Trezentas mil casas

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• A escassez de habitação em Lisboa e no Porto é alarmante, com um défice de 300 mil casas em relação ao crescimento das famílias na última década.
• O Banco de Portugal revela que, entre 2021 e 2024, formaram-se 35 mil famílias anualmente, enquanto apenas 22 mil casas foram concluídas, subestimando a real necessidade habitacional.
• A proposta de um plano ambicioso visa construir 300 mil casas em dez anos, exigindo uma execução eficaz e uma abordagem inovadora para resolver a crise habitacional.

Quem aterra em Lisboa vê-os da janela do avião, por todo o lado: os baldios. Manchas de erva entre quarteirões inteiros, pátios de fábricas sem telhado, quarteirões que nunca se fecharam. Depois, andando a pé, vê-se o resto. Vivo entre as Amoreiras e Campo de Ourique, um dos bairros mais caros do país, e, por todo o lado, um prédio com as janelas entaipadas ou um lote vazio com um muro de blocos e um cartaz descolorido. Trabalho no Beato, onde é pior: armazéns abandonados, fábricas do século XIX com o telhado no chão, hectares de asfalto partido entre a linha do comboio e o rio. E o Porto é a mesma cidade com outra topografia: Campanhã, o Freixo, as ilhas do Bonfim, quarteirões inteiros da Baixa que a reabilitação dos últimos quinze anos tocou por fora e deixou vazios por dentro.

Do outro lado do balanço há um número do Banco de Portugal. No Boletim Económico de junho, o banco atualizou a conta que tinha feito em dezembro passado: na última década, a construção nova ficou cerca de 300 mil casas atrás do crescimento do número de famílias. Entre 2021 e 2024, formaram-se cerca de 35 mil famílias por ano e concluíram-se cerca de 22 mil casas.

O banco avisa que a conta subestima as necessidades, porque só conta a procura de residência principal por famílias residentes: deixa de fora os não residentes, o alojamento local e as segundas casas. E nota que em 2025 o fosso anual quase fechou, com 26.700 casas concluídas e a imigração líquida a cair para metade. É verdade, mas não é suficiente: O país só igualou a procura no ano em que a procura fugiu. O buraco de 300 mil continua lá.

A Grande Lisboa e o Grande Porto, onde vivem 5,2 dos 10,6 milhões de portugueses, onde está mais de metade do emprego e para onde vem quem chega de fora. As duas áreas metropolitanas licenciaram juntas, nos últimos dois anos, cerca de 17 mil fogos por ano, o plano pede o dobro durante dez anos, 200 mil casas na Grande Lisboa e 100 mil no Grande Porto, com os instrumentos que a lei portuguesa já tem, sobre terrenos que já existem, à custa de quem os deixou ao abandono e com o transporte a chegar antes das pessoas.

Trezentas mil casas é o número deste ensaio, e o sítio é o que a procura já escolheu: a Grande Lisboa e o Grande Porto, onde vivem 5,2 dos 10,6 milhões de portugueses, onde está mais de metade do emprego e para onde vem quem chega de fora. As duas áreas metropolitanas licenciaram juntas, nos últimos dois anos, cerca de 17 mil fogos por ano, o plano pede o dobro durante dez anos, 200 mil casas na Grande Lisboa e 100 mil no Grande Porto, com os instrumentos que a lei portuguesa já tem, sobre terrenos que já existem, à custa de quem os deixou ao abandono e com o transporte a chegar antes das pessoas.

É um plano que exige visão, ambição e capacidade de execução, três qualidades que têm sido escassas na vida pública portuguesa dos últimos tempos, e é por isso que vale a pena escrevê-lo por inteiro, para que se veja que o que falta não é lei, nem terreno, nem dinheiro. Mas, antes do plano, é preciso perceber o que está vazio, quanto cabe, quem ganha com o vazio e porque é que construir custa tanto.

Três vazios

Os Censos de 2021 contaram 47.478 alojamentos vagos em Lisboa, cerca de 15% do parque habitacional. Na Área Metropolitana são mais de 150 mil, e no país 723 mil, metade dos quais nem à venda nem para arrendar. Entretanto, os municípios de todo o país tinham registado, em 2023, 12.803 alojamentos devolutos. O Estado não sabe quantas casas vazias tem porque anda a contá-las, sem grande pressa, há muitos anos.

Do lado da construção, Lisboa licenciou 14.410 fogos entre 2022 e o primeiro semestre de 2025, cerca de 3.800 em 2024, o melhor ano da década. Ao ritmo do melhor ano, as setenta mil casas que este plano propõe dentro da cidade levam quase vinte anos. O Porto licenciou mais do que Lisboa no primeiro semestre de 2025, 2.300 fogos, e é uma cidade com menos de metade da população. Nenhuma das duas está perto do que precisa.

Os vazios são de três tipos, e cada um tem a sua causa.

1. O primeiro é a casa devoluta. O andar herdado e por partilhar, o prédio que ficou com as rendas congeladas de 1948 até 2012 e em que ninguém fez obras em setenta anos, o edifício de que o dono espera uma valorização que só existe se ele não fizer nada.
2. O segundo é a fábrica abandonada. A indústria saiu de Lisboa e do Porto nos anos 80 e 90 e deixou o edificado atrás: o Beato, Xabregas, Marvila, a Matinha e Braço de Prata em Lisboa; Campanhã, o Freixo e Ramalde no Porto. São centenas de hectares no meio da cidade, classificados como solo industrial em planos que já não descrevem nada, muitas vezes contaminados, à espera de que a câmara os reclassifique para que valham dez vezes mais.
3. O terceiro é o baldio entre prédios. O lote vazio no meio de uma rua consolidada, com infraestruturas à porta, que vale mais a esperar do que a construir, porque o IMI de um terreno para construção é pequeno, a licença é um risco de anos e o vizinho pode valorizá-lo de graça.

O primeiro destes vazios tem ainda uma causa jurídica só dele. A propriedade horizontal portuguesa funciona, na prática, como uma regra de unanimidade para demolir e reconstruir: basta um condómino para travar os outros onze. Um prédio de 1920 com doze frações e um herdeiro na Austrália não se refaz; espera-se que caia. Os prédios podres da cidade não são, na maior parte, um problema de dinheiro nem de vontade dos donos, que quereriam vender ou reconstruir; são um problema de regra, e resolve-se com uma regra, a dos dois terços, de que se fala mais à frente.

E há um quarto vazio, que é do Estado. No topo da Rua Artilharia Um, entre a Marquês de Fronteira e a Duarte Pacheco, há um terreno murado de 10,9 hectares. Vejo-o da minha janela. Foi o Quartel de Campolide, da Manutenção Militar, o Exército saiu, o quartel foi demolido em 2003, o terreno foi parar ao BES, teve um plano de pormenor aprovado em 2005 para um projeto chamado Campolide Parque, o BES implodiu, o terreno ficou no Novo Banco, o plano ficou no papel, e em janeiro de 2024 a Assembleia Municipal revogou o plano para “desbloquear” a urbanização, vinte anos depois de o ter aprovado. Onze hectares num dos sítios mais caros de Lisboa, com uma estação de metro prevista, vazios desde que me lembro, com um alvará de loteamento de 133 mil metros quadrados em vigor e um banco a tentar vendê-los a fundos estrangeiros.

