das escolas, quando hospitais têm dificuldade em fixar profissionais de saúde, quando empresas enfrentam obstáculos ao recrutamento ou quando trabalhadores deixam de conseguir mudar de cidade para aceitar melhores oportunidades de emprego, estamos perante um problema que afeta o funcionamento geral da economia e limita a mobilidade social. Mais do que uma questão setorial, trata-se de um fator que contribui para uma crescente segmentação da sociedade, na qual o acesso a oportunidades essenciais (habitação, mobilidade e emprego qualificado) se torna progressivamente mais desigual.

Neste contexto, torna-se difícil ignorar uma realidade que se vai tornando cada vez mais evidente: Portugal funciona bem para um grupo muito minoritário de pessoas. Para a enorme maioria, o acesso a uma casa, a um salário digno ou simplesmente à perspetiva de progredir na vida tem-se vindo a tornar cada vez mais difícil.

Não por acaso, a própria OCDE passou recentemente a enquadrar a crise habitacional portuguesa como um obstáculo estrutural ao funcionamento eficiente da economia, defendendo uma estratégia abrangente assente no aumento da oferta, na melhoria da mobilidade residencial, na utilização mais eficiente do parque habitacional existente e no reforço dos mecanismos de apoio aos grupos mais vulneráveis.

O país registou a maior deterioração da relação entre preços da habitação e rendimentos na União Europeia (UE) na última década, apresenta alguns dos níveis mais elevados de sobrecarga financeira com habitação e continua excessivamente dependente da compra financiada por crédito hipotecário, com a agravante de este ser predominantemente a taxa variável, o que torna as famílias particularmente vulneráveis a choques externos e a ciclos de subida de taxas de juro.

Os dados mostram que Portugal se tornou um caso particularmente preocupante no contexto europeu e da OCDE. O país registou a maior deterioração da relação entre preços da habitação e rendimentos na União Europeia (UE) na última década, apresenta alguns dos níveis mais elevados de sobrecarga financeira com habitação e continua excessivamente dependente da compra financiada por crédito hipotecário, com a agravante de este ser predominantemente a taxa variável, o que torna as famílias particularmente vulneráveis a choques externos e a ciclos de subida de taxas de juro.

Tudo isto ocorre num contexto em que o mercado de arrendamento continua relativamente pequeno e pouco profundo. Se durante muito tempo a questão central foi como tornar a habitação mais acessível, hoje a questão coloca-se de forma mais ampla: que tipo de sociedade Portugal está a consolidar e até que ponto esse modelo é compatível com níveis aceitáveis de mobilidade social, igualdade de oportunidades e coesão económica.

O país onde os preços das casas mais se afastaram dos salários

A Figura 1 resume talvez melhor do que qualquer outra a essência da crise habitacional portuguesa. Ao contrário do que frequentemente se afirma, o principal problema não é simplesmente o facto de os preços das casas terem aumentado. Isso aconteceu em praticamente toda a Europa.

O problema é que, em Portugal, os preços cresceram muito mais rapidamente do que os rendimentos.

Figura 1. Rácio normalizado entre o preço da habitação e o rendimento (2015=100; média de longo prazo, 2000-2024=100) entre 2000 e 2024: Portugal e UE

Fonte: Eurostat. Notas: a base correspondente à média 2000-2024 permite a comparação do rácio do preço de habitação face ao rendimento com a média de longo prazo.

Os dados do Eurostat colocam Portugal no topo da UE na deterioração da relação entre preços da habitação e rendimento disponível em 2024, tanto face ao nível de 2015 como face à média de longo prazo (2000-2024), como ilustra a Figura 2. Ou seja, nenhum outro país da UE registou um agravamento tão pronunciado da acessibilidade habitacional nestes indicadores. O fenómeno também é visível nos dados da OCDE, onde Portugal surge igualmente entre os casos mais extremos.

