A revolução milionária em curso no litoral alentejano

Sábado de julho, parque de campismo da Galé, em Melides: para ali chegar, segue-se o Google Earth, não se podendo confiar nas placas na estrada nacional, já que têm sido consecutivamente furtadas. Passa-se a cancela e atravessa-se o parque despido de tendas, com meia-dúzia de casas pré-fabricadas usuais nestes espaços e, invulgar, um aglomerado de gruas ao alto e até lá longe, já em preparação da construção do que será a urbanização de luxo exclusiva de nomes como George Clooney e Nicole Kidman. Neste pedaço de Grândola, a revolução faz-se com milionários.

Por aqui avista-se o Costa Terra, empreendimento de norte-americanos que vendem um novo cantinho de areia dourada na Europa. “O Costa Terra é um projeto super-especial, super-exclusivo, não se vende por ninguém a não ser por eles próprios”, explica Maria Empis, co-responsável da divisão Residencial da imobiliária. “Nós bem podemos querer vender, que não conseguimos. Vêm muitos americanos. É um clube, e é muito dinamizado no próprio clube”, explica. O próprio site da Discovery Land, proprietária dos terrenos, incluindo os do parque de campismo, parece orientado para não europeus, prometendo “o luxo simples do viver europeu”.

Largos minutos depois, vencida a descida íngreme e sinuosa, um extenso areal em Melides, numa zona concessionada com bar e nadadora-salvadora, praticamente deserto, apesar do calor. Lá em cima vemos uma vedação a ameaçar tombar da beira da arriba, que assinala a região demarcada do prometido “pedaço de paraíso”.

Depois de várias mãos, a última das quais de Pedro Queirós Pereira, acabou nas dos norte-americanos da Discovery Land. “Eles não estão desesperados em vender”, diz Maria Empis, uma das responsáveis da divisão de mercado residencial da JLL. A imobiliária bem tem tentado promover o empreendimento, mas os norte-americanos preferem gerir por si. De qualquer modo, há ganhos, já que “tem impacto em todas as vendas na Comporta, porque depois há outros que são atraídos, mas que não conseguem comprar na Costa Terra e vão comprar noutros empreendimentos. Isto para a Comporta é ótimo!”

[O Costa Terra] tem impacto em todas as vendas na Comporta, porque depois há outros que são atraídos, mas que não conseguem comprar na Costa Terra e vão comprar noutros empreendimentos. Isto para a Comporta é ótimo!

Mas nem todos concordam com este efeito positivo, desde associações ambientais – a Quercus conseguiu parar durante anos o Costa Terra – até aos que procuram aceder à praia e, ou são obrigados a mostrar a identificação, como acontece no parque de campismo de Melides, ou enfrentam o obstáculo física de empreendimentos turísticos e só acedem às praias concessionadas por caminhos improvisados ou após longas caminhadas.

Em julho, a Agência Portuguesa do Ambiente revelou as conclusões de um estudo de acessos nos 45 km de linha de costa no concelho de Grândola ordenado pelo Governo, e que vão de Tróia a Melides, e apresentou exigências.

O presidente da autarquia, debaixo de fogo há vários anos por os Executivos comunistas de Grândola terem desenvolvido um Plano Diretor Municipal (PDM) que abre portas aos empreendimentos que pululam junto à costa, vem agora a terreiro denunciar infrações. Entre elas, a retirada das placas de sinalização da Praia da Galé, na EN261, junto a Melides, consecutivamente retiradas por alguém que António Mendes não descarta que sejam os próprios promotores. Isto, para, alegadamente, condicionar o afluxo de turistas à praia a que se acede através do parque de campismo que a Discovery Land adquiriu em 2021, para expandir o seu empreendimento.

Se disser que um ou dois promotores procuram restringir o acesso das pessoas à praia, isso é verdade, nós estamos a lutar contra isto.