A poucas centenas de metros, com vista para o Parque Eduardo VII, continua a funcionar o Estabelecimento Prisional de Lisboa, cujo encerramento o Orçamento do Estado de 2019 anunciou e cujo terreno tem, desde 2014, um plano de pormenor que prevê hotéis, habitação e uma cidade judiciária. A prisão continua lá. Somem-se os quartéis desativados ou meio vazios que o Exército tem por toda a cidade, listados para venda desde a lei de programação militar de 2019 e na maior parte por vender, e os dez terrenos municipais “esquecidos há décadas” que a câmara propôs vender em julho deste ano por um mínimo de 59 milhões. O maior proprietário de baldios de Lisboa é o Estado.

Quanto cabe

A objeção instintiva é que Lisboa e o Porto estão cheias. Estão vazias. Lisboa tem 100 quilómetros quadrados e 545 mil habitantes, cerca de 5.500 por quilómetro quadrado, o Porto tem 41 e 232 mil, cerca de 5.600. Paris, com a mesma área de Lisboa, tem 2,1 milhões de habitantes, 20 mil por quilómetro quadrado; Barcelona, também com cem quilómetros quadrados, tem 1,6 milhões, 16 mil. Lyon anda nos 11 mil, Milão e Nápoles nos 7.500, Copenhaga nos 7.000. Nas estatísticas, Madrid parece ter a densidade de Lisboa, 5.300, mas o município tem seis vezes a área e inclui campo; a almendra central é parisiense. Viena, Berlim e Munique ficam abaixo de Lisboa, mas têm municípios enormes com florestas dentro, e não servem de comparação.

Lisboa tem 100 quilómetros quadrados e 545 mil habitantes, cerca de 5.500 por quilómetro quadrado, o Porto tem 41 e 232 mil, cerca de 5.600. Paris, com a mesma área de Lisboa, tem 2,1 milhões de habitantes, 20 mil por quilómetro quadrado; Barcelona, também com cem quilómetros quadrados, tem 1,6 milhões, 16 mil. Lyon anda nos 11 mil, Milão e Nápoles nos 7.500, Copenhaga nos 7.000. Nas estatísticas, Madrid parece ter a densidade de Lisboa, 5.300, mas o município tem seis vezes a área e inclui campo; a almendra central é parisiense. Viena, Berlim e Munique ficam abaixo de Lisboa, mas têm municípios enormes com florestas dentro, e não servem de comparação.

As áreas metropolitanas são o contrário, espaço a mais e comboio a menos. A Grande Lisboa tem 3,35 milhões de habitantes em 3.000 quilómetros quadrados, 1.100 por quilómetro quadrado. O Grande Porto 1,86 milhões em 2.000, 900 por quilómetro quadrado. É um quinto da densidade da área metropolitana de Barcelona e um oitavo da da Grande Paris, com a agravante de que a densidade portuguesa está no sítio errado: quarenta anos de urbanização em mancha de óleo puseram a gente longe das estações e as estações longe de tudo. A Amadora e Odivelas são mais densas do que Lisboa, e as freguesias de Sintra ao longo da linha também: a gente amontoou-se onde a linha já existia. Dez minutos de comboio para lá delas, junto às mesmas linhas, há campos sem uma estação que os sirva e sem um plano que os permita. A densidade ficou onde a infraestrutura parou nos anos 80, e a infraestrutura parou onde a mancha de óleo a apanhou.

O mais revelador é a comparação de Lisboa consigo própria. Em 1981, a cidade tinha 808 mil habitantes, 8 mil por quilómetro quadrado, nos mesmos edifícios, com menos elevadores. O Porto tinha 327 mil. As duas cidades perderam um terço da população em quarenta anos enquanto as áreas metropolitanas cresciam, e perderam-na para os subúrbios e para o carro. Voltar à densidade de 1981 devolve a Lisboa 260 mil habitantes e ao Porto 95 mil: perto de 150 mil casas às dimensões das famílias de hoje, a metade da densidade de Barcelona. As setenta mil casas que este plano põe dentro de Lisboa não lhe pedem que se pareça com Paris. Pedem-lhe que volte a ser a cidade que era quando eu entrei na faculdade.

A cidade é a solução

Antes de discutir como se constrói, convém dizer porque é que se constrói aqui e não noutro sítio.

Edward Glaeser passou uma carreira a medir o que as cidades fazem às pessoas e ao planeta, e o resumo de O Triunfo das Cidades cabe em duas frases. A cidade densa é a máquina mais produtiva que os humanos inventaram, porque põe pessoas a aprender umas com as outras à distância de uma conversa: os salários, as patentes e as empresas novas por habitante sobem com a densidade em quase todos os países onde alguém os mediu. E a cidade densa é a forma de vida mais barata para o ambiente, porque um apartamento num prédio de seis pisos, com metro à porta e o emprego a vinte minutos a pé, gasta uma fração da energia de uma moradia com dois carros e trinta quilómetros de estrada por dia.

As famílias de Manhattan têm das pegadas de carbono mais baixas da América. Glaeser tira daí uma conclusão que os ambientalistas europeus ainda não entenderam: proibir a construção em altura no centro de uma cidade não protege o ambiente, empurra as pessoas para o subúrbio, para o carro e para a chaminé.

A conclusão para este plano é simples. Cada casa construída dentro de Lisboa ou do Porto poupa uma casa em Mafra ou em Paredes, dois carros, duas horas por dia de vida e uma parcela de campo. Construir na cidade não é a opção contra o ambiente. É a opção ambiental, e é a única que também é económica.

Quem ganha com a falta de casas

Se faltam casas, se as leis existem e se a cidade é onde se deve construir, falta explicar porque não se constrói. A resposta é que a falta de casas tem beneficiários, são muitos, e votam.

O primeiro é quem já tem casa. Sete em cada dez famílias portuguesas são proprietárias, e a casa é dois terços da riqueza das famílias. Cada ano em que se constrói pouco é um ano em que essa riqueza sobe sem que ninguém faça nada. Não há grupo de interesse mais extenso nem mais silencioso.

O segundo é o Estado. O IMT rendeu 2.146 milhões às câmaras em 2025, mais 24% do que no ano anterior, porque as casas valem mais e mudam de mãos por mais; uma câmara que licencia pouco cobra mais por cada casa que se vende.

