Banco de Portugal resiste à ilusão do facilitismo

A decisão recente do Banco de Portugal de apertar os critérios de concessão de crédito à habitação merece ser defendida, mesmo num contexto de crise habitacional e de crescente pressão política para facilitar o acesso à compra de casa. O supervisor pretende reduzir de 50% para 45% o limite recomendado da taxa de esforço nos novos empréstimos, uma medida que, segundo estimativas do setor financeiro, poderá reduzir entre 10% e 15% a produção de novo crédito imobiliário.

Para muitos portugueses, estes números podem parecer excessivamente técnicos, mas o seu significado é simples: a taxa de esforço mede a percentagem do rendimento mensal do agregado familiar absorvida pelas prestações de crédito. Um limite de 45% significa que quase metade do rendimento líquido da família pode já estar comprometida com dívida. Acima desse valor, a margem de segurança reduz-se rapidamente e pequenos choques — uma subida dos juros, uma perda de rendimento ou um aumento inesperado de despesas — podem transformar uma situação aparentemente sustentável num problema financeiro sério.

É precisamente para evitar esse risco que existem regras macroprudenciais. O objetivo não é impedir famílias de comprar casa nem dificultar o acesso à propriedade, mas assegurar que os empréstimos concedidos permanecem sustentáveis mesmo quando as condições económicas se deterioram. A experiência internacional demonstra a importância desta prudência. A crise financeira de 2008 teve origem, em grande medida, na expansão excessiva do crédito hipotecário a mutuários com capacidade financeira insuficiente. Durante alguns anos, o crédito fácil criou uma ilusão de prosperidade e inclusão. Mas quando as condições financeiras mudaram, milhões de famílias deixaram de conseguir cumprir as suas obrigações, desencadeando uma crise bancária global e uma recessão profunda. A principal lição dessa experiência é simples: facilitar o crédito não resolve problemas estruturais de habitação e pode, pelo contrário, agravá-los.

Quando o acesso ao financiamento é expandido sem que exista um aumento correspondente da oferta de habitação, o efeito mais provável é uma subida dos preços das casas. A procura aumenta, mas a oferta continua limitada por restrições urbanísticas, processos de licenciamento morosos e insuficiente construção nova. O resultado é paradoxal: políticas concebidas para facilitar o acesso à habitação acabam frequentemente por torná-la ainda menos acessível. É por isso que o papel do Banco de Portugal não deve ser confundido com o papel do Governo. O acesso à habitação deve ser promovido através de mais oferta, melhor regulação urbanística, incentivos à construção e um mercado de arrendamento mais eficiente. A função do supervisor é diferente: preservar a estabilidade financeira e limitar a acumulação de riscos excessivos.

Instrumentos como limites à taxa de esforço, restrições à maturidade dos empréstimos ou requisitos mínimos de entrada não são obstáculos burocráticos arbitrários. São mecanismos desenhados para reduzir a probabilidade de sobre-endividamento das famílias e proteger o sistema financeiro de comportamentos excessivamente otimistas durante períodos de expansão económica.

Esta preocupação é particularmente relevante em Portugal. Em primeiro lugar, porque o país apresenta uma das mais elevadas taxas de propriedade habitacional da Europa. Ao contrário de países como a Suíça, a Alemanha ou a Áustria, onde o arrendamento desempenha um papel muito mais importante, existe entre nós uma forte preferência cultural pela compra de casa. Como consequência, uma parte significativa da riqueza das famílias está concentrada no mercado imobiliário.

Em segundo lugar, porque o endividamento das famílias continua a ser elevado. Durante anos de taxas de juro excecionalmente baixas, muitos agregados habituaram-se a prestações reduzidas e a condições de financiamento particularmente favoráveis. A rápida subida da Euribor demonstrou como essas condições podem inverter-se num curto espaço de tempo. Em muitos casos, as prestações aumentaram várias centenas de euros por mês, pressionando significativamente os orçamentos familiares. Num contexto de elevada incerteza económica internacional, seria pouco prudente incentivar níveis ainda mais elevados de alavancagem financeira.

Existe também uma tendência recorrente para confundir política social com política de crédito. São domínios distintos. O crédito bancário não deve ser utilizado como instrumento para compensar falhas estruturais do mercado habitacional. Os bancos desempenham uma função económica essencial: canalizar poupança para investimento, avaliando cuidadosamente os riscos envolvidos. Não são instituições de assistência social nem devem ser pressionados a conceder crédito independentemente da capacidade de pagamento dos mutuários. Quando os critérios de risco são sacrificados em nome de objetivos políticos de curto prazo, os custos acabam frequentemente por ser suportados por toda a sociedade.

Do ponto de vista económico, os riscos são bem conhecidos. Quando os critérios de concessão se tornam excessivamente permissivos, aumenta a probabilidade de entrada de mutuários mais arriscados no mercado de crédito, um fenómeno associado à seleção adversa. Ao mesmo tempo, podem surgir problemas de risco moral se famílias, bancos ou investidores acreditarem que serão protegidos pelo Estado caso as decisões tomadas revelem posteriormente ser insustentáveis. Estes riscos não afetam apenas os indivíduos diretamente envolvidos. Quando uma proporção significativa de famílias enfrenta dificuldades no pagamento dos seus empréstimos, os bancos acumulam perdas, restringem a concessão de crédito, o investimento desacelera e a atividade económica enfraquece. O que começou como um problema individual transforma-se rapidamente num problema coletivo.

Também importa recordar que a supervisão macroprudencial existe precisamente porque aquilo que pode parecer racional para uma instituição financeira isolada nem sempre é racional para o sistema no seu conjunto. Cada banco tem incentivos para expandir a sua atividade comercial e aumentar a sua quota de mercado. Mas, se todos seguirem simultaneamente essa lógica num ambiente de crédito excessivamente permissivo, os riscos agregados podem tornar-se perigosos. A estabilidade financeira é, por isso, um verdadeiro bem público. Quando ocorre uma crise bancária, os custos não recaem apenas sobre acionistas ou instituições financeiras. Recaem sobre trabalhadores, contribuintes e famílias. O crédito seca, o desemprego aumenta e o Estado acaba frequentemente chamado a intervir para evitar consequências ainda mais graves.

Neste contexto, exigir prudência na concessão de crédito não revela falta de sensibilidade social. Pelo contrário. Uma família que assume um empréstimo claramente acima das suas possibilidades não está mais protegida por ter obtido financiamento, está apenas mais exposta a futuras dificuldades financeiras. Evitar situações de sobre-endividamento é uma forma de proteção social mais eficaz do que facilitar o acesso a crédito que poderá revelar-se insustentável.

O Banco de Portugal faz, por isso, bem em resistir às pressões para flexibilizar excessivamente o crédito à habitação. Os problemas estruturais do mercado imobiliário português não se resolvem através de mais dívida, mas através de mais oferta, maior eficiência regulatória e melhores incentivos à construção. A experiência internacional demonstra que a prosperidade baseada em crédito excessivo tende a ser ilusória e temporária. A prudência financeira pode ser impopular no curto prazo, mas continua a ser uma condição indispensável para a estabilidade económica e para a proteção das famílias no longo prazo.