Rendas de casas “queimam” salários em Sines, no Funchal e ao longo do Algarve. Só 18 concelhos tiveram abrandamento

⚡ECO Fast

• O mercado de arrendamento habitacional em Portugal enfrenta um aumento significativo das rendas, com Sines a liderar com uma subida de 152% na última década.
• Dados do INE revelam que apenas 5% dos concelhos tiveram um crescimento de rendas inferior a 40%, enquanto Lisboa registou um aumento acumulado de 42,5%.
• A pressão sobre as rendas abrandou em 70% dos grandes municípios, mas a média nacional ainda subiu 8,8%, refletindo desigualdades regionais.

Os motivos dos alertas de autarcas, do lamento de inquilinos e da euforia de proprietários no mercado de arrendamento habitacional em Portugal estão espelhados nos dados relevados pelo Instituto Nacional de Estatística (INE) na última sexta-feira.

Ao longo desta década, só 5% dos concelhos do país tiveram crescimento da mediana do valor das rendas inferior a 40%, todos eles de pequena ou média dimensão. O primeiro grande município no ranking das subidas do valor do metro quadrado habitacional mais “suaves” é Lisboa, com um acréscimo acumulado de 42,5% na década, o que não pode ser dissociado do facto de, em 2020, já partir de uma base de preço elevada.

Da leitura da informação relativa aos 308 municípios do país efetuada pelo ECO/Local Online retira-se uma realidade regional flagrante: o litoral alentejano, terra de investimentos milionários no turismo, na indústria pesada e na digitalização, bem como o Algarve e ainda os concelhos madeirenses do Funchal e Santa Cruz, igualmente dominados pelo turismo, têm evoluído ao longo da década para valores em contramão com os salários portugueses.

Composta por cinco municípios, a sub-região Alentejo Litoral (considerada na ótica das NUTS III) tem três no “top 5” nacional dos maiores agravamentos ao longo da década.

No início da década, em 2020, o valor bruto do SMN era de 635 euros. Em 2026, está nos 920 euros. Analisada à luz destes valores, a mediana do valor dos novos contratos de arrendamento habitacional apresentada pelo INE desvenda uma tendência regional muito clara, em que, ao contrário do senso comum, as áreas metropolitanas de Lisboa e do Porto perdem claramente o foco.

Veja-se o caso de Sines: no início da década, uma família com dois salários mínimos (SMN) podia direcionar um deles para a renda de uma habitação com 100 metros quadrados, sobrando desse vencimento um pouco mais de 50 euros para as despesas da casa. Hoje, essa mesma família tem de aplicar o salário integral de um dos membros na casa e somar mais de metade do segundo vencimento familiar. Em alternativa, a família terá de se encolher em casa: em 2020, um SMN pagava 109 metros quadrados em Sines. Hoje só dá para 63 m2.

Entre 2020 e 2026, dos 308 municípios do país, Sines foi aquele onde houve maior disparo nas rendas: 152%. Se no início da década a renda de uma casa de 100 metros quadrados em Sines orçava em 581 euros, este ano já são necessários 1465 euros. Em 2020, um SMN pagava 109 metros quadrados em Sines. Hoje, só dá para 63 m2.

O mesmo exercício feito para a capital de distrito, Setúbal, revela um menor aperto: no início da década, um SMN cobria a renda de uma residência com 99 m2. Hoje, permite ter 83 m2. Na média nacional, a gestão de áreas para o mesmo rendimento baixaria de 114 para 105 m2. Realidades bem díspares da cidade que alberga o maior porto de águas profundas do país e investimentos com o centro de dados Start Campus.

Da leitura dos dados do INE, vê-se ainda que, no início da década, uma casa de 100 metros quadrados era inacessível para um SMN em 20 municípios. Este ano, isso acontece no dobro.

Entre a vintena de municípios que entraram nesta lista, destaca-se o encarecimento da habitação no Algarve. No início da década, Faro, Albufeira, Loulé, Lagos e Portimão já não permitiam arrendar uma casa de 100 metros quadrados com um SMN. Em 2026 somam-se Vila do Bispo, Vila Real de Santo António, Silves e Lagoa. Ou seja, atualmente, o valor de um SMN não cobre uma habitação com 100 metros quadrados em mais de metade do Algarve.

Curiosamente, verifica-se ainda na base de dados do INE analisada pelo ECO/Local Online, a capital algarvia é mais acessível que seis dos municípios da região e a mediana do preço da renda está até abaixo da média regional (9,8 euros por metro quadrado em Faro, contra 10,71 euros no Algarve).