O terceiro é o senhorio e o promotor instalados, que ganham com a escassez o que perderiam com a concorrência. E aqui há um paradoxo que vale a pena explicar: chamamos especuladores aos que constroem, quando o especulador, no sentido exato da palavra, é quem compra para esperar. O dono do baldio murado é o especulador; o promotor que enche o buraco é o único que aposta contra a escassez, e é a ele que a cidade trata como suspeito.

E o quarto é o vizinho. O proprietário da rua consolidada que se opõe ao prédio de oito pisos ao lado tem uma perda pequena e certa, a vista e o estacionamento, e ganha com a subida do preço da sua casa; os que ganhariam com o prédio, os que lá viveriam, ainda não moram ali e não votam ali. É a assimetria que os americanos batizaram como NIMBY, not in my backyard: todos os presidentes de câmara são eleitos pelos que já lá vivem, e nenhum pelos que gostariam de viver.

Duas coisas que este plano não faz, porque seria a resposta fácil e a resposta errada. Não ataca o alojamento local. Há quem proponha fechá-lo para devolver as casas ao mercado, é populismo aritmético e é mau para a cidade. O turismo é uma das indústrias que Lisboa e o Porto têm, o alojamento local é parte dela, e as casas que ele ocupa não entram nesta conta. O plano constrói habitação para além dele, não em cima dele. E não ataca os estrangeiros. Um país que perde um em cada três jovens precisa de quem chegue, e precisa sobretudo dos qualificados e dos ricos, que pagam impostos, criam empregos e compram casas novas se as houver. O problema de Lisboa não é ter gente a mais a querer viver nela. É ter casas a menos para a gente que quer. A única resposta séria à procura é a oferta.

Porque é que um liberal defende isto

Um liberal lê expropriação, plano e sociedade pública e franze o sobrolho. Deve franzir, e depois deve ler o resto, porque o urbanismo é o caso mais claro de externalidades que existe, e um liberal que não reconhece externalidades não é liberal, é distraído.

Quando cada proprietário decide sozinho, e pode bloquear sozinho, o resultado não é o mercado, é o impasse, que Ronald Coase explicou há mais de sessenta anos: com custos de transação altos, o direito de veto de cada um destrói o valor de todos. O reparcelamento, a venda forçada e a regra dos dois terços não são o Estado contra a propriedade. São o Estado a baixar o custo de transação para que a propriedade possa valer o que vale.

O valor de um terreno em Lisboa não vem do terreno. Vem da rua que a câmara abriu, do metro que o Estado pagou, da escola ao lado, do prédio do vizinho que fecha o quarteirão. E o valor que um baldio destrói também não é do dono, é o da rua inteira. Quando cada proprietário decide sozinho, e pode bloquear sozinho, o resultado não é o mercado, é o impasse, que Ronald Coase explicou há mais de sessenta anos: com custos de transação altos, o direito de veto de cada um destrói o valor de todos. O reparcelamento, a venda forçada e a regra dos dois terços não são o Estado contra a propriedade. São o Estado a baixar o custo de transação para que a propriedade possa valer o que vale.

O plano é, além disso, mais liberal do que o regime que substitui. Hoje, construir em Lisboa depende de uma licença discricionária, dada ou negada caso a caso por quem manda, sem prazo e sem regra escrita que permita prever a resposta. O plano troca a licença pela regra: um plano de pormenor público, com alturas e alinhamentos fixados de antemão, e o direito de construir tudo o que lá cabe sem pedir autorização a ninguém. É a diferença entre o funcionário e a lei. E a partilha da mais-valia com a cidade não é um imposto sobre o esforço; é o preço do que a cidade deu. Henry George percebeu isto no século XIX e os economistas liberais, de Friedman para cá, nunca o negaram: o imposto menos distorcivo que existe é o que incide sobre o valor do solo, porque o solo não foge nem trabalha menos. Um liberal que aceite que o Estado pague o metro e deixe a valorização inteira ao dono do terreno ao lado não está a defender a propriedade. Está a defender um subsídio.

As leis já existem

Aqui está o que quase ninguém sabe: a lei portuguesa tem instrumentos para forçar cada um destes vazios a mexer-se, e tem-nos há mais de quinze anos. O Regime Jurídico da Reabilitação Urbana, de 2009, dá à entidade que gere uma operação de reabilitação urbana nove instrumentos de execução: a imposição da obrigação de reabilitar e as obras coercivas, a empreitada única, a demolição, o direito de preferência, o arrendamento forçado, as servidões, a expropriação, a venda forçada e a reestruturação da propriedade.

A delimitação de uma operação de reabilitação sistemática vale, por si só, como declaração de utilidade pública para expropriar ou vender à força os imóveis abrangidos. A venda forçada é o instrumento mais útil e o menos usado: obriga o proprietário que não faz as obras ordenadas a vender em hasta pública a quem se comprometa a fazê-las, com as garantias da expropriação e uma indemnização nunca inferior à justa.

O Tribunal Constitucional validou-a em 2009. Em 2019, dois decretos-lei simplificaram o procedimento das obras coercivas e permitiram aos municípios agravar fortemente o IMI dos devolutos em zonas de pressão urbanística. O regime dos planos territoriais tem, desde 2015, as unidades de execução e o sistema de imposição administrativa, que é o reparcelamento à portuguesa: a câmara redesenha os lotes de um quarteirão e os proprietários entram com o terreno e saem com lotes urbanizados, queiram ou não.

E há o que mudou este ano. O Decreto-Lei 108/2026, que entra em vigor a 1 de outubro, reescreve o licenciamento: nas áreas em que os parâmetros urbanísticos estão definidos em planos de pormenor, unidades de execução ou loteamentos, a regra passa a ser a comunicação prévia, e a comunicação prévia deixa de ser uma verificação da câmara para ser uma declaração de responsabilidade do interessado, que paga as taxas, comunica o início e constrói. Onde há plano de pormenor, constrói-se por direito. Onde não há, continua o labirinto. O plano de pormenor passou a ser o interruptor da cidade, e a maior parte de Lisboa e do Porto está com o interruptor desligado.

Não falta lei. Falta uma entidade com mandato para a usar, terreno ‘assemblado’ e um plano fechado antes do primeiro tijolo. E isso já se fez em Portugal, mais de uma vez.

Já fizemos isto

Os bairros de Lisboa de que os lisboetas mais gostam foram todos feitos da mesma maneira, e a maneira é a que este ensaio propõe. A Baixa pombalina foi a primeira: depois do terramoto, o Estado desenhou a grelha, fixou o lote, a altura e a fachada, e redistribuiu os lotes novos pelos antigos proprietários em proporção do que cada um tinha antes, com o edifício já definido até à moldura das janelas.