Com a auditoria da APA, ficou claro, diz o autarca, a natureza pública do acesso através da propriedade da Costa Terra. “Há aqui dois ou três pormenores que foram corrigidos agora. O acesso era público, nomeadamente aquele da praia do parque de campismo da Galé, que sempre foi por ali”.

Uma das medidas foi a imposição aos promotores imobiliários de colocarem placas a assinalar o acesso à praia. “Não estava claro, agora fica mais claro. Se disser que um ou dois promotores procuram restringir o acesso das pessoas à praia, isso é verdade, nós estamos a lutar contra isto”. Sobre a inspeção ordenada pelo Governo, considera que “foi importante para todos perceberem que não é assim como querem”.

“Em dez anos mudou tudo”

Miguel Guedes de Sousa, presidente da Amorim Luxury responsável do JNcQUOI Comporta, propriedade que dispõe, efetivamente, da sua própria praia, tem outra perspetiva: “Espaço e praia não faltam. O que falta é coragem política, visão estratégica e uma gestão pública articulada. O que falta é criar acessos, estacionamentos públicos gratuitos ou subsidiados pelas autarquias, e garantir transportes regulares para as praias. Precisamos de soluções estruturadas, pensadas para servir todos, e não de mais ruído inconsequente“, afirmou em junho, numa entrevista ECO Avenida. “A verdadeira democracia está em dar liberdade de escolha: Praias com mais serviços e conforto para quem quer e pode pagar. E praias com serviços mais simples, gratuitas, organizadas e financiadas pelos impostos que todos já pagamos. Exigir aos privados o que o Estado não faz é profundamente injusto. Somos nós que suportamos os custos com nadadores-salvadores, limpezas e operações, muitas vezes com prejuízo, para garantir segurança e dignidade a todos os que usufruem da costa“.

António Mendes, autarca comunista em limite de mandatos, e que já governara de 1976 a 1989, assume ser necessário criar mais zonas de praia concessionada nos longos quilómetros de costa onde estas cabem. “Queremos praias que possam ser concessionadas, que tenham equipamento e que as pessoas tenham segurança”.

Espaço e praia não faltam. O que falta é coragem política, visão estratégica e uma gestão pública articulada. O que falta é criar acessos, estacionamentos públicos gratuitos ou subsidiados pelas autarquias, e garantir transportes regulares para as praias. Precisamos de soluções estruturadas, pensadas para servir todos, e não de mais ruído inconsequente

A JLL, que em setembro abrirá uma loja nova no Carvalhal – “se calhar vai ser a grande promenade da zona”, antevê Maria Empis, apontando ao comércio de lujo que para aqui se prevê –, descreve a região como tendo “muita dinâmica”, embora a chegada das casas ao mercado se faça “devagarinho”. Com a carteira de imóveis em venda dividida entre comercialização de empreendimentos e o mercado de casas já existentes na zona antes da vaga de empreendimentos, têm sido estas últimas as que fazem mexer o mercado imobiliário, explica Maria Empis.

“Em dez anos mudou tudo” no mercado imobiliário da região, diz, com evoluções galopantes nos preços, num paralelo que não encontra em Portugal. “Assim a mudar da noite para o dia, nunca vi. É mesmo uma mudança completamente radical dos valores. Lembro-me que na crise financeira de 2011, o empreendimento mais caro que se vendeu foi o Estoril Sol, em Cascais, por 8000 euros o metro quadrado, e nós achámos que era uma coisa completamente louca. Agora, não há empreendimento que se venda nesta região por menos de 8000 euros”.

Na Comporta, viu subidas que chegam a triplicar preços no espaço de cinco anos, principalmente em edifícios para reabilitação. Desde 2017, “no segmento high-end, os preços subiram 4,4 vezes”. Maria Empis justifica esta oscilação com oferta “limitada e altamente segmentada, com forte presença de propriedades de luxo e baixa densidade de construção”.

