Arrendamento (e usufruto) vitalício: Má economia, má política social

À luz das novas medidas anunciadas pelo Governo para responder à crise da habitação — que incluem alterações nas regras de despejo, soluções para heranças indivisas e outros ajustamentos no mercado imobiliário — voltou ao centro do debate a necessidade de corrigir várias disfunções do setor. No entanto, um tema estrutural permaneceu praticamente ausente da discussão: O regime de permanência vitalícia em imóveis, seja através do arrendamento protegido de duração indefinida, seja através do usufruto vitalício.

Há leis que envelhecem tão mal como os edifícios que pretendem proteger, e o arrendamento vitalício é um exemplo paradigmático. Trata-se de uma distorção (e aberração) jurídica e económica que, em nome de uma compaixão social mal desenhada, bloqueia o funcionamento do mercado da habitação, desincentiva o investimento e gera injustiças profundas entre cidadãos.

Juridicamente, convém distinguir: O arrendamento vitalício é um contrato, no qual o inquilino paga renda e beneficia de forte proteção contra a cessação do contrato, enquanto o usufruto vitalício é um direito real, muitas vezes resultante de heranças ou doações, que permite usar e fruir o imóvel durante toda a vida. Mas do ponto de vista económico os efeitos são frequentemente semelhantes: O proprietário mantém formalmente a titularidade do ativo, mas o uso e o rendimento ficam condicionados por tempo indeterminado, dependentes da esperança de vida de terceiros. O problema, portanto, não é a empatia social; é a sua substituição por mecanismos jurídicos que congelam contratos privados e acabam por funcionar como uma forma de política social encapotada.

É legítimo sentir preocupação pelos inquilinos idosos e de baixos rendimentos, mas não se constrói justiça social sustentável violando, na prática, os direitos de propriedade. O regime nasceu num contexto autoritário e economicamente pobre, durante o Estado Novo, quando o controlo de rendas e a forte proteção aos inquilinos foram utilizados como instrumento de estabilidade social num país com escassez habitacional e baixos salários. O que era pensado como solução temporária acabou, porém, por sobreviver ao próprio regime e por se perpetuar — e até reforçar-se — ao longo da democracia, criando uma forte dependência institucional do passado. Com o tempo, transformou-se num mecanismo de redistribuição privada compulsiva — e isso está errado — no qual o Estado abdica do seu papel e transfere para proprietários individuais uma função que deveria caber às políticas públicas: garantir segurança social habitacional.

Hoje, em Lisboa e no Porto, existem centenas de imóveis à venda com inquilinos de 80 ou 90 anos que pagam rendas de 200 ou 300 euros por apartamentos cujo valor de mercado ultrapassa facilmente os 500 mil euros. Quem compra esses imóveis, legalmente e de boa-fé, fica sujeito a um contrato sem horizonte temporal: não pode habitar, reabilitar plenamente nem rentabilizar o ativo. Não existe praticamente nenhum outro ativo económico cujo retorno dependa da esperança de vida de terceiros.

Do ponto de vista económico, trata-se de uma falha de mercado induzida por intervenção institucional. Um bem escasso — habitação em zonas centrais — é retirado da oferta efetiva, reduzindo liquidez e aumentando o custo de oportunidade. A microeconomia básica é clara: quando a oferta é artificialmente restringida, os preços do restante mercado sobem. O arrendamento vitalício reduz a oferta útil e pressiona os preços para todos os outros, agravando exatamente o problema que diz combater.

O argumento da “proteção social” não resiste a uma análise séria. O arrendamento vitalício não é política pública redistributiva, é antes redistribuição privada imposta. A economia do bem-estar ensina que políticas redistributivas eficientes devem ser financiadas por impostos gerais e progressivos, não por transferências arbitrárias entre particulares. Aqui, o risco social é concentrado em quem herdou ou comprou imóveis com contratos antigos, muitas vezes com recurso a crédito e impostos atuais.

Além disso, o regime é regressivo. A proteção não é condicionada ao rendimento. O pensionista pobre paga a mesma renda congelada que o antigo profissional liberal com reforma elevada. Estamos perante uma renda económica, no sentido clássico: um benefício capturado sem contrapartida produtiva, financiado não pelo Estado, mas por proprietários individuais. Isto viola princípios elementares de equidade horizontal e justiça distributiva. As distorções tornam-se evidentes quando se observam situações concretas: dois apartamentos idênticos, no mesmo prédio, podem ter rendas que diferem em dez vezes, uma de 200 euros outra de 2000 euros. Isto não é equilíbrio de mercado, é distorção institucional. O sinal enviado ao mercado é claro: investir em arrendamento é juridicamente arriscado e economicamente imprevisível.

A consequência é um travão ao investimento privado e à reabilitação urbana. A teoria do valor atual líquido mostra que incerteza sobre prazos e rendimentos reduz drasticamente o incentivo a investir. Se o retorno de um imóvel é incerto no tempo e limitado por lei, a reabilitação torna-se irracional. Acresce um problema clássico de risco moral: o inquilino vitalício não tem incentivos para sair ou renegociar, e o senhorio não tem incentivos para investir num ativo cujo uso e rendimento não controla de facto. A economia dos contratos prevê exatamente este resultado quando os incentivos são destruídos.

O Estado, paradoxalmente, perde em todas as frentes. Arrecada menos receita fiscal, mantém um mercado imobiliário disfuncional e agrava a escassez habitacional ao bloquear a rotação do stock existente. Como alertaria Douglass North, trata-se de uma falha institucional: regras que já não servem os objetivos económicos da sociedade, mas persistem por inércia política e medo de reformar.

Importa sublinhar um ponto central: O mercado da habitação não é (nem pode ser) um instrumento de política social. As políticas sociais fazem-se através do Orçamento do Estado, não através da imposição de perdas privadas arbitrárias. Se a sociedade quer proteger inquilinos idosos e vulneráveis, deve fazê-lo com subsídios diretos à renda, habitação social, complementos de pensão ou deduções fiscais. O que não deve fazer é esconder uma política social dentro de contratos privados congelados que funcionam como caridade obrigatória.

Portugal é hoje uma exceção europeia. Na maioria das economias avançadas, a proteção no arrendamento é temporária, transparente e pública, compatível com a liberdade contratual e os direitos de propriedade. Aqui, mantivemos um regime onde a propriedade existe formalmente, mas o uso está sequestrado. A compaixão transformou-se numa forma de expropriação disfarçada. Os defensores do sistema afirmam que acabar com o arrendamento vitalício seria “desumano”. Mas o que é verdadeiramente desumano é perpetuar uma ficção jurídica que adia soluções reais. Nenhum mercado funciona com contratos perpétuos, sem ajustamento, sem partilha de risco e sem responsabilidade pública. A economia política mostra que quando o Estado evita decisões difíceis, transfere os custos para grupos difusos e perpetua ineficiências. Não se trata de despejar idosos, mas de devolver racionalidade ao sistema.

Uma transição gradual é possível: proteção pública explícita para quem comprovadamente precisa, compensação estatal parcial, e liberdade contratual para os restantes. Isto não é ideologia; é boa política pública baseada em incentivos corretos. A eficiência económica não é inimiga da justiça social, é a sua condição. Persistir no arrendamento vitalício é escolher a estagnação em nome de uma bondade ilusória. Porque da humanidade não se faz PIB. Faz-se política pública séria, investimento e coragem para reformar. Enquanto o Estado continuar a confundir bondade com economia, continuará a falhar nas duas.