Foi o primeiro reparcelamento da Europa, dois séculos antes de os alemães lhe darem nome. As Avenidas Novas e Campo de Ourique são o mesmo método cem anos depois. A partir de 1879, a câmara de Ressano Garcia abriu a Avenida da Liberdade e, nas décadas seguintes, as avenidas que hoje se chamam da República, Fontes Pereira de Melo, Duque de Ávila e as suas transversais, sobre terrenos que comprou ou expropriou; traçou os quarteirões, dividiu-os em lotes de largura regular, fixou a cércea, o alinhamento, a altura dos pisos e a regra da fachada, e vendeu os lotes um a um. Campo de Ourique foi loteado na mesma lógica, em grelha, nas décadas de 1880 a 1900.

Depois, durante quarenta anos, centenas de construtores civis e de pequenos promotores, cada um com o seu lote, o seu mestre-de-obras e o seu dinheiro, fizeram os prédios de rendimento que hoje se vendem como património. Nenhum arquiteto desenhou o bairro. Os prédios são parecidos porque a regra era uma e era pública, e são diferentes porque os donos eram muitos. É exatamente o contrário do que se faz hoje: hoje cada projeto é único, negociado caso a caso com a câmara, e o resultado é uma cidade sem regra e sem variedade ao mesmo tempo. A coerência urbana das Avenidas Novas não veio do controlo; veio do plano, que é o oposto do controlo.

Em março de 1993, dois decretos-lei delimitaram uma zona de intervenção de 340 hectares, cinco quilómetros de frente ribeirinha ocupados por uma refinaria, um matadouro, armazéns militares e uma lixeira, e criaram a Parque Expo, sociedade de capitais públicos, com poderes de expropriação, os poderes do Estado para desocupar e demolir, autorização para expropriar por utilidade pública urgente e isenção do licenciamento municipal regular. O plano de urbanização previa cerca de 7.500 fogos; a freguesia tinha 22 mil habitantes nos Censos de 2021. A Parque Expo foi extinta em 2018 e os seus bens passaram para o Estado e para a câmara. Fez-se em cinco anos o que a cidade não fizera em cinquenta, e o defeito é conhecido: a densidade foi baixa. À densidade de um bairro de Paris, os mesmos 340 hectares davam quarenta a cinquenta mil casas.

O Parque das Nações repetiu o método à escala industrial, e convém dizer com precisão o que ele teve, porque a memória guarda a Expo e esquece o mecanismo. Em março de 1993, dois decretos-lei delimitaram uma zona de intervenção de 340 hectares, cinco quilómetros de frente ribeirinha ocupados por uma refinaria, um matadouro, armazéns militares e uma lixeira, e criaram a Parque Expo, sociedade de capitais públicos, com poderes de expropriação, os poderes do Estado para desocupar e demolir, autorização para expropriar por utilidade pública urgente e isenção do licenciamento municipal regular. O plano de urbanização previa cerca de 7.500 fogos; a freguesia tinha 22 mil habitantes nos Censos de 2021. A Parque Expo foi extinta em 2018 e os seus bens passaram para o Estado e para a câmara. Fez-se em cinco anos o que a cidade não fizera em cinquenta, e o defeito é conhecido: a densidade foi baixa. À densidade de um bairro de Paris, os mesmos 340 hectares davam quarenta a cinquenta mil casas.

O Porto Vivo repetiu-o para os prédios podres. Criada em 2004, sociedade de reabilitação urbana com 60% do Estado e 40% da câmara, recebeu 500 hectares de Baixa e centro histórico que em quarenta anos tinham perdido metade da população e tinham mais de um quinto dos edifícios devolutos. Trabalhou quarteirão a quarteirão: 32 documentos estratégicos para 34 quarteirões e 719 edifícios. Nas Cardosas, fez o que este ensaio propõe: expropriou os prédios, construiu um parque subterrâneo com uma praça em cima, fez nascer 53 apartamentos novos onde havia ruínas, e seis milhões de euros de investimento público puxaram noventa de investimento privado. Em 2012 o Estado deixou de pagar a sua parte, a sociedade ficou municipal e a Baixa do Porto de hoje, com as suas virtudes e os seus defeitos, existe por causa dela.

E há a memória mais antiga, que a cidade esqueceu: os Olivais e Chelas, feitos pelo Gabinete Técnico da Habitação da Câmara de Lisboa nos anos 60 e 70, sobre terreno municipal expropriado, com escolas, comércio e metro desenhados no mesmo plano, cerca de vinte mil fogos; e Telheiras, feito pela EPUL, a empresa pública de urbanização que a câmara extinguiu em 2012 sem a substituir por nada. Lisboa soube construir bairros inteiros quando tinha o terreno e uma entidade encarregada disso. Deixou de ter as duas coisas ao mesmo tempo.

O que fazem os outros

Cada um dos três problemas tem, algures no mundo, uma solução que funciona há décadas.

Para o proprietário que bloqueia, a resposta é Singapura. Desde 1999, uma maioria de 80% dos proprietários de um edifício com mais de dez anos, medida por quota e por área, pode vender o prédio inteiro a um promotor, e a ordem do tribunal de estratos vincula a minoria, que é obrigada a vender. A 8 de setembro deste ano, o parlamento de Singapura baixou o limiar para 70% nos edifícios com 40 a 59 anos e para 65% nos que têm mais de 60, com o argumento de que uma barreira de 80%, pensada para condomínios de quinze anos, estava a congelar os de quarenta e cinco. Israel faz o mesmo com o pinui-binui: dois terços dos proprietários chegam para avançar com a demolição e reconstrução, e quem recusa sem razão responde por danos perante os outros. Nos dois países, o prédio velho tem um caminho para deixar de o ser que não passa por cair.

Para os baldios, a resposta é alemã e tem cem anos. A Umlegung é o reparcelamento obrigatório de um quarteirão: cada proprietário entra com o terreno que tem, a câmara redesenha os lotes, as ruas e os equipamentos, e cada um sai com lotes urbanizados em proporção do que trouxe, sem poder bloquear e sem perder valor. Usa-se aos milhares. Quando isso não chega, o código do urbanismo tem o Baugebot: a ordem de construir num prazo, sob pena de expropriação. Valência foi mais longe em 1994 com o agente urbanizador, o promotor que ganha em concurso público o direito de urbanizar um setor inteiro, com os proprietários a participar com o terreno ou a serem compensados; o mecanismo construiu cidades e abusou-se dele, e a lição dos relatórios do Parlamento Europeu que o condenaram é que funciona com compensação justa e sem ela é expropriação disfarçada.

Para fazer a cidade bairro a bairro, com transportes e equipamentos, a resposta é a sociedade pública de terrenos. Paris usa a ZAC: um operador público com poderes de preempção e expropriação, um plano, e a venda dos lotes a promotores com condições; Clichy-Batignolles fez 54 hectares e 3.400 fogos sobre uma antiga estação de mercadorias. Hamburgo fez a HafenCity com uma sociedade da cidade, 157 hectares de docas, cerca de 7.500 fogos, paga com a venda dos terrenos. Copenhaga pôs a By & Havn, sociedade pública de terrenos, a usar a valorização de Ørestad e do porto para pagar o metro. Viena tem o Wohnfonds, um banco de terrenos municipal que os põe a concurso entre promotores por qualidade e preço.