“Até agora temos visto muito barulho, muito burburinho, mas não há assim tanta coisa que se possa efetivamente vender. As novas construções de que se ouve muito falar, têm vindo relativamente devagar. Muitas exigiram grandes infraestruturações”, pelo que demorará “até estarem no ponto de começarem a ser vendidas”, explica. “Trazer pessoas em massa para a Comporta vai demorar pelo menos dois anos”, diz Maria Empis.

No caso do JNcQUOI, a primeira fase com 27 casas, das quais 17 estavam já vendidas em junho, estará pronta daqui a três anos, assegura o empresário. Contudo, Miguel Guedes de Sousa alerta para a falta de infraestruturas: “É o destino, sem margem para dúvidas, de maior qualidade que existe em Portugal e vai ser um dos grandes players deste mercado de alto rendimento na Europa e no mundo nos próximos dez anos. [Mas] deveria haver uma estratégia comum, um hospital, os transportes públicos. Onde está o aeroporto? Onde está o heliporto?”

A transição da Comporta 1.0 para 2.0 com a queda dos Espírito Santo

Ficou famosa a expressão de um dos membros do clã Espírito Santo quando, há uma dúzia de anos, em plena intervenção da “troika”, referiu a prática de “brincar aos pobrezinhos” na Comporta (expressão que viria a merecer um pronto pedido de desculpa da própria, ressalvando ter sido mal interpretada na entrevista que deu ao Expresso). A famosa família e o seu grupo eram ainda então donos de um vasto património imobiliário, que com a derrocada do BES e do Grupo Espírito Santo se foi desmembrando. Foi o fim da Comporta 1.0. Com a explosão de oferta prestes a chegar ao mercado, “vem aí a Comporta 2.0”, vaticina a responsável da JLL.

Só para a Herdade da Comporta havia investimentos planeados superiores a mil milhões de euros. Esta, tal como a Herdade do Pinheirinho, recebeu o selo de projeto de Potencial Interesse Nacional (PIN). Em década e meia, mais empreendimentos começaram a surgir ao longo da costa na ligação de Tróia a Melides e as críticas ao excesso de construção, inflacionamento de preços e restrições ao acesso público às praias dispararam em tandem.

A Herdade do Pinheirinho, adquirida pela VIC Properties em 2020, é um dos locais que está a fazer mexer o imobiliário da região. Incluídos nos 1,7 mil milhões de euros previstos em investimento nestes cerca de 400 hectares contam-se dois hotéis, dos quais foi já anunciado o Six Senses Comporta. Há também uma janela de oportunidade que está a ser transposta por “pequenos promotores que compram uma série de lotes de terreno para depois vender”, conta Maria Empis.

Na lista de grandes projetos estão o Dunas e a Torre, em desenvolvimento pela Vanguard e por Paula Amorim, promotora do JNcQUOI (que o ECO visitou em exclusivo nacional) em terrenos da Herdade da Comporta. Só no espaço da família Amorim caberão 650 milhões de euros de investimento.

Há ainda o projeto Praia, de Sandra Ortega (a herdeira do império Inditex, dona da Zara, que há uma década adquiriu três lotes à Sonae Capital), bem como o Comporta Beach & Golf Resort (hotel de cinco estrelas, 37 moradias e 71 apartamentos), da portuguesa Coporgest, previsto para 2027 e com um investimento de 180 milhões de euros. E haverá ainda o projeto da Norfin, do grupo Arrow, com a requalificação do Tróia Resort, adquirido à Sonae, e que inclui a marina.

A estes somam-se outros ao longo dos apetecíveis 45 km de costa, mas a mancha territorial desta nova vida do litoral alentejano vai conquistando território mais interior. É o caso do Numa Comporta, já a caminho de Grândola e com uma moradia V4 acima dos três milhões de euros no site da imobiliária Fine&Country. E até já a cidade de Alcácer do Sal entrou no roteiro, com o projeto Olive Green Residences a colocar um T1 de 65 metros quadrados por 356 mil euros e um T4 supera o milhão de euros. Iniciado no final de junho, já tinha à data 80% dos fogos vendidos.