No Algarve, há uma autarquia extra a crescer na sombra dos mais caros: Monchique foi em março de 2026 o sexto no país com maior encarecimento anual das rendas (27,6%), muito acima dos 11,5% da sua média na década.

Nota: Se está a aceder através das apps, carregue aqui para abrir o gráfico.

Tal é a pressão dos preços a sul que a média algarvia supera até os 10,36 euros da Área Metropolitana do Porto (AMP). A nível das regiões, a liderança dos preços pertence à Grande Lisboa (14,43 euros) e à Região Autónoma da Madeira (11,82 euros por metro quadrado).

Aqui, além do Funchal, também o município de Santa Cruz (10,66 euros), no qual está instalado o Aeroporto Internacional Cristiano Ronaldo, apresenta valores acima da média nacional dos 12 meses terminados em março (9,5 euros), e até do que municípios das duas áreas metropolitanas e que a própria AMP.

Nota ainda para os três concelhos algarvios que se destacam entre os 18 onde houve baixa do valor dos novos contratos de arrendamento nos 12 meses contados até março deste ano. Em Lagos, 100 metros quadrados tiveram um desvio mínimo de cinco euros (custam agora 1.200 euros), mas em São Brás de Alportel e Castro Marim, a redução foi de 4,3% e 5,7%, respetivamente.

Entre estes 18 concelhos em contraciclo, com queda dos preços a 12 meses, realçam-se ainda Odemira e Alcácer do Sal, dois dos cinco municípios do Alentejo Litoral. A lista segue para Norte: Castro Verde, Cabeceiras de Basto, Serpa, Moura, Salvaterra de Magos, Arganil, Santa Comba Dão, Celorico de Basto, Cabeceiras de Basto, Moimenta da Beira, Vila Flor e Vila Nova de Foz Côa. Já nos arquipélagos, as rendas baixaram na Calheta e na Horta.

Sines, Santiago do Cacém e Grândola: o pote de ouro para senhorios

O caso mais flagrante do disparo na média histórica do preço das rendas é o do litoral alentejano, com Sines, Grândola e Santiago do Cacém a atingirem valores dificilmente imagináveis no início desta década.

Segundo os cálculos do ECO/Local Online a partir dos dados do INE, em 2026 Sines bate todos os demais 307 em vários indicadores: maior subida acumulada desde 2020, maior subida anual e maior pressão sobre as rendas no último ano.

Nota: Se está a aceder através das apps, carregue aqui para abrir o gráfico.

No início da década, Sines era o 32.º município mais caro para arrendar. Dois anos depois já era o 20.º entre os 308 que compõem a divisão do território. Em 2024, era décimo. Chegados a 2026, o preço mediano por metro quadrado em Sines já é de 14,65 euros, exatamente duas vezes e meia os 5,81 euros por metro quadrado praticados nos novos contratos em 2020. Agora, só Lisboa, Cascais e Oeiras têm rendas mais caras.

Como demonstram os dados revelados pelo INE – e o ECO/Local Online constatou nas reportagens ali efetuadas nas últimas semanas –, arrendar uma casa em Sines ganhou uma dimensão que supera a maior parte da Área Metropolitana de Lisboa e não tem igual sequer na cidade do Porto, onde o custo mediano da renda por metro quadrado é de 14,29 euros.

Também quando analisamos a lista dos 40 municípios onde um salário mínimo não paga uma casa de 100 metros quadrados, a liderança da subida acumulada nesta década pertence a Sines (152%). Depois, vêm Grândola (115%) e Santiago do Cacém (113%), três dos cinco concelhos da divisão sub-regional NUTS III Alentejo Litoral. Os três seguintes são Santa Cruz (99,6%), Moita (95,7%) e Funchal (89%).

Assim, neste grupo (SMN vs. 100 m2), dos seis concelhos do país onde as rendas mais subiram nos 12 meses terminados em março 2026, três estão em torno do projeto industrial e tecnológico de Sines (e da explosão turística verificada entre a Troia e Melides), dois na Madeira e um na margem sul do Tejo. Esta zona coloca ainda Barreiro, Palmela e Sesimbra no top 10 das maiores subidas no país desde o início da década.

Pressão sobre as rendas abranda em 70% dos grandes municípios

Da análise aos dados do INE, um elemento relevante é o da pressão sobre o valor das rendas. Neste indicador, a conclusão nega o senso comum.