Para construir à escala de uma região, a resposta é holandesa e chama-se Vinex. Em 1995, o governo dos Países Baixos designou por decreto os sítios onde as cidades iam crescer, todos encostados a comboio e a autoestrada, pagou primeiro a infraestrutura e obrigou os municípios a assemblar o terreno; em dez anos construíram-se cerca de 455 mil casas, 7% do parque do país, em bairros que hoje são onde a classe média holandesa vive. Madrid fez o mesmo nos anos 90 e 2000 com os PAU, os programas de atuação urbanística: Sanchinarro, Las Tablas, Valdebebas, o Ensanche de Vallecas, mais de cem mil casas em consórcios entre a câmara e os proprietários do solo, com o metro a chegar primeiro. Viena construiu a Seestadt Aspern, 10.500 casas, sobre um aeródromo desativado, e abriu a linha de metro em 2013, antes do primeiro morador. Atenas está a fazer o mesmo sobre o velho aeroporto de Ellinikon, e Berlim sobre Tegel.

Para construir muito e barato, a resposta é Tóquio: zonamento definido por lei nacional, em doze categorias, construção por direito, sem veto local, cerca de 145 mil fogos iniciados por ano numa cidade que não cresce em população, e preços reais estáveis durante vinte anos. Auckland liberalizou as alturas em 2016 e a construção subiu de imediato; Minneapolis acabou com o zonamento unifamiliar em 2019; Houston cortou o lote mínimo para um quarto e ganhou dezenas de milhares de moradias em banda. Nenhuma destas cidades construiu uma casa. Deixaram de a proibir.

O que Bruxelas acrescentou

A União Europeia decidiu em 2025 que a habitação era um assunto seu, e o que fez ajuda este plano em três pontos e não o atrapalha em nenhum.

Em dezembro, a Comissão apresentou o primeiro Plano Europeu para a Habitação Acessível, com a conta de que a Europa precisa de construir mais de dois milhões de casas por ano, 650 mil acima do que constrói, e três peças concretas:

1. A revisão das regras de auxílios de Estado, que criou uma categoria nova de habitação acessível, distinta da habitação social, que os Estados podem financiar sem pedir autorização prévia a Bruxelas;
2. Uma plataforma europeia de investimento com o Banco Europeu de Investimento, que duplicou para seis mil milhões o seu financiamento à habitação;
3. E uma Estratégia Europeia para a Construção de Habitação, centrada na construção industrializada, na formação de trabalhadores e na redução dos encargos administrativos.

A 9 de setembro deste ano acrescentou a Lei da Habitação Acessível, uma proposta de regulamento que cria pela primeira vez o conceito europeu de “zonas sob pressão habitacional“, com uma metodologia comum para as identificar, e dá às autoridades nacionais e locais um quadro legal para tomar medidas proporcionadas nessas zonas sobre os usos não permanentes das casas, com limite de cinco anos por medida: o alojamento local profissional, mas também a vacância prolongada e as segundas casas, permitindo reservar casas novas a residentes e limitar o tempo que um imóvel pode ficar vazio. A proposta vem acompanhada de uma recomendação sobre a oferta, construção nova, aproveitamento dos devolutos, habitação social e simplificação do licenciamento, e segue agora para o Parlamento e o Conselho.

A Grande Lisboa e o Grande Porto são zonas sob pressão por qualquer metodologia que Bruxelas escreva, e já o são na lei portuguesa desde 2019. A parte acessível dos lotes que a sociedade põe a concurso, com teto de renda ou de preço, cabe na nova categoria de auxílios de Estado e financia-se sem notificação

O encaixe com este plano é direto. A Grande Lisboa e o Grande Porto são zonas sob pressão por qualquer metodologia que Bruxelas escreva, e já o são na lei portuguesa desde 2019. A parte acessível dos lotes que a sociedade põe a concurso, com teto de renda ou de preço, cabe na nova categoria de auxílios de Estado e financia-se sem notificação; a infraestrutura dos corredores é o que a plataforma do BEI existe para financiar; e a estratégia da construção é a pré-fabricação em série que a quarta peça do plano exige. A lei de setembro dá cobertura europeia à venda forçada dos devolutos, porque legitima limitar o tempo que uma casa pode ficar vazia numa zona de pressão. O que a lei também dá, e este plano não usa, é o poder de restringir o alojamento local: é uma ferramenta que fica na caixa, porque a resposta a Lisboa não é ter menos turistas, é ter mais casas.

Porque é que construir custa tanto

O custo de construção de uma casa nova em Lisboa anda entre 1.400 e 2.200 euros por metro quadrado, e o preço de venda entre 5.000 e 7.000. O betão não explica a diferença; explica-a o que está à volta dele. O índice de custos de construção de habitação nova subiu 4% em 2025 e 6,9% em maio de 2026, e em ambos os anos foi a mão de obra que puxou, com aumentos de 7,7% e 7,5%; a dificuldade de contratar é, segundo o regulador do setor, o fator limitativo mais significativo. Mas a mão de obra é a quarta de cinco causas, e a menor.

• A primeira é o tempo. Um licenciamento em Lisboa mede-se em anos, e o tempo tem preço: um terreno comprado por dez milhões e parado três anos à espera de uma licença custa, a 6% de custo de capital, mais dois milhões antes da primeira estaca. Esse custo entra no preço da casa.
• A segunda é a incerteza, e a incerteza é discricionariedade. Um projeto entregue na câmara não é avaliado contra uma regra; é apreciado por um arquiteto que pode pedir que se mude isto ou aquilo sem ter de dizer porquê, invocando uma “integração” ou uma “leitura” que não está escrita em lado nenhum, e cada pedido custa meses. Por baixo disso há uma equação que ninguém corrige: para o funcionário do urbanismo, decidir tem custo, porque uma decisão pode ser contestada, investigada e atribuída a um nome, e não decidir não tem custo nenhum, porque o processo parado não é de ninguém. Com esta equação, o sistema produz o que produz: atrasos sem autor. Quando ninguém sabe se a licença vem, quando vem e com que alturas, o promotor exige uma margem de risco, os bancos exigem outra, e só entram no jogo os que têm capital para esperar; os pequenos, que fazem prédios de doze frações em lotes de esquina, desapareceram. A incerteza é uma barreira à entrada e as barreiras à entrada são margens.
• A terceira é o processo construtivo. Cada prédio em Portugal é um protótipo: projeto próprio, plantas próprias, empreiteiro escolhido para aquela obra, tudo feito à mão no local por empresas com menos de dez trabalhadores, que são a quase totalidade do setor. Nada se repete, logo nada se industrializa, logo a produtividade é a de 1990.
• A quarta é a mão de obra, e é consequência das outras três: um setor que não sabe quanto vai construir no ano que vem não forma ninguém, não importa ninguém a tempo e paga o que for preciso na semana em que precisa.
• A quinta é a regra. O Regulamento Geral das Edificações Urbanas é de 1951 e fixa áreas mínimas por tipologia que fariam corar um construtor de Tóquio; o plano diretor de Lisboa exige lugares de estacionamento por fogo em bairros onde ninguém devia precisar de carro; a lei das acessibilidades, a térmica, a acústica e o elevador obrigatório são cada uma razoável sozinha e juntas fazem do T1 de quarenta e cinco metros quadrados, que é a casa que um jovem pode pagar, uma casa ilegal. O Bairro das Estacas, em Alvalade, que os arquitetos ensinam como o melhor conjunto de habitação do século XX português, não seria aprovado hoje: as áreas são pequenas de mais, os pilotis não têm estacionamento, os fogos não têm elevador. Temos regulamentos de ricos num país pobre, e cada metro quadrado que a lei obriga a construir a mais é um metro quadrado que alguém tem de pagar a mais.