Na parte Norte da faixa litoral, o Pestana Tróia Eco Resort marcou a chegada do grupo hoteleiro de Dionísio Pestana à região, com um investimento que superou 100 milhões de euros. Foi também um grande dinamizador do mercado imobiliário, nota a JLL.

Informações recolhidas pela imobiliária para o ECO revelam o seguinte:

• Entre 2015 e 2024 foram vendidas 2.897 unidades, sendo que o grande salto se registou em 2018, impulsionado pelo mercado de usados, e não pelo mercado de imóveis novos.
• A partir de 2019, começa a verificar-se crescimento também ao nível da nova construção (até então ainda incipiente).
• O ano de 2021 marca o boom da nova construção, coincidindo com a entrada da JLL no mercado da Comporta. O Pestana Tróia Eco-Resort, cuja comercialização se iniciou em 2021, teve um contributo determinante para este incremento, a par do Tróia Resort da Sonae.
• Entre 2021 e 2024 registaram-se 1.583 vendas, o que demonstra que mais de metade das transações dos últimos 9 anos neste eixo ocorreram a partir de 2021, impulsionadas pela nova construção.
• Entre 2015 e 2024 verificou-se um crescimento de 85%.
• De 2022 a 2024, foram vendidas 1.103 unidades no mercado.

No Tróia Eco-Resort, a exigência ambiental arrastou o processo de licenciamento por oito anos, explicou, em novembro de 2023, o responsável de desenvolvimento do grupo José Roquette, ao ECO. O grupo lançou ainda projetos na Comporta e nos Brejos da Carregueira, ambos completamente vendidos antes da conclusão.

Nos Brejos da Carregueira, a explicação do negócio feita pelo braço direito do fundador do grupo Pestana mostra bem a disparidade do mercado no início da década e hoje: “Comprámos o terreno à Câmara [de Alcácer do Sal] em hasta pública, depois de a primeira ter ficado deserta. A Câmara quis fazer uma segunda hasta pública e tinha muito receio que ficasse novamente deserta. Hoje, quando as pessoas passam lá e questionam como conseguimos comprar o terreno, dizem que tivemos sorte de conquistar este lugar. Apenas participámos numa hasta pública que não teve mais ninguém a participar”. Roquette sintetizava assim a sua estranheza: “A vizinhança de Brejos tem capital mais do que suficiente para tomar conta daquele lugar”.

O negócio foi fechado em fevereiro de 2021 por quase sete milhões de euros, cerca de 100 mil euros acima do valor base colocado pela autarquia. Localizado a escassas centenas de metros da praia, contém 59 lotes residenciais com projeto aprovado. Na imobiliária Cluttons, um só destes terrenos, com 1141 metros quadrados, surge à venda por 985 mil euros, quase 15% do que o grupo pagou à Câmara de Alcácer do Sal há quatro anos pela totalidade dos 59 lotes (entretanto, investiu nas infraestruturas básicas).

O site do Pestana Hotel Group promove assim o local: “Localizado na histórica propriedade da família Espírito Santo, a aldeia de Brejos da Carregueira de baixo, [pontuação existente no site] já foi destino de férias bem conhecido a nível mundial – Madonna, Angelina Jolie, Rania da Jordânia, Nicolas Sarkosy, Carla Bruni, Philippe Stark ou Christian Louboutin, entre outras figuras públicas, passaram, nesta zona, muitos dias das suas férias”.

Assegurar vida anual num modelo “Lisbon Country Club”

Esta capacidade de atrair estrelas é, precisamente, um dos atributos da região. “Estes projetos vendem, têm atraído vários famosos, que atraem outros”, sintetiza Maria Empis.