Figura 2. Rácio normalizado entre o preço da habitação e o rendimento (2015=100; média de longo prazo, 2000-2024=100) em 2024 nos países da UE

Fonte: Eurostat. Nota: países ordenados pelo rácio na base média de longo prazo (2000-2024), do maior para o menor da esquerda para a direita.

Uma casa cara num país rico não é necessariamente um problema grave. Uma casa cara num país de salários baixos, como infelizmente é Portugal, é um problema sério.

Durante a última década, num contexto de prolongada passividade e resposta política insuficiente por parte dos governos, verificou-se uma combinação particularmente desfavorável entre forte valorização imobiliária e crescimento salarial insuficiente. O resultado foi uma erosão contínua da capacidade das famílias para comprar ou arrendar habitação.

O aumento das rendas acima dos rendimentos, embora com um desfasamento muito menor do que o registado nos preços das habitações, também é dos maiores da OCDE (107,4 em 2024 na base 2015=100, que compara com 102,4 na média da OCDE).

Por isso, a crise habitacional portuguesa não pode ser analisada apenas através da ótica imobiliária. Está intimamente ligada ao problema mais vasto dos baixos salários e da reduzida capacidade de acumulação de riqueza das famílias portuguesas, resultado de um modelo económico que, ao longo do tempo, tem sido tolerado e em parte promovido pelas opções de política pública, com forte dependência de atividades de menor valor acrescentado e de uma inserção competitiva pouco exigente na economia internacional. Em última análise, uma economia que gera rendimentos insuficientes terá sempre maiores dificuldades em garantir habitação acessível.

A crise já não é apenas dos mais pobres, mas também da classe média

A Figura 3 permite perceber uma segunda transformação relevante. Tradicionalmente, os problemas habitacionais eram vistos como uma dificuldade concentrada nos grupos de menor rendimento. Em 2024, 37% das famílias pertencentes ao primeiro quintil de rendimento encontravam-se em situação de sobrecarga financeira com habitação (crédito hipotecário e rendas), colocando Portugal entre os piores desempenhos da OCDE.

Hoje essa interpretação tornou-se insuficiente e o dado mais impressionante talvez seja outro. A percentagem da população total em situação de sobrecarga atingiu 16% em 2024, também um dos valores mais altos da OCDE, significando que o problema de acessibilidade é cada vez mais generalizado.

Figura 3. Percentagem da população total e do 1º quintil de rendimento que está em sobrecarga financeira (esforço acima de 40% do rendimento) com o crédito hipotecário e as rendas: países da OCDE em 2024

Fonte: OCDE, Affordable Housing Database. Notas: 27 países da OCDE com dados no 1ª quintil e 28 no caso da população total. Dados ordenados pela percentagem de população do 1º quintil em sobrecarga, da maior para a menor da esquerda para a direita. Os valores de Portugal estão assinalados com uma caixa.

Isto significa que a crise deixou de estar confinada aos mais vulneráveis, afetando cada vez mais jovens licenciados, trabalhadores qualificados, casais com emprego estável e famílias da classe média.

As consequências são profundas: atrasam-se projetos de vida, adia-se a constituição de família, aumenta a idade de saída de casa dos pais, reduz-se a mobilidade geográfica e diminui a capacidade de poupança.

Mais importante ainda, cria-se uma crescente divergência entre os territórios onde existem oportunidades económicas e aqueles onde as pessoas conseguem efetivamente viver. A habitação transforma-se, assim, num fator de segmentação económica.

O choque habitacional português foi agravado por um choque financeiro

Existe uma característica distintiva da crise portuguesa que continua relativamente ausente do debate público, pois Portugal sofreu não apenas um choque de preços da habitação, mas igualmente um choque de financiamento.

Durante décadas, o modelo habitacional português assentou fortemente na aquisição de casa própria através de crédito hipotecário. Esse modelo foi reforçado por um mercado de arrendamento relativamente reduzido e por uma cultura fortemente orientada para a propriedade.