Cada causa tem remédio, e os remédios são o plano.

O tempo resolve-se com o plano de pormenor e a comunicação prévia: onde os parâmetros estão fixados, não há licença a esperar, há uma declaração a entregar, e o terreno parado passa a custar dinheiro a quem o deixa parado, não a quem quer construir.

A incerteza resolve-se pelo mesmo caminho e por dois mais. Um catálogo de projetos-tipo aprovado com o plano, alturas, plantas e fachadas pré-verificadas, que qualquer promotor pode usar por direito, como Tóquio faz por lei e como Lisboa fez nos anos 50 com os prédios de rendimento que hoje se vendem como património.

E a inversão da equação de quem decide: prazos com deferimento tácito, que o decreto de maio consolida, para que o silêncio passe a ser a decisão mais cara; a regra de que qualquer pedido de alteração a um projeto cita a norma que o exige, por escrito, ou não existe; e a publicação, serviço a serviço, do tempo médio de decisão e do nome de quem decide. O urbanismo municipal só muda quando não decidir passar a custar mais do que decidir.

O processo construtivo resolve-se com volume: uma sociedade que põe a concurso cinquenta lotes com a mesma planta cria, pela primeira vez, a encomenda que justifica uma fábrica de módulos em Portugal, e é a encomenda que faz a fábrica, não o contrário; os japoneses fazem em fábrica uma casa em cada sete, os suecos as casas da IKEA, e nós ainda não fizemos as cinquenta primeiras iguais.

E a mão de obra resolve-se quando as três anteriores estiverem resolvidas: um setor com dez anos de encomenda à vista forma soldadores, negoceia vistos para os trabalhadores de que precisa antes de precisar deles, e paga salários que não sobem 8% ao ano porque não anda a leiloar gente entre obras.

E a regra resolve-se com a coragem de a reescrever: áreas mínimas de volta ao que o Bairro das Estacas tinha, fim dos mínimos de estacionamento num raio de meio quilómetro de qualquer estação, como Tóquio não os tem, e a possibilidade de o plano de pormenor fixar exceções fundamentadas ao regulamento geral. O IVA a 6% na construção de casas até um teto de preço, aprovado no pacote de setembro de 2025, faz o resto; sozinho não faria nada.

O plano

O plano tem um número, trezentas mil casas em dez anos, o buraco inteiro que o Banco de Portugal contou, posto onde a procura está: duzentas mil na Grande Lisboa e cem mil no Grande Porto, trinta mil por ano, o dobro do que as duas áreas metropolitanas licenciam hoje. Tem três anéis, uma entidade por metrópole, e nove peças.

Os três anéis são a cidade, os terrenos industriais e os corredores do comboio, e cada um leva cerca de um terço.

1. O primeiro anel é o que já se descreveu: as duas cidades, cem mil casas, setenta mil em Lisboa e trinta mil no Porto, nos devolutos, nas fábricas abandonadas e nos baldios entre prédios. É o anel mais caro por casa e o mais barato para a cidade, porque a infraestrutura já está paga e o emprego está à porta.
2. O segundo anel são os grandes terrenos industriais e militares das duas metrópoles, noventa mil casas, e é aqui que a lista tem nomes. Na Grande Lisboa: a Quimiparque do Barreiro, quatrocentos hectares de antiga química na frente ribeirinha, à espera desde 1990; a Margueira, em Almada, os estaleiros da Lisnave, com plano aprovado há vinte anos e nada construído; a Siderurgia Nacional no Seixal; a Trafaria; Sacavém e a frente de Loures; as docas de Alcântara; e, a partir do dia em que o aeroporto de Alcochete abrir, o aeroporto da Portela, quinhentos hectares no meio da cidade com metro, que é a maior oportunidade urbana que Lisboa terá neste século e que Viena, Berlim e Atenas mostram como se aproveita. No Grande Porto: a refinaria de Matosinhos, fechada em 2021, três a quatro centenas de hectares junto ao mar e ao metro; Campanhã e o Freixo; a frente de Gaia; a zona de Leixões. Cada um destes terrenos tem um dono que espera há décadas por uma reclassificação. O plano faz a reclassificação e cobra-a.
3. O terceiro anel são os corredores do comboio, cento e dez mil casas, e é a parte do plano que não tem precedente português e tem o melhor precedente europeu, o Vinex. Designam-se por decreto os sítios onde as metrópoles vão crescer, todos a menos de dez minutos a pé de uma estação existente ou a construir: a linha de Sintra quadruplicada, a linha da Azambuja, a linha de Cascais, o LIOS de Loures e de Oeiras, a margem sul do Tejo servida pela terceira travessia entre Chelas e o Barreiro, que o Governo decidiu com a linha de alta velocidade, e a nova cidade que Alcochete e o Montijo vão ser quando o aeroporto abrir. No Porto: as linhas do metro para a Maia, Gondomar, Valongo, Gaia e Matosinhos, a linha da Trofa, e as estações da alta velocidade. Dentro dos corredores, a nova lei dos solos de 2024 permite reclassificar solo rústico para habitação, e há muito solo rústico nas duas metrópoles que só é rústico no papel: hortas abandonadas entre urbanizações, encostas classificadas como reserva agrícola onde ninguém planta há trinta anos, terrenos a quinhentos metros de uma estação que um plano diretor de 1994 deixou de fora. Deviam ser requalificados, e a regra do plano é a que os torna requalificáveis sem escândalo: o terreno é assemblado pela entidade pública ao valor rústico mais uma margem, o plano fixa o que lá cabe, e a mais-valia da reclassificação, que é criada pela decisão pública e pelo comboio, não fica inteira com quem esperou. Fora dos corredores e sem essa partilha, a lei dos solos é uma lotaria; dentro deles e com ela, é o instrumento que faltava.