Numa relação entre a média histórica de subida do preço do metro quadrado ao longo desta década e o crescimento específico do preço das rendas no último ano, a conclusão é de alívio em 17 dos 24 municípios com mais de 100 mil habitantes.

É inegável que os valores praticados nos novos arrendamentos continuam a aumentar em Portugal, mas a pressão sobre o preço das rendas ao longo dos 12 meses contados de março de 2025 a março de 2026 abrandou na maioria dos municípios com mais de 100 mil habitantes.

Nota: Se está a aceder através das apps, carregue aqui para abrir o gráfico.

Apesar de a mediana das rendas em Portugal ter registado um aumento de 8,8% nos 12 meses entre março de 2025 e março de 2026, trata-se de um crescimento 0,5 pontos percentuais (p.p.) abaixo da média histórica dos últimos seis anos, a qual se cifrou em 9,3%.

Por regiões, duas tendências se destacam: desde 2020, dos 308 municípios portugueses, dez tiveram uma evolução do valor das rendas por metro quadrado para, pelo menos, o dobro do valor. Desta dezena de concelhos, três estão no Alentejo Litoral. De facto, em nenhum outro lado do país se nota tanto o agravamento.

Se considerarmos apenas os grandes municípios (mais de 100 mil habitantes), Guimarães, Gondomar e Famalicão são os três com maior pressão sobre as rendas no último ano. Registe-se que Almada, quarto da lista, é o primeiro concelho entre estes 24 a situar-se a sul do Douro.

Os novos contratos nas casas vimaranenses nos 12 meses terminados em março subiram 14%, aprofundando a pressão sobre as rendas, quando considerados os 10% que se verificavam, em média, desde o início da década.

Ainda em estado de pressão acrescida (isto é, com a diferença do crescimento das rendas no último a ser pelo menos 1 ponto percentual à sua média histórica da última década) encontram-se Leiria e Coimbra. Além destas seis autarquias, só Oeiras se junta ao grupo de grandes municípios onde a evolução da renda de 2025 para 2026 superou a média verificada ao longo desta década.

Cruzando os dois géneros de municípios acima referidos — os de maior dimensão e aqueles onde o valor do salário mínimo não chega para uma casa de 100 metros quadrados –, verificam-se diferenças claras.

Nos primeiros, o aumento da pressão sobre as rendas no último ano verificou-se em Guimarães, Gondomar, Famalicão, Almada, Leiria, Coimbra e Oeiras. De fora ficam, por exemplo, Lisboa e Porto. Apesar de terem registado subidas nas rendas no último ano, ficaram menos pressionadas por aumentos do que quando avaliando a média histórica desta década.

Na ótica regional, Algarve e Alentejo Litoral voltam a ganhar relevo. A sul, a mediana das rendas no último ano acelerou para lá do valor médio da década em Albufeira, Lagoa e Tavira. Já no litoral alentejano, Sines manteve o pé no acelerador, mas em Santiago do Cacém e Grândola os senhorios abrandaram a euforia em novos contratos. No caso da “vila morena”, está no top 10 dos concelhos do país que mais alívio sentiram na subida das rendas.

O mesmo acontece na vizinha Alcácer do Sal, autarquia com um histórico curioso: se em 2020 os dois concelhos tinham uma mediana por metro quadrado similar, com uma residência de 100 metros quadrados abaixo dos 500 euros (487 em Grândola e 402 na capital do Sado), Grândola foi-se afastando até que em 2024 Alcácer a superou na mediana das rendas.

Só que, num único ano, de 2024 para 2025, dá-se um disparo de 40% em Grândola, que contribui em grande medida para colocar o preço das rendas neste concelho no top nacional. Ressalve-se que o INE não revela o número de contratos, indicador com tanto maior potencial para alteração dos preços quanto menor for a massa crítica da análise.

Enquanto isso, já este ano durante o primeiro trimestre, Alcácer do Sal teve mesmo uma redução homóloga de 1,9% do valor do metro quadrado, que agora está nos 7,83 euros.

Além de Grândola e Alcácer do Sal, também Santiago do Cacém aparece entre os 30 municípios com maior redução da pressão das rendas em 2026 (o que não revela a acessibilidade à habitação, mas tão só que nos 12 meses até março o crescimento dos preços esteve abaixo da média da década). Se de 2022 a 2025, o valor mediano do metro quadrado em Santiago do Cacém disparou sempre acima de 20%, em 2026 a subida foi de “apenas” 5,8%, abaixo da média nacional de 8,8%.