Enquanto as taxas de juro permaneceram próximas de zero, esta opção parecia sustentável. Contudo, a subida rápida da Euribor após o surto inflacionista que surgiu na sequência da pandemia e da guerra na Ucrânia expôs uma vulnerabilidade estrutural que diferencia Portugal de muitos países da UE.

Os dados da OCDE mostram que mais de metade das famílias do primeiro quintil de rendimento com crédito hipotecário estavam em situação de sobrecarga financeira em 2024 (56%). Mesmo para a população total, os valores encontram-se entre os mais elevados dos países da OCDE com dados (19%).

Portugal manteve durante demasiado tempo uma forte dependência de contratos indexados a taxas variáveis, transmitindo rapidamente a política monetária do BCE para os orçamentos familiares. Enquanto países como Alemanha ou França amorteceram parte do choque através da predominância das taxas fixas, Portugal absorveu quase integralmente o impacto da subida das taxas de juro.

A razão é simples: Portugal manteve durante demasiado tempo uma forte dependência de contratos indexados a taxas variáveis, transmitindo rapidamente a política monetária do BCE para os orçamentos familiares. Enquanto países como Alemanha ou França amorteceram parte do choque através da predominância das taxas fixas, Portugal absorveu quase integralmente o impacto da subida das taxas de juro. Embora se tenha registado um aumento dos contratos a taxa fixa e (em particular) taxa mista nos últimos anos, as taxas variáveis são ainda predominantes, implicando uma vulnerabilidade financeira latente, sobretudo num mundo cada vez mais marcado por perturbações geopolíticas com impacto global.

A crise habitacional portuguesa é, por isso, simultaneamente uma crise imobiliária e uma crise financeira.

Ou seja, muitas famílias portuguesas ficaram expostas simultaneamente ao aumento do preço das casas e ao aumento do custo do seu financiamento, uma combinação particularmente penalizadora quando comparada com a experiência de muitos parceiros europeus.

A polémica da procura internacional: importante, mas apenas justifica parte da crise

Poucos temas geram tanta discussão como o impacto da procura internacional. Turismo, alojamento local, imigração, nómadas digitais, estudantes internacionais, vistos gold e compradores estrangeiros em geral são frequentemente apontados como principais responsáveis pela crise de habitação em Portugal.

Seria difícil negar que todos estes fatores exerceram pressão adicional sobre determinados segmentos e territórios, mas seria igualmente simplista atribuir-lhes a responsabilidade exclusiva.

A própria OCDE identifica múltiplos fatores de procura que contribuíram para a valorização imobiliária: recuperação económica, redução histórica das taxas de juro, imigração, turismo, investimento estrangeiro e alterações demográficas. Contudo, enfatiza que o verdadeiro problema foi a incapacidade da oferta para responder adequadamente a essa procura crescente.

Aliás, a própria discussão pública e política tem, por vezes, negligenciado um facto fundamental. Num contexto de boa regulação e planeamento eficaz, uma oferta de habitação suficientemente flexível tenderia a responder a aumentos da procura sobretudo através de mais construção e não apenas através da subida de preços.

A procura internacional não explica tudo, mas a insuficiência da oferta também não explica tudo por si só. Também fatores financeiros e expectativas persistentes de valorização imobiliária poderão ter contribuído para amplificar alguns destes movimentos de preços. A crise resulta da interação entre múltiplos fatores que se reforçaram mutuamente ao longo da última década.

É precisamente porque a oferta permaneceu estruturalmente rígida durante demasiado tempo, em resultado de constrangimentos regulatórios, decisões de planeamento e opções políticas acumuladas ao longo de anos, que os choques de procura se traduziram de forma tão intensa em aumentos de preços e na deterioração do acesso à habitação.

A procura internacional não explica tudo, mas a insuficiência da oferta também não explica tudo por si só. Também fatores financeiros e expectativas persistentes de valorização imobiliária poderão ter contribuído para amplificar alguns destes movimentos de preços. A crise resulta da interação entre múltiplos fatores que se reforçaram mutuamente ao longo da última década.