Os sites de imobiliárias como a Cluttons e a JLL mostram-nos a realidade de outro dos empreendimentos da zona, o Spatia Melides, 170 hectares de terra prometida na Herdade do Pinheirinho que se somam ao empreendimento Spatia Comporta, distanciado cerca de 15 km para o interior. Os preços das frações ainda por vender variam entre 3,99 milhões de euros para uma moradia V3 e os 14,7 milhões de euros para uma casa com dez quartos.

Já a Cluttons vende uma moradia com quatro quartos por 6,85 milhões de euros, descrevendo um “resort de 5 estrelas com acesso exclusivo às praias desertas do litoral alentejano, com vista para as águas azuis do Atlântico, sobre dunas de areia, num santuário natural ainda preservado”.

Até quando durará a preservação é a questão para muitos, entre a proliferação de projetos, alguns deles PIN, e os largos milhares de proprietários, turistas e trabalhadores que passarão a dirigir-se ali. “Nós não vamos estragar nada, vamos proteger, e esse modelo tem custos”, defende o responsável pelo JNcQUOI, Miguel Guedes de Sousa.

Os PIN são matéria alheia à Câmara, garante o autarca de Grândola. António Mendes defende-se das críticas: “Isso não é connosco, é com a APA e ICNF. Não há projeto nenhum no concelho de Grândola, na faixa costeira, que não tenha tido a aprovação do ICNF e da APA”.

Ativa na região, a imobiliária Engel & Völkers reconhece ao ECO que o litoral Alentejano ganhou prioridade “pela sua procura internacional crescente, pelas características únicas da oferta imobiliária e pelo seu potencial de valorização a médio e longo prazo”. Por áreas, a Comporta é um dos locais “mais emblemáticos do mercado de luxo em Portugal, atraindo celebridades, investidores e compradores exigentes” ao passo que Melides “vive atualmente uma fase de forte expansão, com novos projetos de autor e um posicionamento muito ligado à natureza e à privacidade, complementando a oferta da região”.

Melides ganhou espaço nas notícias com o hotel do designer de calçado Christian Loubotin, mas tem outros investidores internacionais destacados, como o arquiteto Vincent Van Duysen, dono da Casa M, que ganhou espaço em revistas internacionais da especialidade, e que foi convidado para autor do projeto do JNcQUOI na Comporta. Só o facto de incorporar o seu traço valorizará as casas do empreendimento em 20%, defende Miguel Guedes de Sousa.

Estrategicamente, é muito importante termos as pessoas ao fim-de-semana. Aquilo não é um sítio sazonal. É um Lisbon Country Club

Outra residente notável de Melides é a herdeira do império Cinzano, condessa Noemi Cinzano, de cuja casa se vê a Lagoa de Melides e que se tornou uma defensora pública daquele habitat. A condessa chamou o designer de calçado Louboutin, Phillippe Stark e Van Duysen, e juntos lançaram o projeto de agricultura sustentável Interdital Melides.

A Engel & Völkers identifica, precisamente, a “procura internacional consistente” e “uma valorização acentuada desde 2015, especialmente em zonas como Comporta e Melides, onde a escassez de oferta e o posicionamento premium do destino impulsionaram os valores médios de venda”.

Entre os compradores destacam-se, na compilação feita pela JLL para o ECO, EUA, Brasil, França, Norte da Europa e Reino Unido. O preço médio constatado pela JLL na região é de 1,3 milhões de euros, balizados entre 5500 euros e 12 mil euros por metro quadrado.

Estes valores disparam dentro do JNcQUOI, entre 15 mil e 28 mil euros, e dá-se preferência a quem viva em Portugal, nacional ou não. “Estrategicamente, é muito importante termos as pessoas ao fim-de-semana. Aquilo não é um sítio sazonal”, acentua Miguel Guedes de Sousa, “é um Lisbon Country Club. Se começássemos a vender casas a multimilionários fora de Portugal… estão fora, vêm poucas vezes por ano. Não é isso que pretendemos, queremos que a Comporta tenha vida”.