A entidade é uma por metrópole, e não uma por câmara. As áreas metropolitanas de Lisboa e do Porto são conselhos de presidentes de câmara sem executivo, sem orçamento e sem poderes; dezoito municípios de um lado, dezassete do outro, cada um com o seu plano diretor e o seu tempo.

A sociedade de regeneração metropolitana tem os poderes da Parque Expo e o método do Porto Vivo, capital do Estado e das câmaras, mandato sobre os três anéis por decreto, com medidas preventivas desde o dia da publicação, obrigação de se financiar com a venda dos lotes urbanizados, contas trimestrais e extinção programada aos dez anos. Recebe os terrenos públicos que estão dentro dos anéis, e o Estado tem muitos: ferroviários, militares, portuários, o aeroporto. Não é preciso lei nova para os poderes; está tudo no regime da reabilitação urbana, no regime dos planos e na lei dos solos. É preciso um decreto que os dê a alguém, um governo que o assine e trinta e cinco presidentes de câmara que percebam que a alternativa é continuarem a licenciar metade do que as suas metrópoles precisam.

As nove peças são as mesmas em qualquer anel.

• A primeira é um plano de pormenor por bairro, feito em doze meses e não em doze anos, com alturas, alinhamentos, escolas, jardins e paragens fechados no papel antes do primeiro lote ir a concurso. É o plano que liga o interruptor: a partir dele, tudo o que lá cabe constrói-se por comunicação prévia, sem licença, com a responsabilidade nos técnicos que assinam. Um plano de pormenor de Lisboa demora hoje mais do que a Expo demorou a construir. Doze meses é possível quando quem faz o plano é a mesma entidade que vai executá-lo.
• A segunda é o tratamento de cada vazio pelo instrumento que lhe corresponde. Para as casas devolutas: registo público, feito com os dados dos Censos e da água e da luz; IMI ao máximo que a lei já permite; ordem de obras com prazo de doze meses; e, no fim do prazo, venda forçada, com o dono a receber o valor justo e a perder o direito de esperar. Uma parte grande dos devolutos não tem dono que possa decidir, e é preciso dizer porquê. São heranças indivisas: o andar ficou de alguém que morreu, os herdeiros são cinco, dois vivem fora, um não fala com os outros, ninguém fez o inventário porque custa dinheiro e dá trabalho, e enquanto não se faz a partilha nenhum deles pode vender nem arrendar sem os outros, porque a lei exige o consentimento de todos.O Estado contou nos Censos 375 mil alojamentos vagos que não estavam à venda nem para arrendar, e uma fatia deles espera partilha há décadas. O remédio tem três partes: um prazo para o inventário, dois anos depois da morte, findo o qual o imposto sobre o imóvel indiviso sobe todos os anos; a regra de que uma maioria dos herdeiros, por quota, pode vender o imóvel com o produto dos ausentes depositado à ordem deles; e a venda forçada aplicada à herança como a qualquer proprietário, com o dinheiro a entrar na massa a partilhar. Um herdeiro na Austrália deixa de poder manter um andar vazio em Arroios por omissão.O mesmo se aplica às insolvências, que são a outra grande fábrica de devolutos: um prédio que pertence a uma empresa falida fica anos, às vezes uma década, à espera de que o tribunal e o administrador da insolvência o vendam, com os credores a disputar o preço e ninguém a fazer obras. A regra é a mesma: um prazo para a venda, dezoito meses, e a venda forçada a seguir, com o produto a entrar na massa insolvente como entraria qualquer outro.

  Para as fábricas e os grandes terrenos: o plano reclassifica o solo, e a sociedade expropria ao valor do uso atual, e não ao valor do uso futuro que o próprio plano cria; o proprietário que preferir fica como sócio, entra com o terreno e sai com lotes, à alemã. O património industrial que vale a pena fica, como a LX Factory ficou em Alcântara e o matadouro ficou em Campanhã; o resto é chão. Para os baldios entre prédios: reparcelamento do quarteirão, ordem de construir com prazo de três anos, e venda forçada a seguir. Para os corredores: assemblagem ao valor rústico, plano, infraestrutura, e lotes a concurso.

• A terceira é a regra dos dois terços. Em edifícios com mais de quarenta anos, uma maioria de dois terços dos proprietários, por quota e por área, pode decidir a venda em bloco ou a reconstrução, e a minoria é obrigada a vender ao valor justo, como em Singapura e em Israel. É uma alteração ao Código Civil de duas páginas, e é a única peça do plano que precisa mesmo de lei nova.
• A quarta é a construção. Os lotes urbanizados vão a concurso entre promotores por qualidade e preço, à vienense, com tipologias normalizadas no plano de pormenor, um teto de preço de venda ou de renda numa parte dos fogos, e prazos de construção com penalização. Uma planta que se constrói cinquenta vezes é a única forma de a pré-fabricação compensar, e a pré-fabricação é a única forma de construir trinta mil fogos por ano num país que não tem operários para os construir à mão.
• A quinta é a altura, e é a peça que mais valor cria por hectare. Num raio de meio quilómetro de cada estação de metro, de comboio ou de alta velocidade das duas metrópoles, o plano de pormenor permite o dobro da altura do bairro envolvente, oito a doze pisos em vez de quatro a seis, sem mínimos de estacionamento e com os pisos térreos obrigatoriamente abertos à rua. É a regra que Tóquio aplica por lei, que Auckland copiou em 2016 e que faz de cada estação uma pequena cidade em vez de um parque de estacionamento. A altura não é para toda a parte; é para onde o transporte já está pago.
• A sexta é a partilha da mais-valia com a cidade, e é a regra que faz as outras aceitáveis. Quando um terreno muda de classificação, de industrial ou rústico para habitação, ou quando ganha altura por decisão pública, o valor que ganha não foi criado por quem o tem; foi criado pelo plano e pelo comboio. A regra do plano é que metade dessa mais-valia é da cidade, cobrada no momento em que se realiza, na venda ou na licença, e afeta ao transporte e aos equipamentos do próprio bairro. Israel cobra 50% há décadas; a Colômbia escreveu na Constituição de 1991 o direito do público a 30 a 50%, e Bogotá cobra os cinquenta; São Paulo vende em leilão o próprio direito de construir acima do que o plano dá de base. A outra metade fica com o proprietário, que tem assim mais a ganhar em construir do que em esperar. É partilha e não confisco, e é o que distingue este plano do que Sintra fez nos anos 80, quando a mais-valia foi inteira para o promotor e a estrada e a escola ficaram por fazer.