Não faltam apenas casas, mas também usar melhor as que existem e distribuir melhor a atividade pelo território, dinamizando o interior e reduzindo a pressão sobre os grandes centros urbanos

A Figura 4 introduz um elemento frequentemente negligenciado. Portugal apresenta uma das maiores proporções de habitações secundárias e alojamentos vagos da Europa.

Segundo dados do Eurostat divulgado pelo Banco de Portugal, em 2021 cerca de 31% do parque habitacional correspondia a casas secundárias (19%) ou alojamentos não utilizados como residência principal (12%), o 4º maior valor da UE. Em 2022, o número era semelhante nos dados da OCDE, onde Portugal estava no topo entre os países com dados.

Figura 4. Habitações secundárias e alojamentos vagos em 2021 (% do total de alojamentos familiares) nos países da UE

 

Fonte: Boletim Económico do Banco de Portugal de dezembro de 2025, p. 47, com base em dados do Eurostat.

Naturalmente, estes números exigem prudência de análise, pois nem todas estas habitações estão localizadas onde existe maior procura e muitas encontram-se degradadas ou envolvidas em processos sucessórios complexos. Contudo, a dimensão do fenómeno é suficientemente relevante para justificar políticas dirigidas à mobilização do stock existente.

Construir mais será inevitável, mas será igualmente necessário reabilitar mais, reutilizar melhor e promover uma utilização mais eficiente do património já construído, incluindo mecanismos de desincentivo à manutenção prolongada de casas vagas pela expectativa de valorização e futura venda.

Com efeito, num contexto em que durante vários anos os preços aumentaram persistentemente acima dos rendimentos, tornou-se racional para muitos agentes económicos antecipar novas valorizações, contribuindo potencialmente para reforçar a pressão sobre os preços.

É preciso ter ainda em conta que, em 2022, Portugal era o 4.º país da OCDE com maior número de habitações por mil habitantes, com 574 unidades, comparando com 514 na UE e 468 na média da OCDE. À primeira vista, este dado poderia sugerir um problema de excesso de oferta. No entanto, a realidade é precisamente o contrário. Em Portugal, coexistem mais casas por habitante, tal como, por exemplo, coexistem mais médicos por habitante, mais advogados por habitante e mais recursos em vários setores, mas persistem e, têm vindo a agravar-se, problemas estruturais no acesso à habitação, assim como na saúde, na justiça e noutros domínios em que a presença do Estado é determinante. Esta aparente contradição aponta para falhas profundas na forma como os recursos são organizados, distribuídos e utilizados.

O número relativamente elevado de habitações secundárias e alojamentos vagos certamente contribui para esse resultado, mas há um papel muito relevante do desfasamento entre a localização da habitação e da atividade das pessoas. Isto remete para um problema estrutural mais amplo: a forte concentração da atividade económica, do emprego qualificado e dos serviços públicos nas áreas metropolitanas e no litoral, sobretudo em Lisboa. Para tal contribui o facto de Portugal ter um dos Estados mais centralistas entre os países da UE comparáveis, como apontei em crónicas anteriores.

Este padrão de concentração, associado a um modelo de desenvolvimento territorial pouco equilibrado, acaba por desperdiçar o potencial produtivo de vastas regiões do país, transformando grande parte do território em espaço de baixa densidade económica, com fraca criação de valor e limitada capacidade de fixação de população e investimento. Em vez de um sistema territorial mais policêntrico e equilibrado, consolidou-se um modelo altamente centralizado, com consequências evidentes na pressão sobre a habitação, na desigualdade de oportunidades e na eficiência global do país.

Um problema estrutural multidimensional, mas não há dúvida de que é preciso elevar a oferta

Reconhecer a existência de habitações subutilizadas ou com localização desfasada face à atividade de uma grande parte dos portugueses não significa ignorar que o país precisa, efetivamente, de mais oferta habitacional e, sobretudo, que seja mais elástica, respondendo com mais capacidade e rapidez à procura.

A OCDE identifica múltiplos obstáculos a este nível, muitos dos quais refletem enquadramentos institucionais e opções de política pública que se foram consolidando ao longo do tempo: processos de licenciamento demorados, restrições urbanísticas, custos elevados, baixa produtividade do setor da construção, escassez de mão-de-obra e dificuldades regulatórias. No seu conjunto, estes fatores apontam para um sistema que tem sido insuficientemente reformado e que, em larga medida, resulta de decisões, ou da ausência delas, no âmbito da ação governativa.

A dimensão do ajustamento da oferta torna-se mais evidente quando se observa a evolução da construção habitacional. Portugal passou de uma média anual superior a 80 mil novos fogos entre as décadas de 1980 e 2000 para valores próximos de apenas 11 mil por ano durante a década posterior à crise financeira. Apesar da recuperação recente, a produção continua insuficiente para responder ao aumento da procura acumulada.

A dimensão do ajustamento da oferta torna-se mais evidente quando se observa a evolução da construção habitacional. Portugal passou de uma média anual superior a 80 mil novos fogos entre as décadas de 1980 e 2000 para valores próximos de apenas 11 mil por ano durante a década posterior à crise financeira. Apesar da recuperação recente, a produção continua insuficiente para responder ao aumento da procura acumulada. A crise habitacional resulta da falta de construção atual e também de mais de uma década de subprodução habitacional.

A crise habitacional era previsível face a estes problemas estruturais: quando a procura acelerou, a oferta revelou-se incapaz de responder a essa pressão em tempo útil. A consequência traduziu-se em preços e rendas que subiram de forma muito mais rápida do que os salários, levando a maior exclusão habitacional.

Por isso, qualquer estratégia séria para enfrentar a crise terá inevitavelmente de passar por reformas profundas do lado da oferta, reformas essas que há demasiado tempo são identificadas e reiteradamente adiadas pela ação governativa, apesar da evidência acumulada sobre a sua necessidade urgente, para além dos aspetos já elencados.

A lição alemã: uma alternativa à obsessão pela propriedade

Existe, contudo, uma questão mais profunda. Mesmo que Portugal consiga aumentar significativamente a oferta, permanecerá um problema estrutural associado ao próprio modelo habitacional. Portugal continua a ser uma das economias europeias mais dependentes da propriedade da habitação.

Durante décadas, possuir casa própria foi simultaneamente uma necessidade habitacional e uma estratégia de acumulação patrimonial promovida pelo próprio Estado (políticas de bonificação de juros das décadas de 1980 e 1990). Só que este modelo apresenta limitações.

Mercados excessivamente dependentes da propriedade tendem a reduzir a mobilidade residencial, aumentar a exposição ao crédito hipotecário e dificultar ajustamentos rápidos do mercado de trabalho.

Em contraste, países como a Alemanha desenvolveram mercados de arrendamento muito mais profundos, profissionalizados e institucionalmente estáveis. Nesses sistemas, arrendar não é necessariamente uma solução transitória para quem não consegue comprar. É uma opção habitacional legítima ao longo de diferentes fases da vida.

Portugal dificilmente replicará integralmente esse modelo, mas isso não significa que não possa aproximar-se gradualmente dele. Há outros países da UE que também podem servir de exemplo.

Naturalmente, além de questões de adaptação a realidade nacional, também estes modelos enfrentam desafios próprios, incluindo pressões recentes sobre os preços e rendas. Ainda assim, ilustram a vantagem de dispor de alternativas habitacionais mais diversificadas e menos dependentes do crédito hipotecário.

Para onde deve evoluir o modelo habitacional português?

A discussão sobre habitação concentra-se frequentemente nas urgências do presente. Contudo, talvez seja mais importante discutir a trajetória de longo prazo.

Portugal não precisa de substituir o atual modelo de propriedade por um modelo exclusivamente assente no arrendamento, mas sim construir um modelo mais equilibrado. Um modelo onde a compra continue a existir como opção importante, mas onde coexistam um mercado de arrendamento privado mais profundo, um setor institucional de arrendamento acessível mais desenvolvido e uma oferta pública e cooperativa mais relevante.