• A sétima é uma só decisão em vez de vinte. Um projeto em Lisboa precisa hoje do parecer da câmara, da comissão de coordenação regional, da agência do ambiente, do instituto da conservação da natureza se houver uma árvore, do património cultural se houver uma pedra, da autoridade aeronáutica porque o aeroporto ainda está na Portela, da Infraestruturas de Portugal se houver uma linha, da proteção civil, do turismo, e, em toda a frente ribeirinha, da Administração do Porto de Lisboa, que tem jurisdição sobre uma faixa que a cidade não governa. Cada entidade tem o seu prazo, a sua leitura e o seu direito de dizer que não, e nenhuma responde pelo conjunto. O plano resolve-o como a Parque Expo o resolveu: o plano de pormenor é aprovado numa conferência única em que todas as entidades se pronunciam de uma vez, com prazo, e a partir da aprovação nenhuma delas volta a ser ouvida projeto a projeto, porque já foi ouvida sobre o bairro inteiro. E a jurisdição da APL sobre a frente ribeirinha de Lisboa, fora do porto propriamente dito, passa para a cidade, como devia ter passado há trinta anos.

• A oitava são os transportes, primeiro e pagos pela valorização, à Copenhaga e ao modo do Vinex. A sociedade vende os lotes ao preço de lotes com estação à porta e usa a diferença para pagar a estação: a terceira travessia, a quadruplicação de Sintra, o metro para Marvila e o Beato, as linhas do Porto. A regra holandesa é a única que interessa: o comboio abre antes de o primeiro morador chegar, porque um bairro que nasce sem comboio nasce com dois carros por família e nunca mais os larga. Os equipamentos entram na mesma conta.
• A nona é o prazo, e trata-se dela no fim.

A conta

A aritmética é grosseira e chega. As cem mil casas das duas cidades cabem em quinhentos hectares em Lisboa e metade no Porto, à densidade de um bairro de Paris, 150 fogos por hectare, sem tocar num bairro consolidado. As noventa mil dos terrenos industriais cabem em mil e duzentos hectares a 75 por hectare, a densidade do Parque das Nações vezes três, e a lista de terrenos acima chega perto disso antes de contar a Portela, e ultrapassa-o com ela. As cento e dez mil dos corredores cabem em dois mil hectares a 55 por hectare, a densidade de um bairro Vinex, com jardins e escolas dentro da conta: são vinte quilómetros quadrados em três mil da Grande Lisboa e dois mil do Grande Porto, menos de meio por cento do território, todos a dez minutos de uma estação.

O financiamento é o que foi na Expo, em Hamburgo e nos Países Baixos: o Estado adianta o capital para as expropriações e a infraestrutura, a sociedade vende os lotes urbanizados e paga-o. O que se compra é comprado ao valor do uso atual, industrial abandonado ou rústico, e o que se vende é vendido ao valor do uso que o plano e o comboio criam. A diferença é a mais-valia que hoje vai inteira para quem esperou, e é ela que paga a terceira travessia. É por isso que ninguém constrói: esperar rende mais

O financiamento é o que foi na Expo, em Hamburgo e nos Países Baixos: o Estado adianta o capital para as expropriações e a infraestrutura, a sociedade vende os lotes urbanizados e paga-o. O que se compra é comprado ao valor do uso atual, industrial abandonado ou rústico, e o que se vende é vendido ao valor do uso que o plano e o comboio criam. A diferença é a mais-valia que hoje vai inteira para quem esperou, e é ela que paga a terceira travessia. É por isso que ninguém constrói: esperar rende mais. O plano inverte o sinal, e a partir do dia em que o inverte, quem tem um terreno a dez minutos de uma estação tem pressa.

As objeções

1. A primeira é a expropriação, que em Portugal soa a 1975. Não é isso. A venda forçada paga o valor justo e só se aplica a quem, notificado, não faz obras; o reparcelamento dá ao proprietário lotes urbanizados em vez de o expropriar; e a regra dos dois terços protege a maioria de um condomínio contra a minoria, não o contrário. O que o plano tira é o direito de esperar à custa da cidade. Esse direito não está na Constituição.
2. A segunda é o património. As fábricas do Beato e de Campanhã têm valor, e o plano diz onde fica: nos edifícios que valem a pena, reconvertidos como em Alcântara e no matadouro do Porto, e não nos hectares de chapa que os rodeiam. A regra é simples: o que se classifica preserva-se com um uso; o que não se classifica é solo.
3. A terceira é a de que mais oferta não baixa preços, porque a procura é internacional, ou a sua versão de 2026: o Banco de Portugal diz que o fosso fechou em 2025, logo o problema resolve-se sozinho. Fechou o fosso do ano, não o buraco da década, e fechou porque a imigração caiu para metade, não porque se construiu o que era preciso. É a objeção que os números contrariam em todo o lado onde se construiu a sério: Tóquio, Auckland, Minneapolis. Uma cidade que licencia 3.800 casas por ano com a procura de Lisboa tem os preços que tem; uma que licencie o dobro terá outros. A procura internacional é um argumento para construir mais depressa, não para construir menos.
4. A quarta é o ambiente. Crescer para fora é mancha de óleo, e a lei dos solos de 2024 é uma licença para betonar o campo. Tem razão contra a lei e não contra o plano. A lei permite reclassificar solo rústico a pedido de cada proprietário, ao pé de qualquer estrada; o plano só reclassifica dentro de corredores designados por decreto, a dez minutos de uma estação, com o terreno comprado ao valor rústico e a mais-valia a pagar o comboio. Vinte quilómetros quadrados em cinco mil, com densidade de cidade e não de urbanização. O contrário disto não é o campo intacto; é o que Sintra e a Amadora fizeram entre 1975 e 2000 sem plano nenhum.
5. A quinta é a de que o Estado não sabe construir. Tem razão, e o plano não lhe pede que construa. Pede que ‘assemble’ o terreno, faça o plano, ponha os lotes a concurso e vá-se embora ao fim de dez anos. Foi o que a Parque Expo fez. Os promotores constroem; o Estado deixa de os impedir.
6. A sexta é a de que o Estado já está a tratar disto. O PRR acabou este ano com uma fração das casas que prometeu, e o Governo passou a meta de habitação pública de 26 mil para 59 mil casas até ao fim da década; a Câmara de Lisboa tem programas de renda acessível que entregam algumas centenas de fogos por ano. São boas coisas à escala errada, e todas dependem de o Estado construir, que é o que ele faz pior. Trezentas mil casas em dez anos não se fazem com programas de habitação. Fazem-se com terreno, plano e uma entidade a quem se entregou a cidade.

O prazo

Um plano destes tem um inimigo, e não é o proprietário que bloqueia. É o tempo. A Parque Expo teve um prazo, a Expo abria em maio de 1998, e por isso existiu. O Porto Vivo não teve, e o Estado abandonou-o ao fim de oito anos. A regra da extinção programada não é um detalhe: cada sociedade tem dez anos e um placar público, com as casas concluídas por anel e por ano, e ao fim de dez anos fecha, tenha ou não acabado, porque uma entidade com poderes de expropriação e sem prazo transforma-se no que mais teme quem a critica. O Vinex teve prazo, 1995 a 2005, e cumpriu-o. A Parque Expo teve prazo e cumpriu-o. É a única regra que nunca falhou.