Essa evolução permitiria reduzir a excessiva dependência do crédito hipotecário, aumentar a mobilidade residencial e criar alternativas mais adequadas às diferentes fases da vida das famílias. Acima de tudo, permitiria aproximar Portugal dos sistemas habitacionais mais resilientes observados noutros países desenvolvidos.

Os governos têm reconhecido o problema, mas a resposta continua excessivamente centrada na procura, ignorando a rigidez persistente do lado da oferta e agravando, na prática, os desequilíbrios existentes. Seria injusto afirmar que os sucessivos governos ignoraram a crise da habitação. Pelo contrário, nos últimos anos multiplicaram-se programas, incentivos e medidas destinadas a mitigar as dificuldades de acesso à habitação.

Os governos têm reconhecido o problema, mas a resposta continua excessivamente centrada na procura, ignorando a rigidez persistente do lado da oferta e agravando, na prática, os desequilíbrios existentes. Seria injusto afirmar que os sucessivos governos ignoraram a crise da habitação. Pelo contrário, nos últimos anos multiplicaram-se programas, incentivos e medidas destinadas a mitigar as dificuldades de acesso à habitação.

Entre as decisões potencialmente mais acertadas encontram-se algumas iniciativas orientadas para o reforço da oferta e para a mobilização de património existente. É o caso dos investimentos em habitação pública e acessível, dos incentivos à reabilitação urbana, das recentes tentativas de simplificação de licenciamentos e da chamada Lei dos Solos, que procura aumentar a disponibilidade de terrenos para construção habitacional. O problema é que só quando a situação atingiu o ponto em que chegou é que se começou a agir, e mesmo assim de forma tardia e insuficiente.

Assim, embora muitas medidas ainda estejam numa fase inicial ou dependam fortemente da capacidade de execução dos municípios, vão no sentido de atacar alguns dos constrangimentos estruturais identificados pela OCDE.

Em suma, a resposta pública recente tem permanecido excessivamente fragmentada e, em muitos casos, demasiado concentrada no lado da procura. Diversas medidas procuraram aumentar a capacidade de compra ou arrendamento das famílias sem assegurar, em simultâneo, um aumento suficientemente rápido da oferta habitacional. Do ponto de vista económico, quando a oferta é rígida, o risco é conhecido: uma parte relevante dos benefícios acaba por ser absorvida pelos preços das casas e das rendas.

Este risco tem sido apontado por várias instituições internacionais relativamente a medidas recentes como a garantia pública para crédito à habitação jovem, as isenções de IMT e Imposto do Selo para jovens compradores ou outros mecanismos que facilitam o acesso ao financiamento sem resolver os bloqueios estruturais da oferta. Estas medidas podem ajudar famílias concretas a entrar no mercado, mas dificilmente conseguem resolver um problema que resulta, em larga medida, da escassez relativa de habitação disponível nas zonas de maior procura.

O mesmo se pode dizer de parte do debate político em torno do alojamento local, da imigração ou dos compradores estrangeiros. Embora estes fatores possam exercer pressão adicional sobre determinados segmentos e territórios, concentrar neles a explicação da crise corre o risco de desviar a atenção dos problemas estruturais mais profundos.

A resposta pública recente tem permanecido excessivamente fragmentada e, em muitos casos, demasiado concentrada no lado da procura. Diversas medidas procuraram aumentar a capacidade de compra ou arrendamento das famílias sem assegurar, em simultâneo, um aumento suficientemente rápido da oferta habitacional. Do ponto de vista económico, quando a oferta é rígida, o risco é conhecido: uma parte relevante dos benefícios acaba por ser absorvida pelos preços das casas e das rendas.

Problemas estruturais esses que decorrem de um conjunto de constrangimentos que têm vindo a acumular-se ao longo do tempo e que refletem enquadramentos institucionais e opções de política pública: uma oferta que reage lentamente à procura, um mercado de arrendamento pouco desenvolvido, processos de licenciamento morosos, uma utilização pouco eficiente do parque habitacional existente e uma excessiva concentração territorial da atividade económica.

Na habitação como em tudo, o desafio para os próximos anos poderá consistir precisamente em passar de uma lógica de medidas avulsas para uma estratégia coerente de transformação gradual do modelo existente.

Mais do que anunciar novos apoios, será necessário criar condições para que a oferta responda mais depressa, o mercado de arrendamento se torne mais profundo e a utilização do parque habitacional existente seja mais eficiente. Sem isso, existe o risco de continuar a tratar os sintomas sem resolver as causas.

Conclusão: a habitação é hoje uma política económica, além de social

A crise habitacional portuguesa é uma crise de casas, de mobilidade, de produtividade e de falta de oportunidades. Resulta da combinação entre uma forte valorização dos preços, baixos salários, insuficiência de oferta, fragilidade do mercado de arrendamento, subutilização do parque habitacional existente, uma distribuição territorialmente desequilibrada do Estado e da atividade económica, e uma excessiva dependência do crédito hipotecário a taxa variável.

Por isso, também as soluções terão de ser múltiplas. Será necessário construir mais, simplificar licenciamentos, reabilitar património devoluto, mobilizar habitações subutilizadas, incluindo mecanismos para combater fenómenos especulativos, reforçar a habitação pública, desenvolver um mercado de arrendamento mais profundo e estável, e promover modelos de financiamento habitacional menos dependentes do crédito a taxa variável. Mas será igualmente necessário pensar para além da própria política de habitação.

A política habitacional não pode ser completamente separada da política de desenvolvimento regional. Uma descentralização efetiva do Estado, incluindo a criação de um nível intermédio de governação com competências reais, e a dinamização económica do interior poderão contribuir, a prazo, para reduzir parte da pressão habitacional atualmente concentrada nas grandes áreas metropolitanas, promovendo simultaneamente uma distribuição mais equilibrada da atividade económica, do emprego e das oportunidades pelo território.

Do mesmo modo, uma economia mais produtiva, mais competitiva e capaz de gerar salários mais elevados constitui uma condição essencial para melhorar a acessibilidade habitacional de forma duradoura.

A habitação deixou de ser uma política social. Hoje, é uma das políticas económicas mais importantes para o futuro de Portugal. A sua resolução dependerá tanto das reformas do mercado habitacional como de reformas noutras áreas, permitindo construir uma economia mais produtiva, competitiva e geradora de prosperidade, capaz de sustentar salários mais elevados.

A verdadeira questão é decidir que modelo de sociedade queremos para as próximas décadas. Porque um país onde os trabalhadores não conseguem viver perto do emprego, onde os jovens não conseguem emancipar-se e onde a mobilidade residencial se torna um privilégio é também um país que cresce menos, produz menos e desperdiça talento. Mas também é verdade o inverso. Uma economia incapaz de elevar de forma sustentada a produtividade, a competitividade e os rendimentos dos seus trabalhadores terá sempre maiores dificuldades em garantir habitação acessível para uma parte significativa da população.

É precisamente por isso que a habitação deixou de ser uma política social. Hoje, é uma das políticas económicas mais importantes para o futuro de Portugal. A sua resolução dependerá tanto das reformas do mercado habitacional como de reformas noutras áreas, permitindo construir uma economia mais produtiva, competitiva e geradora de prosperidade, capaz de sustentar salários mais elevados.

Quanto mais tempo se adiar uma resposta estrutural e coerente aos bloqueios do mercado habitacional e a outras fragilidades estruturais da economia portuguesa, que penalizam a produtividade e o crescimento potencial, maior será o custo económico, social e demográfico da crise habitacional, particularmente para as gerações mais jovens, das quais depende o futuro do país.

Depois de anos de diagnósticos repetidos e sinais acumulados, o que se exige não é mais reconhecimento do problema, mas a capacidade de o enfrentar com políticas à altura da sua gravidade e persistência.